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物业管理制度

物业管理制度(汇编15篇)

　　在现在的社会生活中，制度起到的作用越来越大，制度具有合理性和合法性分配功能。拟定制度的注意事项有许多，你确定会写吗？下面是小编为大家收集的物业管理制度，仅供参考，大家一起来看看吧。

物业管理制度(汇编15篇)

物业管理制度1

　　一、向厦门市物业管理协会提出申请物业管理企业经营资质转为正式三级的报告；

　　二、填报《厦门市物业管理企业资质申报表》；

　　三、厦门市建设与管理局的临时三级资质批复；

　　四、附下列文件：

　　1、企业经营负责人姓名及其学历、职称证书；

　　2、公司章程（加盖公章）；

　　3、工商营业执照有效复印件；

　　4、验资证明（注册资金50万元以上）；

　　5、上一年度的审计报告；

　　6、经营办公场所证明；

　　7、物业管理委托合同；

　　8、具有专业职称管理人员的`资格证书（含物业管理从业人员岗位证书）原件及复印件

　　具体要求（专职专业管理人员不少于5人）：

　　（1）企业负责人取得建设部物业管理企业经理岗位证书；

　　（2）企业专职专业管理人员全部取得从业人员岗位证书；

　　（3）企业要具有工程、经济等中级以上职称的人员不少于5人；

　　（4）中级职称人员必须要有原单位出具证明、身份证复印件，并要签定劳动合同；

　　（5）企业经理必须有大专学历，二年以上物业管理经验；

　　（6）送验时必须提供证书原件，并附复印件（加盖公章）

　　申报材料要真实，企业从业人员、中级职称人员必须是本公司的在编人员，

　　不得借用各种证书，一经查明将不予办理企业资质；

物业管理制度2

　　一、中央智能调度中心管理制度

　　智能中心是掌握住宅区安全动态，指挥安全管理工作的重要部位，是管理处工作指挥的中心，其管理十分重要，特订如下制度：

　　1、智能控制中心是住宅区最核心部位，闲人不得内进。

　　2、智能控制中心实行24小时值班，值班管理人实行2人3班制，且有足够的机动人员待职。值班人员不得擅离职守。

　　3、保持室内卫生清洁，设备无尘，保养完好无损。

　　4、控制中心值班管理人员应详细填写值班时的原始记录、存档备查。

　　5、随时检查各类信号是否正常，并作记录。如有报警派员以最快速度核查报警真伪情况，并随时与智能控制中心联系，以便随时调度，合理处理。

　　6、控制中心各操作手柄放在自动位置，每周作一次手动、自动实际操作检查，以确认设备是否处于完好状态。

　　7、遇真实报警时控制室人员应立即通知主任、各负责人员、机构到场处理，并时刻监视住宅区内的各部位呼叫，组织协调方面的配合。

　　8、如警情较大，应立即与“120、119”等联网机构通报情况，求援，事后总结事件经验教训。

　　9、定期对每种信号、报警做累计、分析，总结工作不足，改善系统工作态势，合理安排管理人员工作岗位，加强管理工作。

　　二、智能停车场管理制度

　　1、枫白露停车场停车位均在多层、架空层、高层地下车库，业主、住户车辆依就近原则停放。

　　2、丹枫白露停车场使用智能系统控制车辆出入口，入口使用住户IC卡和临时卡，出口由安全管理员依卡中记录，核对后合理收费。

　　3、车辆安全管理员必须熟悉车场智能系统的性能、使用方法。

　　4、车辆安全管理员必须认真执行停车场管理规定，礼貌待人，热情服务，保证车辆安全，维护车场良好的停车秩序。

　　5、车辆进场后，必须按指定位置停车，排列整齐，不得阻塞通道，车管员认真核查车型、车牌号，避免出现差错。

　　6、了解和掌握车主的车型、车牌号、姓名、年龄、职业、工作单位、居住楼层、房号等等，以便于识别。

　　7、严禁载有易燃、易爆和有毒有害物品的车辆进场存放，以免发生意外。如有车辆违反此规定进场时，应立即令其开出车场，并立即报告管理处或公安机关进行处理。

　　8、车辆安全管理员值班期间发现可疑情况，立即报告智能控制中心，并注意其事态发展，交接班时叮嘱接班人注意，并记录在交接登记薄上，同时将其它需注意的'事项记录在登记薄上以备查。

　　9、车辆安全管理员必须认真执行收卡制度、收费制度、坚持原则，不得，如：不开票停车，乱收费或不收费等等。

　　三、配电房及特种作业人员安全制度

　　1、配电房重地要特别注意安全，未经同意一律不得进入。配电房要保持清洁卫生，严禁堆放易燃、易爆、有毒、有腐蚀性的物品及其他杂物以保持通道畅通无阻。

　　2、绝缘工具要保持完好，绝缘等级要符合安全要求。仪表、操作手柄、指示灯、按钮等要保持完好可靠。接地电阻要符合安全规范，灭火器材要配备到位。

　　3、特种作业人员要严格执行持证上岗制度，其证件必须在审验有效期内并与操作内容相符方可上岗。同时，持证人必须自觉参加年审工作。

　　4、特种作业人员要严格执行操作规程。停、送电要执行工作制度，柜背操作、带电操作、登高必须有保护人在常严禁违章操作，确保安全。

　　5、需要机组运行时，机房负责人一定要到达现场，与保护人一起检查线路无误后方能投入运行。机组必须处在良好的预备状态，一旦需要即能投入工作。

　　6、各配电房负责人及特种作业人员均要执行以上制度，违反者将视为违反劳动纪律，并负责由此引起的直接责任。执行中如有异常，必须及时向主管部门提出，以便修正。

　　四、配电设备保养规定

　　一、操作人员必须具备高度的责任感，以保持设备、设施的正常运转。

　　二、未经许可，任何闲杂人员不得擅自进入机房。

　　三、设备操作人员，必须持有《特种作业操作证》方可上岗。

　　四、操作人员必须对设备的运行状态以及故障的处理进行详细的记录。

　　五、设备检修人员必须按时检查配电室的温度、湿度是否达到安全标准。

　　六、每日对配电设备进行巡查，确保其完好运行。

　　七、每月按期检查变压器的运行情况，并按计划检修配电设备一次。

　　八、每个季度检查各开关和固定螺栓，如有松动，应进行紧固，保证接触良好。

　　九、每年对接地网检查、测试一次。

　　十、各类开关触头出现不平或毛刺时，将不平处打平、打光。

　　十一、功率因素补偿低于0、9时，应及时修复。

　　十二、设备室必须保持清洁整齐，严禁在室内吸烟、堆放杂物。

　　五、水泵房管理制度

　　水泵房是提供住户生活、消防用水的关健部位，是直接关系到住户生活和生命财产安全的重要部位。为管理好水泵房，明确职责，制定如下制度。

　　一、水泵房及地下水池，消防系统全部机电设备由机电人员负责监控，定期检查保养、维修及清洁清扫，并作记录。解决不了的问题及时书面报告领导。

　　二、水泵房内机电设备由机电人员负责，其他人不得操作，无关人员不得进入泵房。

　　三、水泵房内所有设备在正常运转下，开关应放在自动位置，所有操作标志简单明确，主接触器开关每半月检查清洗一次。

　　四、消防泵按定期保养规定进行检查，每旬进行一次“自动、手动”操作检查，每年进行一次全面检查。

　　五、水泵球阀定期检查保养，泵房每周打扫一次，水泵管道每月检查擦洗一次。

　　六、水泵控制回路应每月进行一次紧固，检查是否可靠，检查备用水泵能否在主机出现故障的情况下，自动运行。

　　七、注意电机运行时的电流、温升情况，声音是否异常，机械是否滑动灵活，定期进行对轴加油，使水泵达到100%良好状态。

　　八、污水池卫生常清扫，水泵、管道常保养。

　　九、地下水池、中位水箱、高位水箱的液位阀每周检查一次，是否处于良好状态。

　　六、风机房管理制度

　　风机为地下一层、地下二层的通风设备和消防设备。为加强风机房的管理，特制定以下规定：

　　一、风机房内照明应保持完好，路线整齐，无临时接线。

　　二、机房内应保持环境清洁，通风良好。

　　三、风机房内应有灭火器，放置于易取处。

　　四、每半月同消防检查一起，试运行一次。

　　五、严禁在机房内吸烟。

　　六、机房钥匙由专人管理，无关人员不得进入机房。

　　七、开关平时应置于高速状态。

　　七、柴油发电机操作规程

　　（一）、启动前的准备工作：

　　1、全面检查柴油机各部分是否正常。

　　2、检查水箱水位（2/3以上）。

　　3、检查机油油位。

　　4、检查燃油是否充足（2/3以上）。检查油箱开关及有无渗漏。

　　5、检查蓄电池是否充足。蓄电池内液体是否足够。

　　（二）、启动及运行：

　　1、启动电机连续工作时间不宜超过10秒，如一次启动不成功，应于二分钟后再作第二次启动，三次无法启动应检查原因。

　　2、试运行时，可用手动启动，平时应置于自动位置。

　　3、手动启动时，启动后应调整手柄。使电压达到380V至420V，频率达到50HZ-51HZ。

　　4、试运行期间做好各项记录。

　　5、水温合成至60度时，方可带动负载。

　　6、每15日应运行一次，每次运行时间应不低于30分钟。

物业管理制度3

　　物业项目卫生保洁管理规定

　　(一)环境主管是保持项目清洁卫生的直接责任人。

　　(二)住(用)户的责任和义务

　　(三)各住(用)户使用垃圾袋投入垃圾桶内,不准把垃圾放在门口、走廊或楼梯间。

　　(四)严禁任何人员随地吐痰,乱丢纸屑、烟头、果皮及瓜壳等。

　　(五)不准乱倒垃圾、杂物、污水和随地大小便。

　　(六)禁止把垃圾、布屑、胶袋等杂物投入厕所或下水道,如因使用不当导致堵塞或损坏,住(用)户应负全部修理费用。

　　(七)项目内任何公共地方,均不得乱涂、乱画、乱贴及乱竖指路牌、广告牌等。

　　(八)用户装修完毕,应立即清扫,不得将废物弃于走廊、楼梯通道或公共场所。

　　(九)住(用)户不得向室外(即窗外或阳台外)倾倒污水、抛纸屑、烟头、杂物等。

物业管理制度4

　　科学的、规范化的档案管理能有效地为xx农贸市场及公共设施的使用、维修、改建和各项管理工作提供指引和服务。xx农贸市场作为高档住宅项目，其档案资料是十分繁杂的，我们拟采取系统化、科学化、信息化的科学管理手段，明确指定档案管理人员，抓住档案资料的收集、整理、归档、利用四个环节，对所有档案资料进行严格、科学、集中的管理，达到提高物业管理水平、更好地服务业户的目的。

　　1.物业资料管理流程:

　　收集:工程技术、维修、改造资料;

　　证件、装修审批表;

　　历次管理活动书面、音像记录

　　整理分类:产权资料;

　　技术资料;

　　管理规章及内部管理制度;

　　历次管理工作资料、记录;

　　业委会文件、通知、资料、活动记录;

　　财务帐表及分布方案

　　归档:按国家示范住宅小区标准及评分细则及iso9001(20xx版)质量体系标准建立双档制。

　　利用:按权限取用，领取时登记，使用后立即归还。

　　2.档案资料的分类检索

　　(1)开发建设单位移交档案资料

　　1)产权资料

　　项目批准文件

　　用地批准文件

　　建筑执照

　　拆迁安置资料

　　2)技术资料

　　xx农贸市场规划图

　　建筑施工图

　　竣工图

　　a.总平面图

　　b.单体建筑、结构、设备竣工图

　　c.消防、附属工程及地下管网竣工图

　　地质勘测报告

　　工程合同

　　开、竣工报告

　　工程预决算

　　图纸会审记录

　　工程设计变更通知及技术核定单(包括质量事故处理记录)

　　隐蔽工程验收签证

　　沉降观察记录

　　竣工验收证明书

　　钢材、水泥等主要材料的质量保证书

　　新材料、构配件的鉴定合格证书

　　水电、卫生器具等设备的检验合格证书

　　砂浆、混凝土试块试压报告

　　供水试压报告

　　3)物业资料

　　xx农贸市场基本资料

　　xx农贸市场分项资料

　　商业配套资料

　　娱乐设施资料

　　(2)管理处自建档案资料

　　1)业户资料

　　a.业户基本情况

　　b.产权证书复印件

　　c.各项签约文件

　　2)日常管理资料

　　a.环境管理记录

　　a.日常巡查记录

　　b.垃圾清运记录

　　c.消杀记录

　　d.噪音检测记录

　　b.保安管理记录

　　a.日常巡查记录

　　b.交接班记录

　　c.值班记录

　　d.物资搬运放行记录

　　e.紧急事件处理记录

　　f.车辆进出记录

　　g.夜间查岗记录

　　c.车辆档案

　　a.车辆详细资料

　　b.车位使用协议

　　d.装修管理资料档案

　　e.维修服务档案

　　a.维修委托单

　　b.维修服务回访记录

　　f收费管理档案

　　a.管理费收支公布表

　　b.管理处与外单位签订的`各类合同

　　c.其它

　　g.设备管理档案

　　a.公用设施保养维修记录

　　b.机电设备保养维修及运行记录

　　c.设备分承包方维修保养记录

　　d.设备设施巡视检查记录

　　e.设备台帐

　　h.业户意见调查、统计记录

　　i.业户访问记录

　　j.业户投诉及处理记录

　　k.员工管理档案

　　a.员工个人详细资料

　　b.员工培训考核记录

　　c.员工业绩考核记录

　　d.员工内务管理检查记录

　　l.培训档案

　　a.培训计划及实施记录

　　b.培训考核及跟查记录

　　c.军事训练及消防演习记录

　　m.行政文件

　　a.政府部门文件

　　b.公司规章制度、通知、通报等文件

　　c.公司荣誉资料

　　n.其它

　　3、档案、资料使用流程:

　　4、档案资料收、发管理程序

　　(1)公司重要资料(如开发建设单位提供的资料)接收必须经过管理处主任或其指定负责人验收，完善交接手续后方能分卷归档。

　　(2)日常管理文件按照公司制定的文件管理程序进行发放及接收，并分卷归档。

　　5、秀嘉农贸市场档案资料管理要求

　　(1)采用多种形式的文档储存方式，如电脑磁盘、光碟、录像带、录音带、胶卷、照片、图表等，并采用相适应的保管、储存方法。

　　(2)尽可能把其它形式的档案资料转化为电子档案储存，便于查找和利用。

　　(3)电脑文件必须由专人按照规定设置子目录进行分类管理，并定期按相关管理流程清除过期失效文件。

　　(4)原始文件按照文件使用性质及重要性进行分类，并编制相应的文件目录。当文件状况有所变动时，应及时调整目录的有关内容，以保证查阅者及时找到有效的文件。

　　(5)档案的鉴定必须由管理处指定人员负责，对档案是否有效、作废、复印份数以及保存期限、保存数量等做出决定，未经授权人士无权决定。

　　(6)档案按不同业务性质分块，以内容分类，统一编号，登记造册，编辑目录，分类保存。

　　(7)档案保管必须有专人负责，以达到文档管理要求，必须做到档案标识清晰，分类明确，易查找;档案出室必须由授权人员经过登记后方可借出，文件借阅者需妥善保管所借文件，不得涂改、撕毁等，否则追究相关责任;档案入室时必须经过检查，如有轻微破损应立即修补，损坏严重需追究借阅人员的责任。档案管理人员应定期检查档案借阅情况，以便及时收回在外文件，防止因管理疏忽所导致的文件丢失和泄密。

物业管理制度5

　　一、项目说明

　　本项目为物业管理采购，一个包。供应商必须对包内所有服务项目完全响应，不得分解响应。

　　二、管理范围

　　安全护卫、卫生保洁、绿化管理、学生公寓管理、水电暖值班及日常维修。

　　三、管理目标

　　（一）安全护卫

　　1、校园护卫：负责学校一个大门24小时值班，按照学校规定，对外来出入人员、车辆进行检查、登记及管理；根据学校关于学生管理的有关规定，管理学生外出；对校院进行夜间（20：00—7：00）安全巡查，落实有关夜间巡查要求；对值班、巡逻中发现问题及时报告，妥善解决。根据学校安排，服从保卫人员调配，做好各项活动的安全保卫工作。（60亩）

　　2、学生公寓楼值班：负责学生在校期间的男、女生公寓楼24小时值班。根据学校关于学生公寓楼管理的有关规章制度，落实外来人员出入公寓楼、学生上课后清理检查学生宿舍人员、安全和卫生。保持值班室内清洁卫生，执行夜间巡视排查的管理规定，熄灯前会同学生处值班人员、学生会干部对学生进行点名登记。坚持每天对公寓楼公物、门窗玻璃、消防器材、设施设备和学生反映的维修项目和安全隐患情况及时掌握，分清责任，如实上报且做好记录。熟悉消防器材的使用与保养，熟知消防通道钥匙的放置位置，遇到特殊紧急情况能及时打开消防通道，组织学生疏散撤离。

　　3、安全监控值班：负责监控室夜间（20：00—8：00）值班，认真填写值班记录，值班人员要熟悉消防报警及监控录相设备的基本功能，做到会操作使用、会排除一般故障，具有相关技能与水平；服从保卫部门管理，及时报告情况，做好各种突发事件的预防和处理工作。

　　（二）卫生保洁

　　1、学生公寓保洁：学生在校期间，每天清扫地面，每天擦拭楼梯扶手、卫生箱（桶）、瓷墙面，保持地面清洁，无垃圾、痰渍、污渍；保持墙壁无浮灰、蜘蛛网、无污迹；保持门窗干净；保持厕所卫生清洁，便池、水池、地面、管道无积水、堵塞、垃圾存放，无明显异味，设施用具完好无人为损坏。（两栋楼女生公寓5层4500平方米，男生公寓6层3800平方米）

　　2、综合楼厕所保洁：7层14个厕所，学生在校期间，保持厕所卫生，便池、水池、地面、墙壁无污迹，门窗干净、地面无积水、无垃圾存放，无明显异味，管道无堵塞，设施用具完好。18：30—21：30晚自习时间要有人员清扫保持。

　　3、教工住宅区保洁：3幢楼共96户，配备足量垃圾箱（筒），负责保洁及清运垃圾，包括楼道、扶手、楼道窗户保洁，要求楼道墙面无浮灰、无明显污渍、无蜘蛛网。

　　4、学校所有公共区域门窗根据学校要求保洁。

　　5、校园、综合楼保洁：负责学校全部环境区域卫生的.清扫与保持，对校园卫生进行不间断巡视、清扫，捡拾杂物，路面、场地、绿化区无垃圾、杂物，无卫生死角；保持卫生箱外表干净，校园内硬化地面无痰渍、污渍。负责对综合楼一层、三层和全部门窗玻璃进行日常保洁。

　　6、垃圾清运：配备足量垃圾箱（筒），对校园垃圾每天进行清除、外运，做到垃圾日产日清，保持校园垃圾全部进垃圾箱，保持箱外无垃圾，对垃圾箱每天清刷，做到箱体清洁无污迹、无损坏。

　　7、卫生防疫：按照要求负责全校范围内的灭蚊虫喷药。

　　8、广场保洁：按照学校要求对广场清洗保洁。

　　（三）绿化维护管理

　　全面负责校院绿化区的日常养护，制定切实可行的养护计划和管理措施，适时对花木、草坪进行修剪、施肥、防治病虫害、养护和浇水，清除绿化区杂草。

　　（四）水电暖值班及日常维修

　　水电暖24小时值班，负责每天烧开水，每周两次给学生浴室烧热水（男、女浴室每次各3小时），负责锅炉房及浴室卫生；采暖期安排锅炉工负责供暖锅炉运行，含水处理工作；配备相关专业人员，完成学校交办的水电门窗等日常小型维修，一次维修费用在50元内（含）由公司承担，50元以上由学校承担；负责排水管道堵塞疏通、雨水井口和建筑物楼顶排水口的清淤工作。

　　四、几项要求：

　　1、公司按照学校划定的工作范围、工作内容及管理目标成立相关机构，制定相应工作流程、工作制度、监督考核办法，合理安排人员，科学管理，严格要求，达标运行。学校分管领导、职能部门负责监督、检查、指导，发现问题及时沟通、整改，规范运行。

　　2、双方签订物业托管协议，明确各自的权利、义务及责任，切实履行协议内容。

　　3、学生放假期间（学生放假时间约4个月）物业公司根据工作量安排留守工作人员，保持学校的物业管理正常运行，管理目标不变。

　　4、公司人员着工装上岗，标志明显，特殊岗位如锅炉工、电工等

　　要持证上岗。学生公寓值班人员、安全护卫人员素质高、形象好、耐心、细致、机智、敬业，如因人员疏于职守发生被盗、财产损失等情况，由供应商承担相应责任并照价赔偿。安全护卫人员要求年龄50岁以下并在校居住。保洁工作应明确工作内容和工作要点，制定出具体的工作标准、检查标准。预定编制27人（不含管理人员）。

　　五、相关要求

　　1、在报价文件中，要将成本构成与其服务范围、服务标准和服务质量一一对应。

　　2、物业公司根据有关物业管理法规和物业委托管理合同对该物业项目实行统一管理，综合服务，自主经营，自负盈亏。

　　3、物业公司对员工的疾病和人身安全负责。

　　4、采购人在适当的时候对该物业管理进行考核评比，如达不到上述要求则可终止管理合同，由物业公司承担违约和赔偿责任。

物业管理制度6

　　为建设和谐文明小区，规范小区物业管理活动，保持小区全体业主和物业使用人的合法权益，创造一个清新、整洁、文明有序的生活环境，结合《市三塘园怀园小区管理规约（草案）》、《市三塘园怀园小区议事规约（草案）》制定本制度。

　　一、物业管理范围：凡在小区居住的所有业主和物业使用人都纳入本管理范围。

　　二、物业管理机构：业主大会是物业小区内全体业主组成机构。业主委员会是业主大会的执行机构。

　　本届业主委员会是会设主任、委员共七名。业主委员会主要任务是监督执行《市三塘园怀园小区管理规约》、《市三塘园怀园小区议事规约》、《市三塘园怀园小区管理制度》，维护小区全体业主的权益，完全自愿原则，不享受小区任何福利待遇。

　　三、物业小区的使用与维修。

　　小区全体业主和物业使用人必须共同执行业主大会授权业主委员会作出的决议、决定。配合物业管理人员做好各项管理工作，遵守各项管理制度。

　　1.合理使用小区内共用部份共用设施设备，自觉维护物业小区的整洁、美观，遵守政府对市容环境要求的相关规定。不擅自改变房屋的外貌和用途。

　　2.爱护小区的公共环境。小区所有公共设施属小区全体业主所共有，包括小区道路、球场、绿化、果树、供电、供水设施、路灯、电动拉闸、管理人员办公室、保安亭等等。

　　3.自觉维护物业小区内的公共生活秩序。小区业主和物业使用人不准在小区公共部位或违反规定在房屋堆放易燃、易爆、剧毒、放射性物品和其他有毒物质，不得发出影响其他业主正常生活的噪音，不得利用物业从事危害公共利益的活动以及进行法律法规及政府规定禁止的其他行为。

　　4.业主饲养宠物，应遵守政府有关规定，宠物外出必须由主人牵引并即时清理排在小区公共场所的宠物粪便。

　　5.机动车在小区内应控制时速低于5公里。车辆出入应按要求出示证件，本物业小区内禁止鸣笛。

　　机动车应该放在每个业主车库中或者公共车位中。禁止在人行便道和公共绿化带停放。

　　本物业小区公共车位由物业管理人员施画。仅用于业主和访客车辆的.临时停放。

　　6.业主需要进行房屋维修时，应通知物业管理人员或业主委员会并遵守有关规章制度：施工早上8：00——12：00下午14：00——17：00。维修完工后即时清理余泥垃圾。

　　四、物业服务费用的交纳。

　　本小区物业服务费包括：物业管理人员（保安）工资福利、公共场所电水费，维修费等等。

　　1.业主或物业使用人约定每月10号前向业主委员会交纳物业服务费。业主因故不能按期交纳物业服务费的，应委托他人按期代交或及时补交。

　　2.对欠缴物业服务费的业主，业主委员会应进行催缴或委托物业服务人员催缴，可采用上门催缴、电话催缴、书面催缴等多种方式，并可采用相应催缴措施。

　　3.欠费六个月以上或拒缴物业服务费用的，业主委员会在小区内显著位置公布欠缴情况。

　　4.欠费总金额过高时，业主委员会授权物业服务人员依法通过诉讼途径解决。

　　五、财务管理。

　　本小区设收款记账员一名。本小区财会收支情况每季度向全体业主公布一次，做到公正、公开、透明，接受小区全体业主监督。

　　本物业管理制度自20xx年一月一日起执行

　　本物业管理制度由业主委员会负责解释。

物业管理制度7

　　第一章总则

　　第一条目的：为配合公司的发展目标，提升员工素质，增强员工对本职工作的能力及对企业文化的了解，有计划的充实其知识技能，发挥其潜在能力，更好的服务于本职工作，特制订《培训管理制度》（以下简称本制度），作为公司进行人员培训实施及管理的依据。

　　第二条适用范围：凡公司所有员工的各项培训计划、实施、督导、考评等，均依本管理制度执行。

　　第三条权责划分

　　1、行政人事部权责划分

　　（1）制定、修改公司培训管理制度

　　（2）拟定公司年度培训计划工作

　　（3）联系、组织公司年度培训计划各项课程的实施

　　（4）检查、评估培训的实施情况（

　　5）管理、控制培训费用

　　（6）对各项培训进行记录，并对相关培训资料进行存档

　　（7）追踪、考核培训效果

　　2、部门、小区权责划分

　　（1）呈报部门、小区培训需求计划

　　（2）收集并提供相关的专业培训信息

　　（3）配合部门、小区培训的实施和效果反馈、交流工作

　　（4）确定部门、小区内部培训授课人选，并配合、支持内部培训工作的开展

　　第二章培训管理

　　第四条培训安排应根据员工工作岗位职责，在自觉自愿的基础上尽量做到公平合理。

　　第五条公司所有员工，均有接受培训的权利和义务。

　　第六条公司培训规划、制度的制定与修改，培训费用的预算、审查与汇总呈报，以及培训记录的登记与资料存档等相关培训事宜，以行政人事部为主要权责部门，各部门、小区均有提出改善意见、建议，配合执行的权利与义务。

　　第七条公司培训的实施、效果反馈及评价考核等工作以行政人事部为主要权责部门，并对全公司的`培训执行情况负有督导呈报的责任，各相关部门、小区应给与必须的协助。

　　第八条各部门小区应根据各自业务发展的需求，确定部门、小区培训计划，并反馈给行政人事部统筹规划。

　　第三章培训体系

　　第九条新员工入职培训

　　1、培训对象：公司所有新进人员

　　2、培训目的：协助新人尽快适应新的工作环境，尽快进入工作状态

　　3、培训方式：公司集中进行培训

　　4、培训内容：公司简介（公司的发展情况、组织架构、企业文化、各部门分布及职能介绍等）、公司制度等。

　　第十条内部培训

　　1、培训对象：全体员工

　　2、培训目的：依靠公司内部力量，最大限度的利用公司内部资源，加强公司的内部沟通与交流，在公司内形成互帮互助的良好的学习氛围，丰富员工的业余学习生活。

　　3、培训形式：在公司内部以现场指导、讲座、研讨会、交流会的形式开展。

　　4、培训内容：涉及管理类、写作类，相关规章制度交流类、各岗位职业技能培训多个方面，及员工感兴趣的知识、信息等。

　　第十一条外部培训

　　1、培训对象：全体员工

　　2、培训目的：依靠外部专家力量，提升从业人员在本职工作上所应具备的专业知识，技能技巧，以增进各项工作的完成质量，提高工作效率。

　　3、培训形式：参加外部公开课、交流研讨会、或请相关专家在公司内部授课。

　　4、培训内容：涉及专业技术知识、行业法规、管理方法、领导技能、经营理念、人力资源管理、企业战略性、发展性等相关内容。

物业管理制度8

　　物业绿化管理控制程序

　　1.0目的

　　加强绿化植物养护,确保绿化植物正常生长,为业主和住户提供空气清新、优美的园林环境。

　　2.0范围

　　适用于公司物业管理辖区的绿化养护服务。

　　3.0职责

　　3.1 绿化员负责管辖范围内绿化养护工作的具体实施。

　　3.2 绿化班长负责绿化工作的安排和现场巡视。

　　3.3 环洁部主管负责编制绿化植物年度养护计划,并组织实施;每周对绿化工作检查一次,并填写《绿化巡检记录表》。

　　3.4 管理处主任负责审批绿化植物年度养护计划;每月对绿化工作检查一次,并填写《绿化巡检记录表》。

　　3.5 品质督导负责每月对绿化工作进行抽查,并将检查结果填写到《管理服务检查情况汇总表》。

　　3.6 综合部负责绿化植物的标识。

　　4.0定义

　　4.1 乔木:指有明显主干,生长高度能超过2米以上的`树木,如:行道树、孤植树等。

　　4.2 灌木:指无明显主干,生长高度在2米以下的树木。

　　4.3 地被植物:指贴地或匍匐生长的植物,包括草坪、藤本植物等其它草本植物。

　　4.4 种植:指将被移栽的植物按要求栽种于新地的操作。

　　4.5 移植:指在种植成活后的植株还需移动到其它位置以达到绿化、设计效果的栽植操作。

　　5.0工作程序

　　5.1 绿化工作是物业服务质量的重要窗口,是关键服务工作之一。环洁部主管根据本物业小区的地形、地貌特点,编制绿化工作方案、绿化工作应做到:

　　a) 小区公共绿地庭院绿地及道路两侧绿地合理分布,花坛、树木、建筑小品配置得当;

　　b) 新建小区公共绿地达到人均1平方米以上,归区改造的小区人均绿地不低于0.5平方

　　米;

　　c) 绿地管理及养护措施落实,无破坏、践踏及随意占用现象。

　　5.2 环洁部主管组织相关人员编制绿化乔木、灌木、草坪的种植、整形、修剪、补种、施肥、

　　除草、病虫防治的作业指导书,包括各环节的服务规范、服务提供规范、各种设备机具的使用操作规程及绿化检验标准检验方法,经管理者代表批准后执行。各绿化人员严格有关作业文件操作服务。

　　5.3 绿化人员要求,应编制《绿化服务人员任职要求和岗位职责》对绿化各岗位人员的年龄、身体状况、文化、工作经历、技能做出规定,经管理者代表批准后执行绿化作业技能较强属关键过程,每年对绿化人员进行定期技能培训,技能鉴定合格才能上岗。

　　5.4 每日绿化作业结束操作人员应填写《环洁部工作日志》记录作业内容和具体数据,对各种花草树木的种植管理做到对其质量可追溯性。

　　5.5 绿化的消杀(病虫防治)参照《环境消杀控制程序》执行,喷洒农药的浓度剂量符合有关标准,农药空瓶按规定集中送有资格部门无害化处理。

　　5.6绿化修剪:注意一观察二修剪三处理;草坪高度不得高于15cm,修剪后的草坪高度为5-10cm,并遵守1/3原则。

　　5.7绿化浇灌:不干不浇,浇则浇透;夏秋季浇灌水的时间一般是早晨,春冬季浇水时间一般为午后。

　　5.8绿化施肥:勤施薄施。

　　5.9 外包绿化的管理,绿化负责人对外包绿化服务加强监督检查,确保外包服务也应按公司有关作业文件操作,其绿化质量达到要求才能验收,否则重新种植修剪等服务。

　　5.10 绿化植物的标识按《服务提供控制程序》规定实施。

　　6.0支持/相关文件

　　《服务提供控制程序》

　　《环境消杀控制程序》

　　《环洁部工作手册》

　　《城市绿化工程施工及验收规范》cjj/t82-99

　　绿化植物花草种植修剪养护管理消杀作业指导书

　　7.0记录

　　《环洁部工作日志》

　　《消杀工作记录表》

　　《绿化巡检记录表》

物业管理制度9

　　1.0目的

　　落实绿化管理制度,确保公司各物业服务中心绿化服务质量,为顾客提供一个幽雅、舒适的环境。

　　2.0适用范围

　　适用于公司各物业服务中心的绿化管理。

　　3.0职责

　　3.1物业服务中心物业部负责对绿化组实施日常巡查与监控。

　　3.2绿化组绿化员负责对绿化的具体实施。

　　4.0工作程序

　　4.1绿化工作制度的建立

　　4.1.1由物业服务中心各物业部绿化主管建立各服务中心《苗木清单》。

　　4.1.2公司根据所管理物业特点建立《绿化管理手册》。

　　4.2绿化管理

　　4.2.1物业绿化项目由物业部对绿化组各员工进行职责区域划分,如绿化项目外包,物业部绿化主管应审核外包方责任区域划分,并对绿化工进行礼节礼貌技能方面的培训。

　　4.2.2绿化组组长填写《绿化工作周计划表》交物业绿化主管审核后,绿化组保质保量完成计划任务,如绿化项目外包,物业部绿化主管应审核外包方《绿化养护周计划表》。

　　4.2.3绿化员必须严格按操作规程使用各类绿化设备。绿化设备实行专人负责,统一入库管理。绿化员每次使用绿化设备后,必须清洗干净后再入库。每月由绿化班长组织对绿化设备进行检查保养,发现问题,及时解决,如项目外包工具由分包方负责管理。

　　4.3工作检查

　　物业绿化组组长依据绿化管理规定对本物业服务中心绿化工作进行日常巡查、监督和管理,并把检查结果填写在《绿化工作检查表》(绿化面积5千平方以上日检,绿化面积5千平方以下周检)情节严重把《工作整改通知》发给责任人,限期返工,并跟踪验证,并把处理结果填在上《绿化工作检查表》。

　　4.4物业部绿化主管应注重绿化组的环保意识培训,重点关注化肥、化学试剂的'使用,详见《化学危险品控制程序》等。

　　4.6物业部绿化主管应注重绿化组的职业安全意识培训,重点关注高空作业、化学试剂的使用等,详见《化学危险品控制程序》及《危险作业控制程序》。

　　4.4绿化分包控制参见《分包方管理及施加影响管理程序》。

　　5.0支持性文件及质量记录

　　5.1《苗木清单》pr/wy-29-01

　　5.2《绿化工作周计划表》pr/wy-29-02

　　5.3《绿化工作日检表》pr/wy-29-03

　　5.4《绿化工作整改通知单》pr/wy-29-04

物业管理制度10

　　第一章总则

　　第一条为了规范物业管理活动，维护业主和物业服务企业的合法权益，改善人民群众的生活和工作环境，制定本条例。

　　第二条本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。

　　第三条国家提倡业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业服务企业。

　　第四条国家鼓励采用新技术、新，依靠科技进步提高物业管理和服务水平。

　　第五条国务院建设行政主管部门负责全国物业管理活动的监督管理工作。

　　县级以上地方人民政府房地产行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。

　　第二章业主及业主大会

　　第六条房屋的所有权人为业主。

　　业主在物业管理活动中，享有下列权利：

　　（一）按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务；

　　（二）提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议；

　　（三）提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议；

　　（四）参加业主大会会议，行使投票权；

　　（五）选举业主委员会成员，并享有被选举权；

　　（六）监督业主委员会的工作；

　　（七）监督物业服务企业履行物业服务合同；

　　（八）对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权；

　　（九）监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金（以下简称专项维修资金）的`管理和使用；

　　（十）法律、法规规定的其他权利。

　　第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：

　　（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；

　　（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的；

　　（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；

　　（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；

　　（五）按时交纳物业服务费用；

　　（六）法律、法规规定的其他义务。

　　第八条物业管理区域内全体业主组成业主大会。

　　业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。

　　第九条一个物业管理区域成立一个业主大会。

　　物业管理区域的划分应当考虑物业的共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素。具体办法由省、自治区、直辖市制定。

　　第十条同一个物业管理区域内的业主，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会。但是，只有一个业主的，或者业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。

　　第十一条下列事项由业主共同决定：

　　（一）制定和修改业主大会议事规则；

　　（二）制定和修改管理规约；

　　（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；

　　（四）选聘和解聘物业服务企业；

　　（五）筹集和使用专项维修资金；

　　（六）改建、重建建筑物及其附属设施；

　　（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。

　　第十二条业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。

　　业主可以委托代理人参加业主大会会议。

　　业主大会决定本条例第十一条第（五）项和第（六）项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意；决定本条例第十一条规定的其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

　　业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。

　　业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。

　　第十三条业主大会会议分为定期会议和临时会议。

　　业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定召开。经20%以上的业主提议，业主委员会应当组织召开业主大会临时会议。

　　第十四条召开业主大会会议，应当于会议召开15日以前通知全体业主。

　　住宅小区的业主大会会议，应当同时告知相关的居民委员会。

　　业主委员会应当做好业主大会会议记录。

　　第十五条业主委员会执行业主大会的决定事项，履行下列职责：

　　（一）召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；

　　（二）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；

　　（三）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；

　　（四）监督管理规约的实施；

　　（五）业主大会赋予的其他职责。

　　第十六条业主委员会应当自选举产生之日起30日内，向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府备案。

　　业主委员会委员应当由热心公益事业、责任心强、具有一定组织能力的业主担任。

　　业主委员会主任、副主任在业主委员会成员中推选产生。

　　第十七条管理规约应当对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定。

　　管理规约应当尊重社会公德，不得违反法律、法规或者损害社会公共利益。

　　管理规约对全体业主具有约束力。

　　第十八条业主大会议事规则应当就业主大会的议事方式、表决程序、业主委员会的组成和成员任期等事项作出约定。

　　第十九条业主大会、业主委员会应当依法履行职责，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动。

　　业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的，物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府，应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。

　　第二十条业主大会、业主委员会应当配合公安机关，与居民委员会相互协作，共同做好维护物业管理区域内的社会治安等相关工作。

　　在物业管理区域内，业主大会、业主委员会应当积极配合相关居民委员会依法履行自治管理职责，支持居民委员会开展工作，并接受其指导和监督。

　　住宅小区的业主大会、业主委员会作出的决定，应当告知相关的居民委员会，并认真听取居民委员会的建议。

物业管理制度11

　　1、目的

　　规范绿化物资、仓库管理,减化流程,提高效率。

　　2、范围

　　适用于绿化部物资及仓库管理

　　3、职责

　　部门/岗位工作内容

　　相关职能部门/分管总助/总经理负责权限内物资的审核、审批

　　部门经理负责权限内物资的审核、审批,过程行为的监控

　　项目负责人负责工作职责范围内物资的管理、监控

　　物资申请人负责合理申请物资

　　班长(仓管员)负责对物资、仓库的管理

　　4、定义

　　工程物资:包括绿化苗木及工程用辅材(包括绿化给水工程管材、配件以及土方、陶粒、蘑菇肥、绑绳、竹竿等一次性消耗用品);

　　农资物资:包括农药、化肥、垃圾袋、动力燃油;

　　设备工具:包括了单价在200元以下或以上的园林动力机械设备、常用工具等物资;

　　劳保用品:各类劳动保用品;

　　主仓库:有一定规模空间、承担集中申购任务的仓库;

　　小仓库:储存一些常用工具或不常用物资的小型仓库;

　　危险品仓库:储存有农药化肥、燃油的仓库。

　　5、方法和过程控制

　　5.1物资申请

　　5.1.1物资申请应结合工作的实际需要依《绿化物资采购管理办法》与《采购管理程序》进行申请,避免多购而引发产品变质与浪费,采购人员应会同用料人员充分沟通后、结合实际情况充分考虑性价比报批采购。

　　5.2物资入库及验收

　　工程物资

　　农资物资

　　劳保用品由绿化部施工人员或项目负责人按申请标准进行验收,并在送货单上给予签名确认,除燃油与土方以外的物资须同时填写《绿化苗木(物资)采购验收单》,作为报销依据,不须填写《进仓单》,验收人员对数量进行核对,对质量进行监控,如发现数量不符或质量不达标,应立即通知采购人员进行更换、补充或退货处理设备工具仓库管理员负责验收,填写《绿化苗木(物资)采购验收单》。200元以上的填写《资产情况审核单》。

　　5.2物资出库、回收

　　工程物资根据工作量有计划进行分批采购,即买即用,不填写《物资领(借)用单》当于未用完的应妥善保管,避免遗失或死亡

　　劳保用品发放个人的填写《物资领(借)用单》直接领用,日常工作用的不再办理领借用手续集中采购按季度进行。

　　农资物资尽量减少储存时间,对农药化肥实行专人管理、按需当天发放,当天使用,工作结束后仓管员将剩余物资及时回收入库,按单位填写《物资领(借)用单》,采购用量不超过一季度。燃油即买即用,不办理领借用手续农药、肥料、燃油等应设专用仓库存放,如无专用仓库,须将农药放入储物柜并上锁管理,每月检查进行盘点

　　设备工具200以上须填写《物资领(借)用单》,并完善归还记录仓管员每天下班前须对实物进行核实,日常进行监控,每月盘点。日常用工具实行以旧换新200以下不需办理领借用手续,上下班由仓管员监督发放回收

　　剩余苗木、辅料回收剩余苗木将根据需要在部门内部进行调配使用,或送至苗圃进行假植管理;剩余工程辅材(陶粒、竹竿、蘑菇肥等)由各项目养护组负责回收、保管回收后的辅料可直接由养护组调配使用,也可作为工程组重复利用物资,节约成本

　　5.3绿化仓库管理要求

　　5.3.1根据绿化部项目分散,各项目出现多仓库或各片区出现多个仓库的现象,制定特殊之管理办法。

　　5.3.2物资的申请及入库采用《物资存储及管理程序》,对部门特殊之处采用如下的办法。

　　5.3.2.1大项目及各片区共用的仓库应列明各仓库的.位置、存放物品类型、主仓库位置报部门列表备案。各小仓库从属于主仓库,对主仓库及危险品仓库配备灭火器材。

　　5.3.3.各仓库要求

　　主仓库负责统筹物资的申请、发放、报费、每月盘点涵盖小仓库工作、监督小仓库的日常运作。

　　小仓库只存放日常用工具或不常用物资,200元以上物资办理领借用手续

　　日常用工具或物资统一到主仓库办理领用手续,不作盘点手续,以旧换新。如存有易燃物品的须配备灭火器材

　　危险品仓库农药、肥料、汽油等危险品单独设立仓库存放,如无条件单独存放,农药须用储物柜上锁存储,汽油不能作为常备物资存储于仓库,使用后有剩余的少量汽油应将油罐密封存放于指定位置。化学肥料应存放于干燥的地方,必要时进行防潮处理。农药、化肥库存量以满足使用需求为标准,不宜过多存储。

　　6.相关文件

　　vkwy7.5.5-z01 《物资存储及管理程序》

　　7.记录表格

　　vkwy7.5.5-z01-f2 《物资领(借)用单》

　　vkwy7.5.1-j01-06-f2《绿化苗木(物资)采购验收单》

物业管理制度12

　　1.0目的:

　　根据物业管理服务委托合同的规定,为了明确酬金制物业管理运作模式下与委托物业管理企业的双方权利义务,有效监管委托物业管理企业财务经营状况,维护公司经济利益。

　　2.0范围

　　适用于酬金制物业管理运作模式下,xx集团对委托物业管理企业的财务监管工作。

　　3.0职责

　　3.1项目委托的物业管理公司(以下简称物业公司)负责项目物业管理具体经营、财务管理、资产管理的实际工作,以及经营收入管理和成本控制工作;

　　3.2置业公司客户服务中心(以下简称客户服务中心)负责与物业公司对接工作,以及费用结算、成本审核、物资采购初审、财务核查协助、资产管理监督工作;

　　3.3置业公司财务部(以下简称地产财务部)负责对物业公司财务管理、资产管理的监管和审核工作;

　　3.4集团资产运营部负责上述工作的监督与指导工作。

　　4.0程序

　　4.1物业管理经营收入监管

　　4.1.1物业管理经营收入定义与范围

　　4.1.1.1物业管理经营收入是指物业公司在本项目上所有业务经营收入款项,包括主营业务经营收入和其他业务经营收入;

　　4.1.1.2主营业务经营收入包括为物业管理服务费和停车服务费;

　　4.1.1.3其他业务经营收入包括为装修管理费、垃圾清运费、场租费、业务分成、维修服务费、有偿服务费等其他业务收入;

　　4.1.1.4所有主营业务经营收入和其他业务经营收入必须入帐,录入财务软件、开具地产财务部指定的统一票据,列入监管范围。

　　4.1.2财务票据监控

　　4.1.2.1物业公司收取所有的物业管理经营收入款项(包括主营业务经营收入和其他业务经营收入),都必须向客户开具地产财务部指定统一的《xx大湖之都物业管理收款收据》(以下简称物业管理财务收据),物业管理财务票据一式三联,一联给客户、一联物业公司存档、一联地产财务部存档;

　　4.1.2.2物业管理财务收据由地产财务部负责设计、印刷和管理;

　　4.1.2.3物业公司财务会计在每月3日前到地产财务部核销上月的物业管理财务收据,和领取本月物业管理财务收据。

　　4.1.2.4物业公司在领取本月物业管理财务收据,需要在地产财务部登记物业管理财务收据的起始编号;

　　4.1.2.5物业公司在核销物业管理财务收据时,需向地产财务部提交《xx大湖之都月份物业管理收入报表》,和当月使用完的全部物业管理财务票据第一联存根。客户服务中心根据月份报表和财务收存根进行审核物业公司当月经营收入数据的真实性,客户服务中心审核无误后提交地产财务部复核;

　　4.1.2.6物业公司在使用《xx大湖之都物业管理收款收据》,必须按顺序和规范填写,如填写错误必须收回客户联,三联一起核销;不得有跳页、涂改、开空白页。自制和伪造财务票据、以及收款不开票据的行为,一经发现将根据《xx大湖之都前期物业管理服务委托合同》的约定,每发生一次将给物业公司处于人民币1万元的罚款;

　　4.1.3物业管理软件监控

　　4.1.3.1为便于财务数据的及时监控,将安装物业管理软件,在地产财务部、客户服务中心、物业公司各设置一个管理登陆平台;

　　4.1.3.2物业公司收取所有的物业管理经营收入款项(包括主营业务经营收入和其他业务经营收入),必须及时将财务数据录入物业管理软件的数据库中;

　　4.1.3.3客户服务中心在每月4日前将根据物业管理软件的数据统计,汇总和统计物业公司上月度的经营收入数据,并打印一份《物业公司月份经营收入数据汇总报表》(物业管理软件打印稿)。

　　4.1.3.4客户服务中心根据《物业公司月份经营收入数据汇总报表》(物业管理软件打印稿),对照物业公司提交的《xx大湖之都月份物业管理收入报表》,和当月使用完的全部物业管理财务票据第一联存根,审核无误后提交地产财务部复核;

　　4.1.3.5物业公司必须保证所有物业管理经营收入款项数据原则上在48小时内(停电、电脑或系统故障原因除外)录入物业管理软件的数据库中。如月度审核中发现收费不录入软件的行为,根据《xx大湖之都前期物业管理服务委托合同》的约定将每次处于物业公司人民币1万元罚款。

　　4.1.4物业管理经营收入数据确认:地产财务部根据客户服务中心提交审核过的《物业公司月份经营收入数据汇总报表》(物业管理软件打印稿)、《xx大湖之都月份物业管理收入报表》、当月使用完的全部物业管理财务票据第一联存根,进行复核,复核无误后,在《xx大湖之都月份物业管理收入报表》签字确认,确认后的数据将成为物业公司当月的最终经营收入数据。

　　4.2物业管理经营成本监管

　　4.2.1物业管理经营成本定义与范围

　　4.2.1.1物业管理成本包括人员物业管理人工成本和物业管理物料成本;

　　4.2.1.2物业管理人工成本包括:工资、福利、加班费、社会保险;

　　4.2.1.3物业管理物料成本包括:办公用品、维修材料、清洁材料、绿化材料等法律法规规定内的.成本支出;

　　4.2.1.4单价在500元以上的物资作为资产范围,按照资产管理监控程序处理;

　　4.2.2物业管理人工成本监控

　　4.2.2.1物业公司必须在每月3日前提交上月的《xx月份考勤汇总表》和《xx月份人工成本报表》(报表中必须有工资、福利、加班费以及社会保险金额);

　　4.2.2.2客户服务中心对上述报表和项目实际人员状况进行核实和审核,审核无误后将提交地产财务部进行复核;

　　4.2.2.3物业公司的人员编制、工资、福利和社会保险标准必须按照万厦居业的《xx大湖之都物业管理投标文件》中的标准执行,超出此标准的部分将不予以确认,超编制部分人员需提前报批;

　　4.2.2.4地产财务部和客户服务中心在审核物业公司的人工成本时,如发现物业公司存在虚报人员考勤、工资、福利和社会保险的行为,将有权拒绝支付物业公司当月亏损补贴和酬金,并追究物业公司的违约责任和扣罚酬金;

　　4.2.2.5物业管理人工成本数据确认:地产财务部对客户服务中心提交的审核合格的《xx月份人工成本报表》进行复核,复核无误后在报表上签字确认,确认后的数据将成为物业公司当月的最终人工成本数据;

　　4.2.3物业管理物料成本监控

　　4.2.3.1物业公司在每月28日前向客户服务中心提交下月的《xx月份物资采购报表》(报表中必须注明采购物资名称、规格、数量、用途、单价、总计金额)进行审核。客户服务中心根据项目实际情况审核所采购物资的合理性、必要性和真实性;

　　4.2.3.2物业公司需每个季度向客户服务中心和地产财务部提交一份《xx大湖之都季度常用物资采购价格明细表》,以供价格参考。客户服务中心和地产财务部有权对价格表中的价格进行市场调查,如发现物业公司存在虚报价格的行为,将有权拒绝支付该项费用,并追究物业公司的违约责任和扣罚酬金;

　　4.2.3.3客户服务中心审核过程中如发现,如发现《xx月份物资采购报表》的物资单价,超过《xx大湖之都季度常用物资采购价格明细表》单价的10%以上,将要求物业公司进行合理解释,否则将拒绝确认。客户服务中心审核合格后的《xx月份物资采购报表》,报一份给地产财务部复核;

　　4.2.3.4物业管理物料成本数据确认:地产财务部根据客户服务中心审核后的《xx月份物资采购报表》,对照《xx大湖之都季度常用物资采购价格明细表》复核无误后,在《xx月份物资采购报表》签字确认,确认的数据将成为物业公司当月的最终物料成本数据;

　　4.2.3.5物业公司根据审核合格后的《xx月份物资采购报表》实施采购。

　　4.3酬金和亏损补贴支付

　　4.3.1物业公司酬金提取标准按照《xx大湖之都前期物业管理服务委托合同》规定标准提取计算;

　　4.3.2客户服务中心根据地产财务部签字确认后的《xx月份人工成本报表》和《xx月份物资采购报表》,计算当月管理酬金和亏损补贴,并签发《xx月份物业管理亏损补贴审批表》,报地产财务部和公司总经理审批,审批后在每月8日前凭物业公司开具的正式发票向物业公司指定帐号划拨补贴款项,;

　　4.4资产管理监控

　　4.4.1资产的定义和范围:是指单价在500元以上的物资;

　　4.4.2资产购置申请:物业公司需要购置资产,需要提前7个工作日向客户服务中心提交《xx资产购置申请表》进行审批,客户服务中心审批后报地产财务部和公司总经理审批;

　　4.4.3资产购置费用报销:物业公司凭审批合格后的《xx资产购置申请表》实施采购。报销时需要提交发票、入库单和《xx资产购置申请表》进行报销,属于前期开办费范围以内的资产购置报销由地产公司报销,前期开办费范围以外的资产购置报销由物业公司报销;

　　4.4.4资产管理统计和监督:物业公司需要在每月8日前向客户服务中心提交《xx月份资产统计报表》,客户服务中心进行监督和核查,同时将此报表报地产综合部备案。

　　4.4.5紧急采购和特殊情况采购:按照《xx大湖之都前期物业管理服务委托合同》规定执行。

　　4.5集团监督:集团资产运营部对上述工作不定期进行检查和审核,发现存在违规和虚假行为,为集团内部员工责任的将按照集团行政管理制度进行处罚,为物业公司责任的将按照合同规定追究合同违约责任。

　　5.0支持性文件及质量记录

　　5.1《xx前期物业管理服务委托合同》

　　5.2《xx物业管理收款收据》(地产财务部印制格式)

　　5.3《zz月份物业管理收入报表》zr-kf-wy-01

　　5.4《物业公司月份经营收入数据汇总报表》(物业管理软件打印稿)

　　5.5《xx月份考勤汇总表》zr-kf-wy-02

　　5.6《xx月份人工成本报表》zr-kf-wy-03

　　5.7《xx月份物资采购报表》zr-kf-wy-04

　　5.8《xx大湖之都季度常用物资采购价格明细表》zr-kf-wy-05

　　5.9《xx月份物业管理亏损补贴审批表》zr-kf-wy-06

　　5.10《xx资产购置申请表》zr-kf-wy-07

物业管理制度13

　　为了保障公司办公楼的正常有序使用，明确相关部门的责任义务，营造一个好的工作环境，特制定本制度。

　　一、安全与消防管理

　　（一）办公室安全管理

　　1．办公楼的安全工作由办公室负责，办公室要切实加强对保安的管理，确保保安人员履行好安保职责，严格落实各项安保措施，确保办公楼安全。

　　2．严格来访登记制度。凡是来访的办事人员先由门卫告知相关部门，并在来访登记表上登记，注明事由，再由相关部门进行接待。杜绝外来人员在办公区域内部乱串乱闯现象发生。

　　3．各部门要认真做好部门自身的安全保卫工作。在下班前要检查门窗、用电使用情况，离开办公室必须关好窗，锁好门；关闭灯、电脑等用电设施，确保部门自身安全。

　　4．有重要设备、仪器仪表的部门要设专人负责，严格管理，避免发生财物丢失等责任事故。

　　6．财务室、档案室、配电室、设备机房、食堂、仓库等重点区域，相关部门要严格落实各项防火、防盗等安全措施，做到人防和技防相结合，加强管理，杜绝隐患。

　　7．各部门（人员）发现重大问题和带有苗头性的隐患要及时汇报，及时排除。

　　8．保安部门要认真检查维护电视监控系统，确保24小时开通，运转良好。非相关人员禁止进入电视监控室，如需要调看监控录像，必须征得办公室相关负责人同意。

　　9．节假日期间，值班人员必须坚守岗位，认真履行职责，做好交接班记录。对需要加班人员须在值班处登记。对突发事件和重要情况要及时报告，及时处理。

　　（二）办公室消防安全管理

　　1．财务室、配电室、设备机房、档案库、厨房餐厅、实验室、仓库等重点防火部位，要按公安消防部门的规定配备消防器材，设立禁止烟火标记。禁止在办公楼内乱扔烟蒂，禁止在办公楼非吸烟区（电梯）内吸烟。

　　2．各部门员工要遵守消防管理规定，严禁擅自移动或破坏办公楼内消防设施，严禁擅自占用、堵塞、封闭消防通道。

　　3．各部门员工要积极参加组织的消防培训，熟悉楼内安全通道，掌握消防器材的基本使用方法，自觉遵守办公楼各项消防安全制度。

　　4．妥善保管纸张等可燃性物品。严禁在办公室和公共区域堆放易燃、易爆、有毒等危险物品。严禁私接、更改电器线路和设备。

　　5．严禁在楼道、办公室、卫生间及办公楼周围焚烧废纸、树叶等物品。

　　6．严禁在消防通道停放机动车与非机动车。

　　7．安全负责人要组织相关人员经常巡视办公楼防火情况，对重点部位加强检查，对存在的火灾隐患，及时下发整改通知单进行整改，杜绝隐患。

　　二、绿化管理

　　1．绿化建设和管理是企业文化（精神文明）建设的'重要内容。

　　2．管理、爱护花草、树木是公司全体员工的权利和义务。

　　3．不准随意砍伐、挖掘、搬移公司绿化树木。如因确实需要者，需报办公室批准。

　　4．禁止攀折花木或在树上钉钉子、拉绳子、晾晒衣物等。

　　5．不得损坏花木的保护设施。

　　6．不准私自摘拿花果。

　　7．不准行人和各种车辆跨越、践踏绿化带。

　　8．不准往绿化带上倾倒污水或抛扔杂物。

　　9．不准在绿化地上堆放任何物品。

　　10．未经许可，不准在树木上及绿化带内设置广告牌。

　　11．凡人为造成绿化、花木及设施损坏的，按实际损失进行赔偿。

　　12．办公楼的绿化管理由办公室负责，办公楼的绿化养护由专业养护人员负责。

　　三、设施设备使用维修管理

　　（一）、物业、设备设施的使用、维护和报修

　　1．全体员工要爱护公共设施，正确使用，规范操作，延长物业、设施设备的使用寿命，节省资源，杜绝浪费。

　　2．物业、公用设施设备维修保养部门，要严格安照工作程序、技术要求，制订物业、公用设施设备的维修保养维护计划，做好维修维护保养工作。设备运行期间，值班人员要按时巡查，检查各项运行参数、状态是否正常，遇到问题及时排除，并做好记录，确保各项设备运行正常。

　　3、物业及大型公用设施设备的维修，由设备工程管理部门提出维修方案报领导审批。做到科学计划，周密安排，严格审计，确保质量，厉行节约。

　　4、物业及公用设施设备的日常维修，由部门报办公室，再由办公室统一派人负责维修。

　　四、公共环境卫生清洁保洁

　　1、环境卫生设专人管理和清扫；

　　2、单元门外公共区域每日清扫一次；

　　3、合理分区设置垃圾桶，垃圾做到日产日清；

　　4、根据实际情况进行不定期的消毒和灭虫除害。

　　五、公共治安防范、门卫服务管理

　　1、由办公室负责区域内的治安防范、消防安全工作，发现有安全、消防隐患及时向有关部门做书面汇报；

　　2、门卫24小时值班，实行来客及物品出入登记制度；

　　3、负责区域内的车辆管理，保证小区内道路畅通；

　　4、发现安全、消防事故时，在采取应急措施的同时，及时向有关部门报告，并协助做好救助工作。

物业管理制度14

　　1.负责物业管理公司客户财产及公共设施的保护,防止被盗、破坏及意外事项的发生;

　　2.负责辖区内治安保卫工作,配合公安及上级有关部门参与对重大案件、事故的处理;车场、24小时安保等相关服务,

　　3.对客户停放在车场的车辆进行管理,并对车辆的出入及存留情况进行严格的登记,以确保客户财产的安全。

　　4.认真贯彻消防法规,做好防火工作,维护好物业管理公司的治安工作,利用监控设备、设施对物业管理公司的公共场所进行24小时监控和管理。

　　5.严格执行各项规章制度、消防法规,负责应急预案的制定及组织应急演练,检查落实各项防火安全措施。

　　6.负责对治安消防保卫系统有关设施、设备的使用、管理、维护、检查、更换工作。

　　7.制定物业有关安全的各项规章制度和安全保卫工作计划,保护客户和在岗职工的人身、财产安全。

　　8.制定物业有关安全的各项规章制度和安全保卫工作计划。

　　9.做好安全防范工作,防止刑事案件、治安事件、治安灾害以及火灾事故的发生,提供一个良好、安全的'工作环境。

　　10.采取专业工作与群防群治工作相结合的方法,维护物业管理公司的正常秩序。

　　11.负责服务过程的控制。

　　12.搞好法制、安全宣传教育的培训工作,提高物业全员的法制观念和安全意识。

物业管理制度15

　　物业程序文件

　　--住宅物业装修管理控制程序

　　1.0目的

　　通过对装修各过程的管理和控制,确保装修按规范的顺利进行。

　　2.0适用范围

　　适用于物业服务中心所辖住宅类物业的装修管理。

　　3.0职责

　　3.1物业服务中心总监、经理负责装修申请的最终审批。

　　3.2物业服务中心客服部、工程部、礼宾部负责装修申请的审核。

　　3.3物业服务中心客户部负责受理装修申报及装修资料的收集、整理、跟踪、归档。

　　3.4物业服务中心工程部负责对相关工程进行技术监督、检查、验收。

　　3.5物业服务中心礼宾部负责对装修单位的消防、安全、装修人员出入等的监管。

　　4.0工作程序

　　4.1装修管理的依据:建设部110号令《住宅室内装饰装修管理办法》及《业主规约》《服务手册》。

　　4.2装修管理的控制包括:装修申报、审批、装修过程监理(含违章处理)、装修验收、退还证件(押金)及装修档案归档管理等。

　　4.2.1装修申报

　　4.2.1.1装修申报及办理流程按《装修办理流程图》进行。

　　4.2.1.2根据《装修办理流程图》,客服助理对业主/装修负责人的装修申报并查验其申报材料是否齐全,资料包括:

　　a、图纸包括:平面布置图、拆墙示意图、管道改变图、电气分布图及配电系统图、复式改建图(单元房或不改动的不必提供)、天花布置图、防水施工方案(改动洗手间需提供);每张图纸均需签名确认。

　　b、装修单位证件包括:施工单位营业执照、资质证书复印件并加盖红章。

　　4.2.1.3查验资料无误后,请业主/装修负责人详细填写《装修申请表》,并签署《装修施工承诺书》。

　　4.2.1.4提交资料完毕后,由客户助理负责知会业主/装修负责人,在资料符合情况下,装修审批全过程不超过三个工作日;如资料不符合需重新补办手续,具体情况,请业主/装修负责人回去等候通知。

　　4.2.2装修审批

　　4.2.2.1客户助理将收集的装修资料整理并登记在《装修办理跟踪表》,并于当日提交到客户部经理处进行审核并加署意见,于次日交工程部经理/礼宾部经理处审核并加署意见,次日下午交物业服务中心总监、经理处进行最终审批。

　　4.2.2.2资料不符合:在各环节审核、审批过程中,如有问题,则退回客户组,由专人负责与业主联系,并请业主/装修负责人进行修改后,重新走流程。

　　4.2.2.3资料符合:由专人跟踪,并在三个工作日内控制审批流程,并负责通知业主前来办理装修手续。

　　4.2.2.4客户助理负责填写《装修许可证》,并填写装修申报内容及期限,上报并盖章。

　　4.2.3装修过程监理

　　4.2.3.1装修缴费、办证

　　a、业主/装修负责人在客服部前台办理交费手续,按《业主收楼费用一览表》执行;

　　b、提供装修人员身份证原件及复印件,彩色一寸照片一张,并登记在《装修工人出入证申请表》,办理《装修工人出入证》及《装修许可证》,并要求装修单位在进场时将《装修许可证》张贴在大门外;

　　c、复印《装修许可证》留底,并各复印一份交工程部、礼宾部巡查备案。

　　4.2.3.2装修施工技术规范要求:按国家建筑装修行业技术标准及本小区《服务手册》要求施工。

　　4.2.3.3装修施工消防、临供水电及施工改造管理

　　a、施工过程消防的管理按《消防管理控制程序》执行。

　　b、业主装修需临时供水电、业主或施工单位须在客服组前台办理申请手续,.报工程部经理审批并安排抄表,装修完成抄表结算。

　　c、装修过程中,业主提出装修工程改造,须在客服部前台填写《装修许可证》,流程如上。

　　4.2.3.4施工监管

　　a、施工单位进场施工时,客服助理通知工程组开通该单元的水电。

　　b、装修施工过程中,客服助理每日巡检不少于一次,严格监督按审批图纸进行施工;并认真填写《装修巡查表》。

　　c、工程部在业主装修过程中,应定期巡查,特别对隐蔽工程、防水工程全程严格监管,对装修中如电气安装,给排水安装等向业主提供专业意见。

　　d、工程部对业主在装修过程发现的需要保修的问题,负责与相关单位协调解决,结果报客服前台存档。

　　e、物业服务中心总监/经理每半月组织相关人员对装修单元进行抽检,按区域(如a、b、c等)抽检户数不能低于5户(没有装修单元区域除外)。并填写《装修巡查表》。

　　f、礼宾部认真做好出入证管理工作,严格控制专证专人专用,人、证、房号相对,不得进入出入证规定之外的楼宇、房间。

　　g、礼宾部对装修单位每日巡检至少一次,认真填写《装修巡查表》,对装修垃圾的'堆放,消防器材、电梯前厅、卫生设备等严格检查,对搬运物品进行监督,发现有损坏园区、楼宇设施的,立即汇报客服前台处理,并配合客服部,对搬运过程中使用电梯的情况进行监督。

　　h、广告牌、招牌、霓虹灯饰、空调的安装及管理,按本小区实际情况制定标准执行,需提前知会业主装修须注意事项及相关标准尺寸及安装位置,并进行现场预约工程组咨询。

　　4.2.3.5装修违章处理

　　a、由客户部按建设部110号令《住宅室内装饰装修管理办法》及《房屋装修工程、防水工程质量、防火安全承诺书》《装修施工承诺书》之规定违章处理。

　　b、违章装修处理流程,按《装修违规处理流程图》执行。客户助理接到客户违章信息后,按以下规定进行处理:

　　--属重大违规事件及时上报物业服务中心总监、经理处理;

　　--属一般违规事件的报客服部经理处理,由客服部经理亲自或指定客户助理到现场予以劝导、教育。

　　--物业服务中心总监、经理接到重大违章事件信息后,根据情况及客户违章给小区造成的经济损失大小,决定给予'赔偿经济损失'的处理意见,并将处理决定填入《整改通知书》中。

　　--对于客户漠视物业服务中心给予的处理意见,不配合小区正常管理工作的,应予以停工,并扣除其相应押金。

　　--客户部及时向业主/装修负责人发出《整改通知单》,并签收,要求业主/装修负责人限期整改,整改后结果应予以现场确认,并记录在《整改通知单》中。

　　4.2.4装修验收

　　4.2.4.1业主装修完毕后,由业主/装修负责人在客服组前台填写《装修验收申请表》,并预约验收时间,根据预约时间,客

　　服部、工程部、礼宾部(必要时)派专人前往现场进行验收,并将验收结果填写在《装修验收申请表》,双方进行确认,验收不合格,由装修负责人负责整改,并重新申请进行验收手续办理。

　　4.2.5退还证件、退还押金

　　4.2.5.1验收合格天后,由业主/装修负责人到客服部前台办理退还《装修工人出入证》,并预约退押金时间,在装修验收合格后工作日内退还押金;

　　4.2.5.2如遗失《装修工人出入证》,该证押金不予退还。

　　4.2.6装修档案管理

　　4.2.6.1装修完工,并通过验收,将资料统计移交给客服部统一归档。

　　4.2.6.2装修资料归入客户资料档案内,并附有目录。

　　5.0支持性文件

　　5.1《住宅室内装饰装修管理办法》

　　5.2《业主规约》

　　5.3《服务手册》

　　5.4《装修办理流程图》

　　5.5《消防管理控制程序》

　　5.6《装修违规处理流程图》

　　6.0质量记录

　　6.1《装修办理跟踪表》

　　6.2《装修申请表》

　　6.3《房屋装修工程、防水工程质量、防火安全承诺书》

　　6.4《装修施工承诺书》

　　6.5《装修许可证》

　　6.6《装修工人出入证申请表》

　　6.7《装修巡查表》

　　6.8《整改通知单》

　　6.9《装修验收申请表》

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