当前位置：好文网>实用文>制度>物业管理制度

物业管理制度

物业管理制度集合15篇

　　在当下社会，制度使用的情况越来越多，制度是指在特定社会范围内统一的、调节人与人之间社会关系的一系列习惯、道德、法律(包括宪法和各种具体法规)、戒律、规章(包括政府制定的条例)等的总和它由社会认可的非正式约束、国家规定的正式约束和实施机制三个部分构成。拟定制度需要注意哪些问题呢？以下是小编精心整理的物业管理制度，希望对大家有所帮助。

物业管理制度集合15篇

物业管理制度1

　　一、形象责任目标

　　1、如果发生重大责任事故,部门负责人承担连带责任。

　　2、文明、和谐、优质服务到位,零投诉。

　　二、经济责任目标

　　1、全面完成公司下达的各项任务;年计划利润***万元;月考核指标:*** 万元;直管队员年底达到****人;保洁人员***名。

　　2、负责人基本月资****元,浮动工资***元;年度结算时,按绩效完成情况实行一次性奖罚。

　　3、公司临时交办任务列入绩效考核之中统一奖罚。

　　三、措施保障目标

　　1、自主制定绩效目标责任考核办法并认真实施;

　　2、按时上报工作进度情况及各种报资料等。

　　(注:其他部门略)

物业管理制度2

　　提供便利、高效、经济的特色服务是衡量物业管理水平的重要标准，亦是提高xx农贸市场服务质量和管理效率的重要措施和保障。我们将根据xx农贸市场的特点、地理位置和周边的配套设施情况、业户需求调研结果，结合我司开展特色服务的成功经验，充分考虑业户需求的每一细节，通过提供丰富的特色服务项目，切实提高xx农贸市场的物业管理水平。也就是说物业管理将围绕xx农贸市场各业户的需求，秉承“以业户服务为中心”的理念，开展全方位的业户服务。

　　(一)日常期间特色物业服务(初步设想)

　　1.提供即时维修服务

　　提供维修安装服务(大件设备等办公设备等安装，办公家具等维修);提供各种即时维修安装服务。

　　2.设立“红十字”便民药箱

　　管理处常备日常应急“红十字”医药用品箱免费供有需要的业户使用。

　　3.提供信息咨询服务

　　(1)市内各种培训信息

　　(2)餐饮单位信息

　　(3)搬家公司信息

　　(4)礼仪公司及礼仪服务信息

　　(5)交通信息

　　(6)其它信息咨询服务

　　4、业户搬迁服务措施

　　(1)设立业主搬迁接待(服务)小组，合理安排相关程序，协助业户

　　在搬入xx农贸市场时更方便、更快捷。具体包括提供车辆或搬家公司联系。

　　(2)如有特殊要求，采用电话预约和上门提供服务等形式，即时提供各种便捷服务。

　　(3)管理处将在搬入期临时划出部分区域作为落货区，派专人看护并提供协助;组建以管理处员工为主的义务搬运队，为业户提供搬迁服务。

　　(1)如有必要，在搬迁期间可由管理处联系品质好、信誉佳的办公用品、办公家具供应商，展示供应商的联络方式、服务内容以及货样的.款式、规格、功能、价格等相关资料，使业户节约时间、集中订购，由供应商及时按需送货上门安装。

　　5、清洁服务措施

　　业户在入迁初期时，将对新的居住环境进行必要的清洁。管理处可联系专业清洁公司为业户提供规范、细致的清洁工作。

　　日常期间视业户需要可另行约定分时段预约上门提供清洁服务。

　　6、业主服务热线措施

　　为了方便业户，管理处配备业主服务热线，24小时专人接听加洲地带三期内各员工服务需求信息，为有需求的业主提供各种服务及帮助。

　　(二)业主服务项目一览表

　　1、无偿服务

　　编号项目内容备注

　　代寄、代领邮件

　　代订报刊、杂志

　　临时代为保管小件物品

　　电话留言服务

　　代搬重物

　　其他可选择的无偿服务

　　2、有偿服务

　　编号项目内容收费

　　修理窗帘、拉窗等(不含材料)按成本价收费

　　疏通下水管道(主管)按成本价收费

　　疏通下水管道(支管)按成本价收费

　　修门、配锁按成本价收费

　　查线、换线(电路)按成本价收费

　　维修、更换门锁按成本价收费

　　更换、检修开关、插座按成本价收费

　　家政服务按成本价收费

　　清洗空调过滤网按成本价收费

　　绿化养护按成本价收费

　　传真按成本价收费

　　打字按成本价收费

　　复印按成本价收费

　　其它特色服务按成本价收费

物业管理制度3

　　一、公园封闭建议

　　目前山体公园与都市阳光之间还存在500米左右的长度未进行封闭隔离，随着山体公园的投入使用人流量必定会剧增，其中会有相当一部分为外来人员到山体公园活动，给都市阳光带来巨大的安全压力，建议地产尽快将此地段进行封闭以便控制外来人员通过此地段随意进入都市阳光小区，为业主创造一个安全有序的居住环境。

　　二、康体健身器材配置建议

　　根据对都市阳光客户群体的分析，小区内有较多的老人；并且小区内目前未安装任何健身器材，小区内老人健身活动缺少场地及器材，很多老人迫切希望有一处健身锻炼的场地；目前山体公园内设置有门球场根据目前管理处对客户的了解，对门球活动感兴趣的顾客群体相对教少；建议将目前门求活动场地安装老人活动使用的康体健身器材以供老人锻炼使用。

　　三、增加阅览室建议

　　目前山体公园共计有管理用房6间，其中预计物业作为管理用房使用2间；为增加小区的文化氛围，建立和谐社区；展现__的人性化服务，为小区中老年群体沟通交流提供一个好场地，建议在山体公园管理用房中设立一间为图书阅览室，（备注：只对__客户开放）配置书架一套，各类书刊、报纸、杂志等刊物预计费用为10000元左右。

　　四、增加棋牌室建议

　　为丰富__社区顾客的业余活动，让顾客充分感受到作为__客户的优越感及舒适感；建议在山体公园的管理用房中拿出两间开辟为棋牌室，只供__物业都市阳光、世纪华府专用；预计配置各种棋牌桌椅板凳费用为5000元。

　　__地产品牌进入瓦房店房地产市场已有5、6年的时间，经过这几年的发展及积累在瓦房店地区也积累一定的人脉关系。可以说，__地产品牌在一定程度上带动了瓦房店房地产市场的发展。

　　由于前期各个方面的.问题瓦房店的客户也出现了部分对__品牌存在一定偏见认识的观点，在这种情况下，如何提升客户对__品牌的信任及追随，是摆在我们__人面前值得思考的一个问题；多年来具有良好的服务意识超前的服务理念一直是深圳企业的优势，也是__物业发展到今天进入国内物业管理行业前三甲的关键成功因素之一，为此在山体公园的物业管理方案中__物业充分体现一切为了客户，为客户一切的服务理念突出__客户的尊贵感让客户充分感受到作为__客户的优越感及舒适感。

　　我们衷心希望：__都市阳光、世纪华府，是__品牌下地产与物业共同在瓦房店房地产市场打造和谐宜居住宅项目的第一家，让业主相信选择了__就选对了家，项目成功靠大家。

物业管理制度4

　　为了保障公司办公楼的正常有序使用，明确相关部门的责任义务，营造一个好的工作环境，特制定本制度。

　　一、安全与消防管理

　　（一）办公室钥匙管理

　　1．办公楼所有部门钥匙由公司办公室与具体部门分别保管，日常使用由各部门自行负责，不得互相转借。如需借用或配制钥匙，需到办公室办理相关手续。

　　2．公司领导保管自己办公室的钥匙，备用钥匙由前台负责保管。保洁人员需清洁公司领导办公室时，由前台负责开门，清洁完毕后，及时把办公室锁好。

　　3．严禁私自配置钥匙。

　　4．钥匙保管人员一旦遗失钥匙，应立即报告办公室，视情节严重程度，由办公室决定对门锁采取更换等相关措施。

　　5．钥匙保管人员一旦离职，在办理离职手续时将钥匙上交办公室。

　　6、办公楼一楼侧门与楼梯门锁匙交保安管理，负责早晚开关门。

　　（二）办公室安全管理

　　1．办公楼的安全工作由保安部门负责，公司办公室要切实加强对保安的管理，确保保安人员履行好安保职责，严格落实各项安保措施，确保办公楼安全。保安服务工作职责和要求及保安具体工作细则及操作规程见附件。

　　2．严格来访登记制度。凡到公司的办事人员先由门卫告知相关部门，并在来访登记表上登记，注明事由，再由相关部门进行接待。杜绝外来人员在公司内部乱串乱闯现象发生。

　　3．各部门要认真做好部门自身的安全保卫工作。在下班前要检查门窗、用电、空调等使用情况，离开办公室必须关好窗，锁好门；关掉空调、微机等用电设施，确保部门自身安全。

　　4．有重要设备、仪器仪表的部门要设专人负责，严格管理，避免发生财物丢失等责任事故。

　　6．财务室、档案室、配电室、设备机房、食堂、仓库等重点区域，相关部门要严格落实各项防火、防盗等安全措施，做到人防和技防相结合，加强管理，杜绝隐患。

　　7．各部门（人员）发现重大问题和带有苗头性的隐患要及时汇报，及时排除。

　　8．保安部门要认真检查维护电视监控系统，确保24小时开通，运转良好。非相关人员禁止进入电视监控室，如需要调看监控录像，必须征得办公室相关负责人同意。

　　9．节假日期间，值班人员必须坚守岗位，认真履行职责，做好交接班记录。对需要加班人员须在值班处登记。对突发事件和重要情况要及时报告，及时处理。

　　10．实行每日清楼制度，清楼时间为21时。

　　（三）办公室消防安全管理

　　1．财务室、配电室、设备机房、档案库、厨房餐厅、实验室、仓库等重点防火部位，要按公安消防部门的规定配备消防器材，设立禁止烟火标记。禁止在办公楼内乱扔烟蒂，禁止在办公楼非吸烟区（电梯）内吸烟。

　　2．各部门员工要遵守消防管理规定，严禁擅自移动或破坏办公楼内消防设施，严禁擅自占用、堵塞、封闭消防通道。

　　3．各部门员工要积极参加公司组织的消防培训，熟悉楼内安全通道，掌握消防器材的基本使用方法，自觉遵守办公楼各项消防安全制度。

　　4．妥善保管纸张等可燃性物品。严禁在办公室和公共区域堆放易燃、易爆、有毒等危险物品。严禁私接、更改电器线路和设备。

　　5．严禁各部门随意动火作业，特殊情况需要临时用火用电作业的，在操作前必须向办公室提出申请，由办公室安排专业人员操作，并配备相应的灭火器具。对违章操作造成事故的，要追究当事人的责任。

　　6．严禁在楼道、办公室、卫生间及办公楼周围焚烧废纸、树叶等物品。

　　7．严禁在消防通道停放机动车与非机动车。

　　8．公司安全负责人要组织相关人员经常巡视办公楼防火情况，对重点部位加强检查，对存在的火灾隐患，及时下发整改通知单进行整改，杜绝隐患。

　　二、清洁与绿化管理

　　（一）清洁管理

　　1．清洁管理是营造办公楼文明、整洁、舒适工作环境的重要内容，由公司办公室具体负责。

　　2．楼内各部门办公室的清洁工作由各使用部门（人）负责；公司领导办公室及大厅、会议室、接待室、贵宾室、洗手间等公共卫生及室外环境的清洁工作由专业保洁人员负责。

　　3．办公楼清洁管理的具体要求详见：办公楼卫生管理制度、办公楼卫生清洁标准、办公楼保洁人员考核标准。

　　（二）绿化管理

　　1．绿化建设和管理是公司企业文化（精神文明）建设的'重要内容。

　　2．管理、爱护花草、树木是公司全体员工的权利和义务。

　　3．不准随意砍伐、挖掘、搬移公司绿化树木。如因确实需要者，需报办公室批准。

　　4．禁止攀折花木或在树上钉钉子、拉绳子、晾晒衣物等。

　　5．不得损坏花木的保护设施。

　　6．不准私自摘拿花果。

　　7．不准行人和各种车辆跨越、践踏绿化带。

　　8．不准往绿化带上倾倒污水或抛扔杂物。

　　9．不准在绿化地上堆放任何物品。

　　10．未经许可，不准在树木上及绿化带内设置广告牌。

　　11．凡人为造成绿化、花木及设施损坏的，要进行罚款处理。

　　12．办公楼的绿化管理由办公室负责，办公楼的绿化养护由专业养护人员负责。

　　三、设施设备使用维修管理

　　（一）、公共场所的空调管理

　　1．办公室负责公共场所空调日常运行管理工作，分管人员要严格按照规程操作，做好开关使用纪录。设备部负责其维修保养工作。

　　2．空调开机时间根据季节变化确定，原则上在每年6月1日至9月31日（也可根据实际情况调整）开机制冷。

　　3．节假日期间公共场所空调不开启，因加班等特殊情况需要使用的，必须提前通知办公室。

　　4．空调使用部门要注意节约能源，降低能耗。空调启动后，应及时关闭门窗，提高降温效果，夏季设置空调温度不得低于摄氏26度。室内无人和下班后，及时关闭空调。

　　5．各部门（人员）要自觉爱护空调设备，注意保持清洁卫生，确保空调正常运行。

　　（二）、电梯管理

　　1．设备部负责电梯日常运行、安检、维修维护等管理工作，值班人员要严格按照规程操作，做好运行、安检、维修维护纪录。

　　2．员工乘坐电梯要文明礼让，进出轿厢时保持良好秩序。如超载、指示灯报警应自觉退出电梯，保证电梯安全快捷运行。

　　3．员工乘坐电梯时应注意安全，不可将身体依靠轿门。电梯门在关闭时请

　　勿将身体任何部位或其它物品伸出门外，以免发生危险。

　　4．搬运物品时，对可能造成环境污染或造成电梯损坏的物品要妥善包装，细心搬运，物品应尽量放置在轿厢中央并注意不得超载。

　　5．禁止携带易燃易爆有毒物品乘坐电梯。禁止在电梯内吸烟、吐痰、乱涂滥画、乱扔杂物。

　　6．电梯运行中出现故障，要保持冷静，可按警铃按钮求救或按照提示与管理人员联系（联系电话：），严禁敲击按钮、强行扒门，以免造成危险。

　　（三）、物业、设备设施的使用、维护和报修

　　1．公司全体员工要爱护公司物业、公共设施，正确使用，规范操作，延长物业、设施设备的使用寿命，节省资源，杜绝浪费。

　　2．物业、公用设施设备维修保养部门，要严格安照工作程序、技术要求，制订物业、公用设施设备的维修保养维护计划，做好维修维护保养工作。设备运行期间，值班人员要按时巡查，检查各项运行参数、状态是否正常，遇到问题及时排除，并做好记录，确保各项设备运行正常。

　　3、物业图纸、设备安装、使用和维护保养技术资料、物业质量保修文件和物业使用说明文件等由公司办公室和设备维护保养部门一式二份分别存放保管。

　　4、物业及大型公用设施设备的维修，由设备工程管理部门提出维修方案报公司领导审批。做到科学计划，周密安排，严格审计，确保质量，厉行节约。

　　5、物业及公用设施设备的日常报修，由各部门报公司办公室，再由办公室统一填写《维修派工单》，经公司领导批准后，安排设备或工程部门负责维修。本制度报总经理批准后实施。

物业管理制度5

　　大厦物业客服部文件管理制度及规定：

　　1、制度

　　1.1客服部文员负责客服部所有文件(通知、制度、命令、公函、总结、报告、通报、会议纪要、政府纪要、政府法规等)的收集存档和保管。

　　1.2文员、助理负责各部门文件及资料(技术图纸、说明书、手册、业户档案、车辆档案、工作联络单、通知、报告、公函、总结、会议纪要等)的收集、存档和保管。

　　1.3任何人员借阅上述文件资料,须登记日期、用途、经手人及归还日期。

　　1.4秘密文件要妥善保管,不准散播其内容,未经总经理批准,不准翻阅,不准复印,不准带离办公室。

　　1.5员工个人档案、材料属秘密材料的,他人无权翻阅,保管人员也不准,禁止将这些资料擅自给他人过目。

　　1.6文件资料等要进行字母顺序还是按内容、按时间等形式分类,其目的都要使查找迅速方便,因此都必须在档案夹里清楚地标明。

　　1.7要经常进行清理归档,以免资料堆积混乱,对过期的文件资料要及时清理,无保存必要的材料,经总经理批准可做销毁处理。

　　1.8文件具有较强的严肃性和权威性,一经发文必须执行。

　　1.9文件一经领导签发,任何人不得擅自更改。

　　1.10文件分发传递必须做到及时、准确、安全。

　　1.11各部门对需要办理的.文件,应当认真办理,不得延办、误办或推诿,对办理完毕的文件,承办人应填写结果和报告。

　　2、规定

　　为加强文件管理,准确传递文件,提高办公效率,特制定本规定。

　　2.1外部来文的有关规定:

　　⑴各上级机关、政府部门及其他单位来文,统一由办公室签收。

　　⑵对收到的外来文件,应及时进行分类、登记和分发传递。

　　⑶外来文件原则上先送总经理阅批。

　　⑷根据总经理批示,逐一传递各部门经理传阅。

　　⑸根据总经理批示,送达文件办理部门,并催促办理。

　　⑹承办过程中若有疑问,应及时请示,报告解决。

　　⑺文件阅毕或办毕,阅文人及承办人应填写承办结果和报告,连同原文退回秘书处存档。

　　2.2对外行文有关规定:

　　⑴部门对外的报告、请示和业务事项联系的文件,均必须送总经理审阅后,方可外发。

　　⑵对外行文,领导批转后,原件由部门文员留存、归档。

　　⑶对外行文,统一由部门文员负责进行编号、登记和外发事项。

　　2.3内部行文

　　2.3.1公司内部一般性业务往来文件(包括联络单),由各部起草,部门经理签阅。

　　2.3.2公司内部文件(包括联络单),由各部收集、存档和保管,必须保证完整性及连续性,以便备查。

　　2.4不论外部行文或内部行文,一律由秘书、文员、内勤传递。

物业管理制度6

　　1.目的

　　规范供应商管理,对供应商进行有效的评估与控制。

　　2.适用范围

　　绿化工程部。

　　3.职责和权限

　　部门/岗位职责

　　品质管理部负责a类供方的审批

　　部门经理负责b类供方的审批、报公司备案

　　项目负责人负责供方的管理与日常协调及监督。

　　采购员负责收集、反馈、整理市场信息

　　4.定义

　　苗木供方:为绿化部提供苗木的合作商;

　　劳务服务供方:为绿化部提供劳务服务的合作商;

　　物资供方:为绿化部提供物资保障的合作商。

　　5.方法和过程控制

　　5.1 苗木供方

　　5.1.1部门对长期合作的苗木供方应按《供方管理程序》进行评估为公司a类供方,挂在公司网页上供查询,对年采购额超过20万元的供方应签订框架性协议。

　　5.1.2 部门采购人员应对采购苗木进行性价比分析,尽量在指定a、b类物资供方处采购,如在非指定物资供方处采购的,按《采购管理程序》要求执行。

　　5.1.3部门在工作中应针对不同的苗木尽量多寻找合格的.供方。

　　5.1.4采购员在采购过程中应向供方明确职务行为规范,杜绝经济问题。

　　5.1.4财务人员或部门指定人员应按《采购管理程序》要求对采购物资进行回访。

　　5.1.5对合作不好或多次苗木不达标而拒不愿进行改进的供方,部门应《按供方管理程序》要求上报部门经理和品质管理管理部,视实际需要取消其合格供方资格。

　　5.1.6大宗苗木采购按《绿化部物资采购办法》进行,并安排现场约谈。

　　5.2劳务供方

　　5.2.1在选用劳务供方时,部门应事先进行评估,签订合作协议,明确相关安全事项。

　　5.2.2在发放大宗劳务费用时,必要时应安排专人跟踪劳务费用的发放工作,避免发生劳务纠纷。

　　5.3物资供方

　　参照苗木供方的方法操作。

　　6.相关文件

　　vkwy7.4-z01《采购管理程序》

　　vkwy7.4-z03《供方管理程序》

　　vkwy7.5.1-j01-06《绿化部物资采购管理办法》

物业管理制度7

　　（一）客服中心管理运作

　　工作内容：核对业主装修审核巡视跟踪监督走访回访熟悉收费财务

　　频度：一天内办完二遍/天，消灭违章于未然每周三次100%

　　标准：准确符合规定，无危及安全、外观无改变、用途无改变无乱堆乱放、乱挖乱接，无违章装修，房屋完好率100%，投诉率1‰以下。无违章装修及时听取业主意见、满足业主合理要求，业主满意率99%以上对小区幢数、套数、面积、公共实施、管线、开关、业主幢号、房号、姓名、单位、电话以及家庭情况等随问随答，正确率90%以上收缴率90%以上日清月结，帐表相符，每六个月帐目向业主公开一次工作程序： 8：30—17：30向总值班了解和处理业主保修、投诉。

　　8：30—17：00跟踪监督、巡视、走访、整理档案

　　（二）绿化管理

　　工作项目：浇水施肥修剪整形病虫防治除杂草保洁补苗

　　工作要求；浇水：冬春季晴天每二天浇一次水，时间近中午为宜；夏秋季每天二次，时间近早晚为宜；

　　施肥：春秋季一遍，根据长势局部加施、灌木和粗生乔木春秋季多遍；

　　修剪整形、除杂草：冬季乔木一遍春夏秋季多遍，冬季清园；

　　病虫防治：每月一遍，严重者半月一遍；

　　补苗：春夏季一遍，严重者随缺随补

　　标准：均匀，保持绿色长势良好均匀，无漏、乔木剪下丛生枝、内生枝、整形，灌木造型，地被草保持30—50mm长势优良不污染环境纯度90%以上保洁率99%以上绿化率95%以上

　　程序：7：00—9：30浇水、施肥；

　　9：30—11：30除杂草、整形、保洁；

　　13：30—15：30除杀虫、补缺、保洁；

　　15：30—17：00浇水、施肥

　　（三）房屋及公用设施维修、养护运作：

　　工作内容：装修审查、监督巡视清理室内维修室外维修及养护；

　　道路停车场天面楼梯及墙面明沟暗沟外墙供水供电供气路灯

　　频度：8h内随来随办，随进度进行每天一遍污水井、雨水井一遍/月，化粪池一遍/半年，

　　污水管二遍/季急修不过夜，小修补24h内，中修二天，大修二天内有回音；

　　检查：二遍/天，及时维修每月检查一遍每二年漆刷一遍，每周查换梯灯一遍，随坏随修责任范围内即坏即修，责任区外及时报告有关部门每月检查一遍，即坏即修

　　标准：符合规定，无危及安全、外观，无改变用途熟悉房屋公用设施、种类、位置、分布、安全要求、开关位置，公用设施完好率90%以上无堵、少污积、无缺损、井盖完好率100%凭票收费不索要小费、好处，回访率100%，业主满意率90%以上道路平整无积水，缺损，完好率90%以上无积水，无漏隔热层完好整洁无缺，扶手完好，梯灯正常，无张贴痕迹畅通无积水、无塌陷无鼠洞无脱无鼓、无渗水、无违章、整齐统一运作正常，无乱搭乱接，无泄漏灯泡正常，灯罩完好率90%以上；

　　程序： 8：30—8：30向客服中心了解和处理业主保修、投诉。

　　9：00—17：00跟踪监督、养护维修、巡视、走访、整理档案

　　（四）安全护卫、停车管理

　　工作内容、定岗检查流动检查学习与训练、消防设施家居安全违法行为装修监督车辆行驶停放保洁单车、摩托保管突发事件学习法规教育训练

　　频度：每周三遍，5分钟内到达现场；

　　标准：人车进出有序，车辆发牌、登记，交费90%以上，无收购、乞讨、商贩等可疑人物进出。完好率100%被盗、刑事、火灾、治安案件发生率2‰违章率5%以下无违章、无鸣笛叫人100%无违章采取正确、恰当措施国家和地方法规、业主公约等遵纪守法、严明安全护卫纪律健身、队列等常规训练

　　（五）保洁管理

　　工作项目：地面清洁保洁楼梯道垃圾清运消杀灭鼠、蟑螂

　　频度：地面清洁、二遍/天，保洁、12h/天，楼梯道，扫二遍/周、洗一遍/周，垃圾清运，二遍/天，垃圾外运、一遍/天消杀灭鼠、蟑螂、二遍/月，向业主发药一次/年；

　　标准：地面无杂物、垃圾、道路无泥沙，无杂草、积水，单车棚、楼梯口无杂物和蜘蛛网，清洁率95%以上所有公共区域无杂物、垃圾，保洁率95%以上无杂物和蜘蛛网，无张贴、乱堆，扶手无尘，清洁率95%以上日产日清，整洁无味无污积，垃圾清运100%无蝇、少蚊、少虫鼠密度1%以下（夜夹法）；蟑螂密度室内15m2或室外管道20m内3只以下

　　程序：5：00~7：00地面清扫；7：00~8：00清运垃圾；8：00~10：30保洁楼梯、清洁、消杀、灭四害；13：30~15：00清运垃圾；15：00~16：00地面清扫保洁。

物业管理制度8

　　一、中央智能调度中心管理制度

　　智能中心是掌握住宅区安全动态，指挥安全管理工作的重要部位，是管理处工作指挥的中心，其管理十分重要，特订如下制度：

　　1、智能控制中心是住宅区最核心部位，闲人不得内进。

　　2、智能控制中心实行24小时值班，值班管理人实行2人3班制，且有足够的机动人员待职。值班人员不得擅离职守。

　　3、保持室内卫生清洁，设备无尘，保养完好无损。

　　4、控制中心值班管理人员应详细填写值班时的原始记录、存档备查。

　　5、随时检查各类信号是否正常，并作记录。如有报警派员以最快速度核查报警真伪情况，并随时与智能控制中心联系，以便随时调度，合理处理。

　　6、控制中心各操作手柄放在自动位置，每周作一次手动、自动实际操作检查，以确认设备是否处于完好状态。

　　7、遇真实报警时控制室人员应立即通知主任、各负责人员、机构到场处理，并时刻监视住宅区内的各部位呼叫，组织协调方面的配合。

　　8、如警情较大，应立即与“120、119”等联网机构通报情况，求援，事后总结事件经验教训。

　　9、定期对每种信号、报警做累计、分析，总结工作不足，改善系统工作态势，合理安排管理人员工作岗位，加强管理工作。

　　二、智能停车场管理制度

　　1、枫白露停车场停车位均在多层、架空层、高层地下车库，业主、住户车辆依就近原则停放。

　　2、丹枫白露停车场使用智能系统控制车辆出入口，入口使用住户IC卡和临时卡，出口由安全管理员依卡中记录，核对后合理收费。

　　3、车辆安全管理员必须熟悉车场智能系统的性能、使用方法。

　　4、车辆安全管理员必须认真执行停车场管理规定，礼貌待人，热情服务，保证车辆安全，维护车场良好的停车秩序。

　　5、车辆进场后，必须按指定位置停车，排列整齐，不得阻塞通道，车管员认真核查车型、车牌号，避免出现差错。

　　6、了解和掌握车主的车型、车牌号、姓名、年龄、职业、工作单位、居住楼层、房号等等，以便于识别。

　　7、严禁载有易燃、易爆和有毒有害物品的车辆进场存放，以免发生意外。如有车辆违反此规定进场时，应立即令其开出车场，并立即报告管理处或公安机关进行处理。

　　8、车辆安全管理员值班期间发现可疑情况，立即报告智能控制中心，并注意其事态发展，交接班时叮嘱接班人注意，并记录在交接登记薄上，同时将其它需注意的事项记录在登记薄上以备查。

　　9、车辆安全管理员必须认真执行收卡制度、收费制度、坚持原则，不得，如：不开票停车，乱收费或不收费等等。

　　三、配电房及特种作业人员安全制度

　　1、配电房重地要特别注意安全，未经同意一律不得进入。配电房要保持清洁卫生，严禁堆放易燃、易爆、有毒、有腐蚀性的物品及其他杂物以保持通道畅通无阻。

　　2、绝缘工具要保持完好，绝缘等级要符合安全要求。仪表、操作手柄、指示灯、按钮等要保持完好可靠。接地电阻要符合安全规范，灭火器材要配备到位。

　　3、特种作业人员要严格执行持证上岗制度，其证件必须在审验有效期内并与操作内容相符方可上岗。同时，持证人必须自觉参加年审工作。

　　4、特种作业人员要严格执行操作规程。停、送电要执行工作制度，柜背操作、带电操作、登高必须有保护人在常严禁违章操作，确保安全。

　　5、需要机组运行时，机房负责人一定要到达现场，与保护人一起检查线路无误后方能投入运行。机组必须处在良好的预备状态，一旦需要即能投入工作。

　　6、各配电房负责人及特种作业人员均要执行以上制度，违反者将视为违反劳动纪律，并负责由此引起的直接责任。执行中如有异常，必须及时向主管部门提出，以便修正。

　　四、配电设备保养规定

　　一、操作人员必须具备高度的责任感，以保持设备、设施的正常运转。

　　二、未经许可，任何闲杂人员不得擅自进入机房。

　　三、设备操作人员，必须持有《特种作业操作证》方可上岗。

　　四、操作人员必须对设备的运行状态以及故障的处理进行详细的记录。

　　五、设备检修人员必须按时检查配电室的温度、湿度是否达到安全标准。

　　六、每日对配电设备进行巡查，确保其完好运行。

　　七、每月按期检查变压器的运行情况，并按计划检修配电设备一次。

　　八、每个季度检查各开关和固定螺栓，如有松动，应进行紧固，保证接触良好。

　　九、每年对接地网检查、测试一次。

　　十、各类开关触头出现不平或毛刺时，将不平处打平、打光。

　　十一、功率因素补偿低于0、9时，应及时修复。

　　十二、设备室必须保持清洁整齐，严禁在室内吸烟、堆放杂物。

　　五、水泵房管理制度

　　水泵房是提供住户生活、消防用水的关健部位，是直接关系到住户生活和生命财产安全的`重要部位。为管理好水泵房，明确职责，制定如下制度。

　　一、水泵房及地下水池，消防系统全部机电设备由机电人员负责监控，定期检查保养、维修及清洁清扫，并作记录。解决不了的问题及时书面报告领导。

　　二、水泵房内机电设备由机电人员负责，其他人不得操作，无关人员不得进入泵房。

　　三、水泵房内所有设备在正常运转下，开关应放在自动位置，所有操作标志简单明确，主接触器开关每半月检查清洗一次。

　　四、消防泵按定期保养规定进行检查，每旬进行一次“自动、手动”操作检查，每年进行一次全面检查。

　　五、水泵球阀定期检查保养，泵房每周打扫一次，水泵管道每月检查擦洗一次。

　　六、水泵控制回路应每月进行一次紧固，检查是否可靠，检查备用水泵能否在主机出现故障的情况下，自动运行。

　　七、注意电机运行时的电流、温升情况，声音是否异常，机械是否滑动灵活，定期进行对轴加油，使水泵达到100%良好状态。

　　八、污水池卫生常清扫，水泵、管道常保养。

　　九、地下水池、中位水箱、高位水箱的液位阀每周检查一次，是否处于良好状态。

　　六、风机房管理制度

　　风机为地下一层、地下二层的通风设备和消防设备。为加强风机房的管理，特制定以下规定：

　　一、风机房内照明应保持完好，路线整齐，无临时接线。

　　二、机房内应保持环境清洁，通风良好。

　　三、风机房内应有灭火器，放置于易取处。

　　四、每半月同消防检查一起，试运行一次。

　　五、严禁在机房内吸烟。

　　六、机房钥匙由专人管理，无关人员不得进入机房。

　　七、开关平时应置于高速状态。

　　七、柴油发电机操作规程

　　（一）、启动前的准备工作：

　　1、全面检查柴油机各部分是否正常。

　　2、检查水箱水位（2/3以上）。

　　3、检查机油油位。

　　4、检查燃油是否充足（2/3以上）。检查油箱开关及有无渗漏。

　　5、检查蓄电池是否充足。蓄电池内液体是否足够。

　　（二）、启动及运行：

　　1、启动电机连续工作时间不宜超过10秒，如一次启动不成功，应于二分钟后再作第二次启动，三次无法启动应检查原因。

　　2、试运行时，可用手动启动，平时应置于自动位置。

　　3、手动启动时，启动后应调整手柄。使电压达到380V至420V，频率达到50HZ-51HZ。

　　4、试运行期间做好各项记录。

　　5、水温合成至60度时，方可带动负载。

　　6、每15日应运行一次，每次运行时间应不低于30分钟。

物业管理制度9

　　1.目的

　　为了加强绿化工程部物资采购的管理和监控,确保绿化工程的顺利开展。

　　2.范围

　　适用于公司绿化工程部

　　3.职责

　　部门/岗位工作内容

　　总经理/分管领导负责权限内的物资审核、审批

　　相关职能部门负责权限内的物资审核、审批,采购行为监控。

　　参与现场议价。

　　部门经理负责权限内的物资审核、审批

　　负责对部门物资采购的监控

　　工程主管负责对工程用物资采购的审核

　　养护项目负责人负责对绿化养护类物资采购的申请、审核

　　工程项目负责人负责对工程用物资的申请、验收、领用控制与监督

　　部门采购员负责物资的采(订)购

　　苗木(物资)验收人负责部门工程(苗木)物资的验收,独立于采购员。

　　4.方法与过程控制

　　4.1中标工程的物资采购申请

　　项目操作办法

　　合同评审评审时,须附《绿化苗木采购申请单》。

　　物资申请根据《绿化苗木采购申请单》费用按审批权限分批借款采购,每张《绿化苗木采购申请单》对应一家供应商。

　　报销时附填写完整的《绿化苗木采购申请单》按权限审批后进行报销。

　　合同签订按地产公司的合同文本签订工程合同

　　4.2 地产公司指定的零星工程物资或甲供物资采购申请

　　项目操作办法

　　物资申请根据《绿化苗木采购申请单》费用按审批权限分批借款,每张《绿化苗木采购申请单》对应一家供应商。

　　报销时附填写完整的《绿化苗木采购申请单》按权限审批后报销。

　　甲供物资附发票、按地产相关部门要求到地产报销

　　合同如地产公司事后要求补签合同时,按合同管理程序进行

　　资料部门保存签证单、业务指令单等记录

　　4.3物业服务中心补苗及部门工具用品的采购申请

　　项目操作办法

　　苗木类申请人填写《绿化苗木采购申请单》,每张《绿化苗木采购申请单》对应一家供应商。非苗木类填写物资申请,按权限审批后采购。

　　4.4采购行为、资金的管理办法

　　项目操作办法

　　常用绿化苗木采购应建立部门供应商名录(填写《合格物资供方(品牌)一览表》)及价格清单,并挂部门内部网页,长期合作的应每年签订框架协议,每次采购时可不签订采购协议。

　　市外苗木采购市外采购要求有两人同时在场,并选择在有正规发票的`供应商购买。

　　单宗采购金额在50000元以上及单宗人工服务外包额在10000元以上的须有公司职能部门人员参与现场议价,填写《供方现场(约见)评审记录表》(人工外包的单独签订施工协议)。

　　结账应以转账方式进行。特殊情况下需使用现金付款超过5000(含)元以上,必须事前经分管领导审批,支付时,金额在10000元以上的必须两人以上前往结账;金额在30000元以上的必须由公司财务人员陪同结账。

　　不签订采购协议的,须提供供应商的电话、姓名、地址等相关资料。

　　甲供物资在地产相关部门参与及授权下进行,并由参与人员及授权人签字确认。

　　市内苗木采购在价格、质量同等条件下,应选择在合格供应商采购。

　　结账以转账方式,可采取月、季等期限定期付款。

　　合格供应商无需要的苗木或价格不合理时,经部门经理同意后可以在其它苗场采购。

　　如不能进行支票交易,按市外采购规定执行或供应商直接到财务管理部结账。

　　不签订采购协议的,须提供供应商的电话、姓名、地址等相关资料。

　　其他物资采购按《采购管理程序》要求执行

　　4.5验收入库及报销办法

　　项目操作办法

　　养护绿化苗木项目负责人负责验收,核对实数,并在供应商送货单收货人处签名、填写《绿化部苗木(物资)采购验收单》。现场领用物资。不再填写《进仓单》和《物资领(借)用单》。

　　凭送货单、发票、《绿化苗木采购申请单》、《绿化部苗木(物资)采购验收单》等资料报销。

　　工程绿化苗木

　　设备工具、药品、肥料等备用品由专人验收入库,仓管员填写《进仓单》、入账。

　　物资领借用按《物资存储及管理程序》执行。

　　凭《进仓单》、发票等报销。

　　土方、陶粒、一次性消耗品工程项目负责人负责验收,核对实数,并在《物资申请单》'备注'栏中签名,现场领用。不再填写《进仓单》和《物资领(借)用单》。

　　采购凭送货单、发票、《物资申请单》复印件等资料报销。

　　4.6 本办法中未明确规定的内容,按公司《采购管理程序》执行。

　　5.相关文件

　　vkwy7.4-z01 《采购管理程序》

　　vkwy7.5.5-z01《物资存储及管理程序》

　　6.记录表格

　　vkwy7.4-z01-f1《物资申购单》

　　vkwy7.4-z01-f3《物资/服务申请报告》

　　vkwy7.5.5-z01-f1《进仓单》

　　vkwy7.5.5-z01-f2 《物资领(借)用单》

　　vkwy7.5.1-j01-06-f1 《绿化苗木采购申请单》

　　vkwy7.5.1-j01-06-f2 《供方现场(约见)评审记录表》

　　vkwy7.5.1-j01-06-f3 《绿化部苗木(物资)采购验收单》

物业管理制度10

　　为建设和谐文明小区，规范小区物业管理活动，保持小区全体业主和物业使用人的合法权益，创造一个清新、整洁、文明有序的生活环境，结合《市三塘园怀园小区管理规约（草案）》、《市三塘园怀园小区议事规约（草案）》制定本制度。

　　一、物业管理范围：凡在小区居住的所有业主和物业使用人都纳入本管理范围。

　　二、物业管理机构：业主大会是物业小区内全体业主组成机构。业主委员会是业主大会的执行机构。

　　本届业主委员会是会设主任、委员共七名。业主委员会主要任务是监督执行《市三塘园怀园小区管理规约》、《市三塘园怀园小区议事规约》、《市三塘园怀园小区管理制度》，维护小区全体业主的权益，完全自愿原则，不享受小区任何福利待遇。

　　三、物业小区的使用与维修。

　　小区全体业主和物业使用人必须共同执行业主大会授权业主委员会作出的决议、决定。配合物业管理人员做好各项管理工作，遵守各项管理制度。

　　1.合理使用小区内共用部份共用设施设备，自觉维护物业小区的`整洁、美观，遵守政府对市容环境要求的相关规定。不擅自改变房屋的外貌和用途。

　　2.爱护小区的公共环境。小区所有公共设施属小区全体业主所共有，包括小区道路、球场、绿化、果树、供电、供水设施、路灯、电动拉闸、管理人员办公室、保安亭等等。

　　3.自觉维护物业小区内的公共生活秩序。小区业主和物业使用人不准在小区公共部位或违反规定在房屋堆放易燃、易爆、剧毒、放射性物品和其他有毒物质，不得发出影响其他业主正常生活的噪音，不得利用物业从事危害公共利益的活动以及进行法律法规及政府规定禁止的其他行为。

　　4.业主饲养宠物，应遵守政府有关规定，宠物外出必须由主人牵引并即时清理排在小区公共场所的宠物粪便。

　　5.机动车在小区内应控制时速低于5公里。车辆出入应按要求出示证件，本物业小区内禁止鸣笛。

　　机动车应该放在每个业主车库中或者公共车位中。禁止在人行便道和公共绿化带停放。

　　本物业小区公共车位由物业管理人员施画。仅用于业主和访客车辆的临时停放。

　　6.业主需要进行房屋维修时，应通知物业管理人员或业主委员会并遵守有关规章制度：施工早上8：00——12：00下午14：00——17：00。维修完工后即时清理余泥垃圾。

　　四、物业服务费用的交纳。

　　本小区物业服务费包括：物业管理人员（保安）工资福利、公共场所电水费，维修费等等。

　　1.业主或物业使用人约定每月10号前向业主委员会交纳物业服务费。业主因故不能按期交纳物业服务费的，应委托他人按期代交或及时补交。

　　2.对欠缴物业服务费的业主，业主委员会应进行催缴或委托物业服务人员催缴，可采用上门催缴、电话催缴、书面催缴等多种方式，并可采用相应催缴措施。

　　3.欠费六个月以上或拒缴物业服务费用的，业主委员会在小区内显著位置公布欠缴情况。

　　4.欠费总金额过高时，业主委员会授权物业服务人员依法通过诉讼途径解决。

　　五、财务管理。

　　本小区设收款记账员一名。本小区财会收支情况每季度向全体业主公布一次，做到公正、公开、透明，接受小区全体业主监督。

　　本物业管理制度自20xx年一月一日起执行

　　本物业管理制度由业主委员会负责解释。

物业管理制度11

　　应收款的管理

　　应收款管理包括应收费用、往来帐清理、应收票据管理以及坏帐损失的确认等,具体办法如下:

　　(一)、各小区负责每月对当月发生的水电气费、物管费的催收工作,编制各项费用的应收款统计表,并于每月25日向财务部和经理报送,报表必须如实反映当月费用发生总额,实际收回总额,尚未收取总额。

　　(二)、财务部据各小区报送应收费用统计表,对应收费用实行建帐管理,明确费用追溯责任人。

　　(三)、各小区管理处应在小区内公开小区费用的收取标准、收费责任人及公司专用收费凭据,密切与业主沟通收费相关事宜,避免小区收费与业主自行交费的脱节,同时需制定相应激励政策,以有效防止各项费用的错收、漏收和截留,保证公司资金不受损失。

　　(四)、财务部需不定期地上门向业主询问交费情况,以抽查各小区的'收费管理情况,若抽查出有违纪违法行为,应立即提交经理及授权人处理。

　　(五)、财务部必须定期核对和清理公司的往来款项。

　　(六)、对坏帐损失的确认必须依据《会计法》,按严格的审核、审批程序进行。逾期三年的呆帐可报经总公司财务总监审核、总经理审批后加以确认。

　　采购及库房管理

　　(一)、实物采购管理

　　1、各小区及部门在每月25日前统一制定下月所需物品计划,交予库房管理员,经与库存实物核对后,统一按以下格式制定下月采购计划。

　　采购计划表

　　编制单位:xxxxx所需时间:x年x月

　　采购物品需用数量预计单价预计总额需用时间使用部门及用途需用人签字

　　部门负责人:xxx库管:xxx审批人:xxx

　　注:该表一式三份,一份部门留存,一份采购留存,一份交财务部。

　　采购计划表需经部门负责人签字,库管复核,经理审批后方能交公司采购员采购。各部门不得自行采购物品,特殊原因需由经理审批。

　　2、各小区及部门当月所需的非常用物品及油料由部门主管填写'请购单',并经公司经理签字后交采购人员采购。

　　3、采购人员根据'采购计划表'或'请购单',按所需时间采购物品。

　　4、采购人员经公司经理批准可借支一定数量的备用金,备用金的使用需受财务部出纳的监督。

　　5、所有采购物品必须经库管人员清查、验收后入库,库管人员开具'入库单',直接交付使用的采购物品由库管人员出具'验收单'。财务部凭据有效发票和库管开具的入库单'或'验收单'予以报销。

　　6、月末财务人员定期检查采购人员所报'采购计划表'及'请购单'是否与库管人员开具的入库'或'验收单'相符。财务人员应做好该项原始凭据的审核记录,以备经理抽查。

　　(二)、实物的验收入库和退库管理

　　1、库管入库时需仔细清查、验收实物,并核对实物同购货凭据上所记载的品种、数量、金额是否相符,核对无误后,开具'入库单'。

　　2、直接交付使用的采购物品,库管人员仍需仔细清查、验收实物,并核对实物同购货凭据上所记载的品种、数量、金额是否相符,核对无误后出具'验收单'。

　　3、实物退库必须填写退库清单,库管按相关财务折旧方法计算折旧,按折抵后的价格填写'入库单'。离岗员工在退回领用衣物、办公用品时,必须保持实物干净、无损方可退回。

　　4、库管人员需按月归集和统计'入库单',月末与财务部对帐。

　　(三)、实物的领用管理

　　5、各小区及部门在库房领用物品必须填写'领料单',经部门主管签字后方能在库房领取物品。

　　6、领料人在领取物品时严格按领料单上所填实物数量领取,出库实物经领发双方核对无误后,由领料人签字领取。

　　7、领用易耗品(如:保洁用抹布、灯泡、有外包装的清洁剂等)必须以旧换新。到期需更换工作服的员工,需书面申请服装更换,经部门主管批准后方可领取。

　　8、库管人员需按月归集和统计实物领用单,并交财务部作帐务处理。

　　(四)、实物的保管管理

　　1、入库实物需分类堆放,标明品类。库管按月检查库房实物,保证物品的存放安全。

　　2、对过期或变质的物品应及时登记、隔离,月末做统计报表经经理签字确认后,报财务部作自然损耗处理。

　　3、未经库管人员许可,任何人不得任意进出库房。

　　4、库管人员对库房存放的实物负完全保管责任,如因遗失或无故毁损而对公司财产造成的损失由库管负赔偿责任。

　　(四)、实物的盘点管理

　　1、每月25日为库房盘点日,库管必须逐一对实物进行盘点,财务部出纳监督盘点。盘点日内,库房不进出任何物品。

　　2、库房盘点需逐一核对库房登记帐与盘点实物是否相符,做到帐实相符,清点完毕需编制库房盘点表交财务部对帐。

　　3、财务部会计据盘点表核对会计分类帐金额,做到帐帐相符,如有不吻合,会计应及时查明原因。因不可抗力原因造成的差异可作'待处理财产损溢'处理,其他原因均需追溯责任。

　　其他有形资产管理

　　(一)、凡单位价值在2000元以上,使用期超过一年的即是公司的固定资产,单位价值在2000元以下的有形实物视为低值易耗品,以上两项均是公司的有形财产,属于公司有形资产管理范围。

　　(二)、固定资产、低值易耗品需按件设置卡片,并在实物上标明公司所属标志。

　　(三)、根据有形资产的使用部门、放置地点及其性能划分管理责任人,负责资产的安全与完整,做到实物资产有归属,资产使用有记录。

物业管理制度12

　　岗位职责：

　　1、直接上级:项目经理,公司财务部经理;直接下级:出纳。

　　2、贯彻执行国家财政、税务方针、政策,以及有关的法律、法规,严格遵守各项财经纪律和财务制度,负责制定各项费用的开支定额及有关报销、核销制度,加强财务监督和控制管理。

　　3、负责编制财务预算,并检查、监督、落实计划的执行情况,按时做好月、季、年度的'财务决算,编制报送有关的会计报表。

　　4、负责财会资料档案的保管保密工作。

　　5、负责组织每半年一次的资产清理,盘点工作,确保帐实相符、帐帐相符、帐物相符。

　　6、负责对部门员工进行培训和工作考评。

　　7、按照公司费用开支标准和开支范围,检查各种费用开支,杜绝铺张浪费,坚持勤俭节约。

　　8、认真审核各项原始单据,根据审核无误的原始单据,编制会计凭证并及时入帐,负责市场物业管理处一切往来帐项的核对、清查。

　　9、加强计费、收费管理,负责市场物业管理服务费、水电费、停车费及其他服务收入的收缴统计及分析工作。

　　10、定期检查固定资产和流动资金,协助做好物资盘点工作,负责经济核算,对帐目做到日清月洁。

　　11、编制市场物业管理处年、季、月度财务预算,组织编制公司财务会计报表和统计报告。检查和掌握计划的执行情况。

　　12、按时发放工资、各类补贴等。配合公司财务部与税务部门保持密切联系,办理税务登记、税务申报等税务工作。

　　13、完成领导交办的其他工作。

物业管理制度13

　　庐阳区双岗街道作为老城区老旧小区分布较多的街道，共有85个（片）生活小区，其中有35个（片）是老旧小区。在实际工作中，接受居民投诉较多问题是老旧小区的管理服务问题，也是当前为民服务的矛盾焦点。如何对零散居民楼和老旧小区整治后的房屋及设施进行长效管理，使老旧小区也能够享受物业管理服务带来的便利和舒适？近日，庐阳区双岗街道人大工委组织部分人大代表对街道老旧小区物业管理工作进行了专题调研，并就提升老旧小区管理的整体水平提出了具体建议。

　　一、老旧小区管理中存在的主要问题及原因

　　一是基础设施老化落后，老旧小区管理成本高。由于建造时间早、规划设计标准低，施工质量不高等原因，造成老旧小区基础设施功能无法满足居民需要；道路破损严重，停车位、自行车棚、休闲广场没有配建；地下管网因设计和建设标准低经常出现堵塞、破损，时有污水漫溢现象发生；没有单元门禁和封闭管理，导致“牛皮癣”泛滥，居民一些最基本的生活需求得不到保障。

　　二是物业管理费收缴难，物业企业经营困难。有些老旧小区是企业、单位自管，移交到街道后，这部分居民习惯了计划经济时代单位宿舍服务全包的服务模式，尚未形成花钱买服务的意识。在老旧小区中，低收入家庭居多，其中还包括相当一部分的低保户、外来务工人员，由于收入偏低，他们没有交物业费的意愿。由于物业费收缴不上来，从事老旧小区物业管理的企业存在不同程度亏损，只能靠政府奖扶维持，在入不敷出的情况下，只能通过削减服务人员、减少服务内容、降低服务质量来维持较低的服务水平，这又导致老旧小区物业管理水平的降低。

　　三是小区自治组织缺位，小区自治能力不强。老旧小区内低收入群体较多、受教育程度相对不高，居民对自身权益的期望值往往过高，而对维护公共环境整洁有序等公共利益兴趣不大；居民中侵占公共利益的现象时有发生，业主对物业管理的诉求呈多样化，很难达成一致意见。虽然有小区成立了业主自治组织，但由于物业矛盾多发、情况复杂、自治组织成员专业知识缺乏等原因，业主自治组织发挥作用十分有限。尤其是在集中民意决策小区事务、调解物业纠纷、推进民主协商机制、宣传法律法规方面，明显力不从心。

　　四是主体责任难以落实，政府职能发挥不强。物业管理涉及政府部门、街道、社区、建设单位、业主、物业服务企业等多个主体，权利义务关系复杂。如房屋质量、二次供水、供配电、电梯等公共设施维修都不应在街道的管理范围内，但是只要是属地在街道，都得由街道出面解决。又如近年来，不断有市属、区属企业生活区移交到街道管理，但相应的管理费用并没有增加，双岗街道承担了大量居民投诉和物业调解工作，每年对社居委管理的老旧小区支出约200多万元（包括小区保洁清运人员、值班人员、公共水电费及维修费用），导致街道人力、财力不堪重负，这些都需要上级政府有关部门发挥职能作用，加大管理资金拨付，加强综合管理，共同改变老旧小区物业管理薄弱环节。

　　二、促进老旧小区管理创新的对策与思考

　　作为基层政府，要始终把群众利益放在首位，坚持“加快整治改造、实施分类管理、促进小区自治、加强综合管理”的工作思路，不断推动老旧小区物业管理创新取得新突破。

　　（一）结合老旧小区综合整治，加快基础设施更新步伐

　　老旧小区基础设施老化落后是社会发展的遗留问题，只有加大对基础设施的改造力度，老旧小区才能符合物业管理市场化的基本要求。

　　1．提高小区的封闭性，增强社区安全性。符合封闭条件的小区，要尽快建设围墙或围栏，使之与外部街区隔离开来；对面积较大的开放式小区，可根据地理位置、道路走向，采取分割封闭的原则，建立几个封闭式小区；对散落的楼幢，可实施单独封闭；不符合封闭条件的，可通过产权置换、危旧房改造等方式，减少开放式小区数量。

　　2．推进基础设施改造，增强生活便利性。通过综合改造、封闭性改造等方式，为老旧小区安装小区大门、楼幢单元门、健身设施，建设门卫室、自行车棚，改造病害道路、排水管网、水电设施、天燃气等配套设施，恢复小区绿化，规划停车位，为居民生活提供便利条件。

　　3．加快综合整治步伐，增强群众幸福感。从20xx年起，合肥市开始进行老旧小区环境综合整治，双岗街道经过综合整治的老旧小区共17个，这些改造后的老旧小区都实行了物业管理。从整治后居民反映看，这些老旧小区的管理和服务水平基本满足了群众的需求，居民困难诉求也降低了很多。下一步，市区两级政府要统筹加快老旧小区综合整治进程，把这一民生工程做实做细，不断提升居民的幸福指数。

　　（二）结合老旧小区实际，实施差异化物业管理

　　有针对性采取居民自管、市场化管理、政府扶持三种机制相结合的模式，是提高老旧小区管理水平的有效方法。

　　1．已实施市场化物业服务的.老旧小区。由街道物业办依据物业管理的相关法规，加强对物业服务企业履约情况实施监督并予以规范。未建立自治组织的小区，在物业合同（协议）将要到期时，区级建设部门、辖区街道应指导社区在小区建立自治组织，为下一步规范实施社会化物业管理打下基础。

　　2．相对规模较大、资源较好、管理成本较高，并且未实施市场化物业服务的老旧小区。区级建设部门、街道应指导社区在小区先期成立管委会，促成召开业主大会，确定采取自管、市场化物管或者两者相结合的服务模式，明确服务内容和收费标准，选聘物业企业或服务人员，签订相应合同。小区自治组织负责对物业服务进行监管，街道、社区负责规范自治组织的日常工作，加强业务指导和保障，协调解决业主反映的问题。

　　3．相对规模较小、资源有限、管理成本较低的老旧小区。采取业主自管与政府扶持相结合的模式，由街道、社区牵头成立管理委员会或居民自治小组，结合社区志愿者队伍巡防、社区网格化管理等资源实施业主自治，由街道、社区提供应急维修、绿化保洁等基本服务，以物价部门核定最低价格收取服务费用。

　　4．产权单位管理的老旧小区。在街道、社区的引导帮助下，成立自治管理小组，按照“自我管理、自我服务、非营利性、费用均摊”原则，指导产权单位自管。

　　（三）强化自治组织建设，提高小区自我管理能力

　　1．切实将自治组织建设管理纳入社区建设管理范畴。小区管理的主体始终是业主自身，要推进小区自治步伐，根据“谁出资、谁受益”社会准则，始终把提高小区自治率作为主要路径，把小区自治能力建设作为工作的落脚点，引导居民广泛参与到老旧小区管理创新活动中，通过成立业委会或管委会、居民自治小组等自治组织，着力推进小区管理由“代民作主”向“由民作主”转化。

　　2．充分发挥街道社区指导监督作用。街道、社区要联合实施投诉受理和联动协调机制，制定参与和监督物业管理的各项制度。落实牵头组织业主大会召开和业主委员会选举责任，指导居民开好业委会、管委会、居民议事会会议，通过民主协商形式解决小区物业管理中的矛盾和问题。监督小区自治组织日常运作，促进小区事务公开，提高自治活动的透明度。通过建立小区业主论坛、市民学堂等平台，加强物权法、物业管理条例等法律法规的学习，帮助居民树立“花钱买服务”的意识。

　　3．积极引进和培育社会中介组织。面对街道、社区专业人员缺乏，小区自治组织建立程序繁杂、日常工作任务繁重，物业矛盾不断增加的现实，要积极引进和培育社会中介组织，通过政府购买服务的形式参与社会管理，发挥好他们独立性、客观性、专业性特点，为居民小区业主大会召开、业委会组建、换届提供各类咨询服务，手把手指导小区自治组织采取民主协商方式决策小区自治事务，或者以外包服务的形式，将物业矛盾纠纷调解、法律法规学习宣传等项事务承包给社会中介组织，以减轻街道、社区的工作负担。

　　（四）加强综合治理力度，形成老旧小区管理合力

　　1．加强综合治理力度。应将老旧小区管理纳入城市综合治理，由政府主要领导牵头，建立民政、房产、城管、公安等部门和街道组成的联席会议制度，将老旧小区自治能力建设、物业行业监管、违章违规行为纠正、小区安全等全部纳入考核体系，实施统一考核。各相关部门和街道要各司其职、同心协力加强老旧小区管理力度，确保人力、财力、物力向老旧小区倾斜。

　　2．坚持市场化管理为导向。鼓励老旧小区业主按照市场规则与物业企业签定物业管理合同，支持物业企业按照合同规定收取物业费、提供优质服务，加强对小区自治能力建设的指导力度，强化行业监管，促进双方严格履行合同约定的内容。对于违反合同约定的行为，支持任何一方采取法律手段解决。

　　3．强化物业管理行业监管。政府物业管理部门应切实履行行业监管职责，建立老旧小区物业服务符合投标企业资料库，把好市场入口关。在日常工作中，加强对物业企业规范服务的指导、检查，查实有违法、违规行为的，将按规定给予处罚，并将处罚结果予以通报，计入企业诚信档案。

物业管理制度14

　　物业卫生管理员执行标准

　　卫生管理员执行标准如下:

　　一、做好物业管理公共区域的`卫生。

　　二、督促厂家、商铺执行好门前'三包'合同,发现问题,及时联系解决,原则上必须当天完成。

　　三、每月安排半天大扫除,提前一周报办公室安排。

　　四、环境卫生涉及商家与有关职能部门的关系时,应及时向环卫所、公司口头或书面报告,提出解决办法。

　　五、对商铺的门面卫生应以严抓紧,发现问题及时督促解决。

　　六、恶劣天气造成影响环境卫生,应采取突击清理办法解决,不得无故拖延。

　　七、凡装修工程造成环境卫生破坏,必须及时督促清理,必要时采取非常措施。

物业管理制度15

　　日常物业管理是一项涉及面广、长期连续的管理工作。按阶段可以分为介入期、入住期以及正常居住期。按专业又可以分为物业维修、交通管理、安全管理、社区文化建设等诸多项目。其中部分项目我们已在其他章节予以阐述，此处不再重复。本部分着重对前期介入、业主入住、二次装修管理、业主投诉及处理、安全管理、交通管理、消防管理、环境保护与管理等八个专题进行叙述。

　　第一章前期介入

　　前期介入是现代物业管理的一项基础性工作，其核心是把物业管理的思想注入到物业的规划、设计、施工过程中，使物业最大限度地满足业主的需求。我们将着眼于以下几方面的工作：

　　一、协助做好销售工作，力争物业管理成为楼盘销售的'卖点

　　盛世家园管理处将在前期介入期配合e盛世家园售楼部做好销售工作。管理处将与售楼中心签定物业管理服务的补充协议，并严格按照协议规定密切配合，提供物业管理的优质服务。为此，从楼盘销售开始，管理处人员将做好以下工作：

　　1。协调配合e盛世家园售楼中心工作人员做好售楼咨询服务工作：

　　2。做好售楼中心、样板房、车场和花园广场的保洁及花花圃绿化的管理服务工作：

　　3。做好售楼中心、样板房和花园广场的安全护卫工作，做好前来看楼买房客户汽车的指挥疏导工作：

　　4。做好销售中心、样板房和花园广场的维护管理工作。

　　二、开展业主服务需求凋查

　　在销簋部门的帮助下，协调小组在入住前将进一步开展业主需求调查以了解居住区内业主的年龄结构、文化层汉、兴趣爱好及各类服务需求，并臧调查结果进行统计、分析，使令后的物业管理工作更力□贴进业主。同时，与e地产集团共同举办准业主联谊活动，集中了解业主反馈的信息。

　　三、进行物业交付前的实操性工作

　　在较深入了解物业及业主需求的墨础上，与e地产篥团携手，做好以下