土地调查报告15篇
在经济发展迅速的今天，越来越多的事务都会使用到报告，不同种类的报告具有不同的用途。那么一般报告是怎么写的呢？以下是小编收集整理的土地调查报告，希望能够帮助到大家。
土地调查报告1
为巩固和扩大学习实践科学发展观活动成果，进一步转变不适应科学发展的工作作风，增强党员干部的宗旨意识、服务意识、群众观念，20xx年初，万年县委、县政府要求全县干部结合“创业服务年”活动，下乡进村入户做群众工作。万年县人保局积极响应县委、县政府号召，全局干部分成三组分别到**村，通过民情调查、上门访谈等形式宣传党的基本政策及法律知识;发现矛盾与纠纷，积极协助基层干部进行调解，从源头上防范和化解矛盾;协助基层党组织抓好基层各项工作的落实，进一步加强对基层组织党建工作的指导;围绕提高群众收入水平这一中心，为发展出谋划策，促进群众增收。配合基层做好防灾减灾、项目推进和群众工作。本文为局干部在对**村土地流转情况进行深入调查后形成的调研报告。
**地处梓埠镇东南方，东面、北面与**接壤，是进入梓埠镇的东大门。全村辖10个村小组，800户，农业人口4000人。实有耕地面积**亩，山林6000多亩。近年来，该村根据《土地承包法》及有关政策精神，按照“依法、有偿、自愿”的原则，率先在全县实行农村土地经营权的流转，推动农村土地规模经营，加快了农业产业化进程。
一、土地流转的主要特点
**村土地流转始于20xx年，在全县属于较早实行土地经营权转包的行政村。经过6年来的不断探索，已形成了比较成熟的操作模式，主要有以下几个特点：
1、土地流转形式以出租和转包为主。在全村土地流转中，以出租形式流转1210亩，占流转面积的46%;以转包形式流转1420亩，占流转面积的54%。
2、土地流转类型多为耕地流转。到目前为止，全村3420亩耕地面积，用于土地流转面积达2630亩，占家庭承包面积的77%;涉及全村719户农户，占家庭承包户的93%。从土地流转的`类型上看，主要是耕地流转，占流转总面积的100%;6000多亩林地和“四荒地”流转较少。
3、土地发包以党员“首议制”制度集中发包。该村在土地经营权转让中按照“党员先酝酿、支委定方向、两委拿意见、群众作决定”的党员“首议制”原则集中发包，增加了土地转包过程中的透明度，土地租金逐年提高。20xx年，土地转包租金平均达到300元/亩。
4、村集体组织和农民的维权意识较强。流转合同都以书面形式签订，据调查统计，全村所有流转耕地均签订了正式的书面合同，占总流转面积的100%。
二、椒源村土地流转产生的成效
1、促进了规模化经营，实现了农民专业化。农户将土地经营权委托给村小组，由村小组统一发包给经营大户。土地经营权的转变，既解决了土地季节性抛荒的难题，又使土地经营权向大户集聚。随着规模化程度的不断提高，一批新型的专业农民正在形成。
2、促进了村集体事业建设，加快了新农村建设步伐。椒源村在土地流转中实行土地租金归集体所有，国家对土地的补贴归家庭承包户所有，使村集体建设有了经济来源。全村2630亩土地参与流转，每年给全村带来70多万元的财务总收入，村里把这部分钱投入到新农村建设中，全村10个村小组都对道路进行了硬化。几年时间，使乡村道路变通畅了、环境变得优美了。如：椒上村建起了村文化广场、老人活动中心、硬化了近10公里的村内道路;毛公山村建起了村小组办公场所。
3、促进了农村劳动力转移就业，增加了农民收入。土地使用权的流转，使村内劳动力持续稳定地向非农产业转移提供了可能，越来越多的农民转让土地经营权，实现了就业转移，拓宽了农民增收渠道。从土地中解放出来的农民一是外出务工。全村外出务工人员达860多人，每个务工农民一年可增加收入近万元;二是从事养殖业。该村养殖20头母猪以上的家庭有30多户，成立了生猪养殖协会，带动了生猪养殖的发展;三是从事废品收购。在村废品收购协会的帮助下，目前从业人员已达600多人，遍布省、内外十多个城市，已成为椒源村民重要的创收渠道。通过土地流转，村民收入有了大幅度提高，全村农民年人均纯收入由20xx年的2700元年增到20xx年的4600元。
三、存在的问题
1、缺乏专业技术人才的指导。调查中发现，在所有的承包户中还是依靠较为传统的方式种植，大多没有农业专业技术人员的指导。农民种田、养殖的科技水平还比较低。要建设现代农业和繁荣农村经济，依靠科技进步和提高劳动者的素质是必不可少的。
2、缺乏土地流转中介组织和支持农村土地流转的政策措施。我县目前尚无土地流转中介组织，更未形成统一规范的土地流转市场，流转信息渠道少而不畅。
3、规模经营效益不高。目前，承包户规模还不大，20多家承包户共承包了2630亩耕地，最多的承包了210亩，最少的只有10多亩。承包户不敢大规模搞农业开发，土地规模经营效益不高。
4、种植品种较为单一。据调查，全村转包的土地中种植的农作物大多是水稻，蔬菜、花卉等其它高产值的经济作物种植较少，土地收益率不高。
5、租赁期限较短，投资回报率不高，不敢大胆投入。全村所有出租和转包的土地期限都是一年时间，期限短，承包户不敢加大投入，特别是水利设施得不到有效建设，影响土地综合利用率和产出率。
四、对策及建议
加快农村土地流转，既是当前我县加快农业结构调整，提高农业规模效应，促进农业产业发展的必然选择，也是当前解决农民收入不高、增长不快的关键所在。()不仅有利于促进农业规模经营和产业发展，推动农村土地资源优化配置，提高单位土地产出效益和农业生产比较收益，实现农业增效农民增收，而且有利于促进资本进村、科技和信息进村，农村劳动力出村、农产品出村的“双进双出”，实现农村经济的健康稳定发展。
1、成立土地流转中介组织。依托乡镇农业综合服务站组建土地流转中介组织，及时提供和更新土地流转、技术咨询等方面的消息，确保土地流转供求信息的畅通。
2、加强对土地流转合同的管理，积极引导农民在进行土地流转时签订书面协议，制定切合实际的流转合同样本，并加强对签订合同的指导，明确双方的责、权、利，避免因此造成的纠纷隐患。
3、建议制定全县土地经营权合法流转的暂行办法，确保土地流转规范、有序进行。
4、借鉴外地土地流转的成功经验，鼓励农民以土地使用权作价入股，兴办企业或合作组织，提高土地收益效率。
土地调查报告2
土地是农业最基本的生产资料，也是农民最可靠的社会保障。为了依法保障农民的土地承包权益和农村基本经营制度的巩固、完善，加强农村土地管理，引导农村土地合理、有序地流转，提高农民收入，促进农村剩余劳动力转移，推进农村产业化发展和城镇化建设。为贯彻《中华人民共和国农村土地承包法》奠定基础，提供详细的资料，我们对人和镇骑龙村、木古村，盘石镇永安村、石楼村的农村土地二轮承包、土地流转及土地经营情况进行了调查。现将调查情况报告如下：
一、基本情况
本次调查了4个村，36个农业合作社,农户1847户，农业人口6382人，承包面积5451.1亩，其中：田2419.2亩，地21
27.9亩，山地及其他904亩。
（一）土地承包“三到户”情况
土地承包“三到户”是指承包土地地块落实到户、承包合同签定到户、土地经营权证书发放到户。调查显示：
1．土地承包“三到户”的有1411户，占调查总户数的76.3％；耕地面积4395亩，占调查总耕地面积的73.4％，其中：“三到户”不一致的有487户，占手续健全户的34.5％，耕地面积1406亩，占手续健全耕地面积的32％。主要是人和镇木古村，承包合同和土地经营权证书虽发放到户，但部分村民认为合同、证书上的耕地面积与实际耕地面积存在差异。
2．土地到户，合同和证书未到户的有436户，占调查总户数的23.7％，耕地面积702.1亩，占调查总耕地面积的26.6％。主要是盘石镇永安村土地二轮承包合同和土地承包经营权证书至今仍未发放到农户手中。
（二）土地流转情况
从4个村36个社的调查情况反映，土地流转的有398户，占调查总户数的21.5％，流转人数为1391人，占调查总承包人口的23.3％，流转耕地面积503.5亩，占调查总耕地面积的11.07％，其中：流转田402.3亩，地101.2亩。分别按以下三种形式分类，情况如下：
1.按流转的形式划分
（1）土地转让的有171户，占调查流转户的43％，转让土地人数有599人，转让耕地面积270.5亩，占调查流转面积的53.8％，其中：转让田169.3亩，地101.2亩。主要涉及盘石镇永安村、石楼村全户外出，耕地转让给他人耕种。
（2）土地租赁的有227户，占调查流转户的57％，租赁土地人数有198人，租赁耕地面积233亩，占调查流转面积的46.2％，其中：租赁田233亩。主要涉及人和镇骑龙村、木古村，耕地被长江林场租用为苗圃基地。
2.按经济补偿方式划分
（1）有偿流转的有228户，占调查流转户的57.3％，流转人数为802人，流转耕地面积237亩，占调查流转面积的45.1％，其中：田235亩，地2亩。如人和镇骑马村、木古村的233亩耕地由长江林场租赁作苗圃基地后，租赁费为一亩田一年1000斤稻谷，按当年市场价计价。
（2）无偿流转的有170户，占调查流转户的42.7％，流转人数为595人，流转耕地面积266.5亩，占土地流转面积的52.9％，其中：流转田167.3亩，地99.2亩。土地无偿给他人耕种，并由原承包户承担每年的税费。
3.按流转签订合同的形式划分
（1）签订书面合同的有227户，占调查流转户的57％，流转人数798人，流转耕地面积233亩，占调查流转面积的46.2％，其中：田233亩。
（2）按口头合同流转的有171户，占调查总户数的43％，流转人数599人，流转耕地面积270.5亩，占调查流转面积的53.8％，其中：田169.3亩，地101.2亩。
（三）土地经营情况
从调查的4个村36个社看，土地经营较好的有1386户，占调查总户数的75％，承包土地人数4604人，经营较好的耕地面积3938.2亩，占调查土地面积的86.6％，其中：田20xx.7亩，地1845.5亩。在土地流转的398户，503.5亩耕地中，目前经营情况较好的有397户，占流转户的99.7％，耕地489.5亩，占流转耕地的97.2％，其中：田332.2亩，地167.3亩。如人和镇骑龙村，将耕地160亩租赁给长江林场后，加大了对耕地的投入，扩大了规模，实现了林场、农户双赢的局面。种“应付田”、半丢荒、全丢荒的有461户，占调查总户数的25％，承包土地人数1347人，涉及耕地面积608.9亩，占调查土地面积的13.4％，其中田325.7亩，地283.2亩。
1.种“应付田”的情况
我们将重栽轻管的粗放经营土地现象，叫作种“应付田”。在被调查的农户中， 种“应付田”的有269户，790人，占调查总户数的14.5％，面积509.5亩，占调查面积的11.2％，其中：田320.7亩，地188.8亩。分析产生种“应付田”的主要原因有：
（1）因认为种庄稼不划算、效益低的有248户，占种应付田的92.2％，土地面积448.7亩，占种应付田的88％，其中：田280.2亩，地168.5亩。
（2）因有外出打工或本地务工收入而疏于管理的有21户，占种应付田的7.8％，土地面积60.8亩，占种应付田的12％，其中：田40.5亩，地20.3亩。
2.土地半丢荒情况
土地半丢荒的涉及190户，548人，占调查总户数的10.2％，半丢荒土地面积为92.2亩，占调查面积的2％，主要涉及盘石镇石楼村、人和镇骑龙村，被丢荒的土地全为旱地。土地半丢荒，原因是农户的部分贫脊、低产、偏远的坡耕地，投入高产
出少，因此仅种植大春作物一季。
3.土地全丢荒情况
土地全丢荒涉及2户，9人，占调查总户数的0.1％，全丢荒土地面积为7.2亩，占调查总面积的0.15％，其中：田5亩，地2.2亩。土地全丢荒的主要原因是农户全家外出打工或经商，承包土地无人耕种，农户不愿丢失土地，而又无人可转包，造成土地全部荒芜。
二、存在的主要问题
（一）土地承包“三到户”的问题
1.承包手续不健全，使农民承包土地的权利得不到法律的保障。在土地二轮承包过程中，部分村社干部认识不到位，工作上怕麻烦等原因，致使二轮承包合同和土地经营权证书至今仍堆放在乡镇或村委会，没下发到农户手中，严重违反了《农村土地承包法》的贯彻落实。如盘石镇永安村，由于第二轮土地承包时涉及到外迁移民，土地经营权证书一直未发放到农户手中。
2.土地经营权证书与农户实际承包土地面积存在差异。农户在承包后，由于新修村、组级公路或新修农田水利设施等村社公益事业毁占了部分承包耕地，而造成农户实际承包土地面积与土地经营权证书上的面积不一致。
（二）土地流转中的问题
农村土地流转效果较好，不仅提高了土地资源利用率，推进农村土地规模化进程，而且对促进农民收入的增长，促进农村劳动力的转移，也起到了积极作用。但是，在土地流转过程中，也存在一些不容忽视的问题。
1.农村土地流转运作不规范
农村土地流转方式多种多样，有转让、租赁、转包等多种形式，目前，这些方式既没有按土地流转的规范程序操作，也没有农村土地承包合同管理机构监督实施，导致土地流转运作不规范、无人管理。
2.农村土地流转合同不规范
农村土地流转合同方式五花八门，有书面的，也有口头的，有的甚至什么也没有，即使签订流转合同，合同也不够规范，有关合同条款标的物不够明确，约束力不强，易引起不必要的合同纠纷。
3.影响农村土地流转的因素多：（1）农民固有的“恋地”情结很难消除。有的农民长期在外务工经商，宁愿送人代耕、抛荒或种应付田，也不愿把土地流转给别人，认为土地是自己的命根子，害怕流转后掉了自己的`饭碗等；（2）少数农户已在非农产业找到了自己的谋生门路，不愿再承包土地，转移不出去，退还集体因税费原因和土地太分散，集体不愿接受等。
4.不规范流转易引发承包合同纠纷。目前主要有两种情况：（1）承包户长期外出务工，将土地转包给本村社以外的农户耕种，而引起本村社农户不满，产生流转合同纠纷；（2）有的农户全家外迁进城定居，并将房子卖给乡外的农户后，购房方受让该农户的土地进行耕种。购方通过不完全正规渠道又将户口迁移至该村组，引起当地农户意见，认为该农户占有了本村组的耕地资源，让等轮候缺承包土地的本社人口失去了一次机会。同时认为这种整户转让的土地比实际丈量划地的面积多，迁入农户占了便利，存在纠纷的隐患。
（三）土地经营中的问题
1.土地经营缺乏新颖性，传统农业观念仍然普遍。
我县自实施农村产业结构调整以来，通过土地流转出现了一些种养殖业大户，如人和镇的苗圃场，水口乡的大棚蔬菜，莲花乡的早熟桃园等等，形成了优势产业和特色产业，土地经营效益好。但绝大部分农村农业结构调整不明显，传统农业仍占主要地位，对所经营的土地缺乏积极性，农民对土地的依赖性下降，对土地投入少，掠夺性经营较普遍。
2.土地经营缺乏科技手段和未向种田能手集中。
农村中大部分青壮年外出打工，土地由在家的妇女、老人、儿童种植，由于劳力的缺乏和科学种田知识的欠缺，造成土地粗放经营，而农村信息不灵，也使农民的种植具有较大的随意性和盲目性，导致农产品卖难，也不同程度损伤了农民经营土地的积极性。
（四）承包合同管理中的问题
1.乡镇农村土地承包合同管理机构名存实忘，由于乡镇农经站并入农业服务中心后，乡镇农经职能弱化，乡镇党委政府没有落实工作经费和指派专人负责，对农村土地承包合同管理及土地流转的指导缺乏。
2.县里没有建立农村土地承包合同仲裁机构，对土地承包合同纠纷的解决手段缺乏。
3.全县缺乏规范的土地流转合同文本样式，不规范的合同因条款不齐易造成伤农事件和合同纠纷。
三、建议
（一）加强对《农村土地承包法》的宣传贯彻。
《农村土地承包法》是一部关系新时期农业、农村和农民工作的重要法律，认真学习施行这部法律，是当前农业和农村工作的重要任务，各地在宣传的同时，必须结合实际，进一步稳定农村的基本政策，稳定完善以家庭承包经营为基础、统分结合的双层经营体制，保护和发展农民的根本利益。
（二）建立健全各级农村土地承包合同管理及土地流转管理指导机构。
乡镇应尽快建立健全承包合同管理委员会和土地流转管理指导机构，配备专门人员，负
责本乡镇的承包合同的鉴证、《农村土地承包合同法》的监督实施以及农村土地纠纷的调解。同时，承包合同管理机构要建立合同管理制度，规范合同文本，审查鉴证合同内容，妥善保管好各种合同档案和调解协议书。
（三）尽快完善土地二轮承包工作。
在第二轮土地承包工作中，大多数乡镇按照要求，早已完成此项工作，但少数地方由于种种原因，仍存在着没签土地承包合同和没颁发土地承包经营证书的现象，因此，这些乡镇应尽快完成此项工作，切实保护农民的合法权益。
（四）土地使用权流转必须坚持“依法、自愿、有偿”的原则。
土地使用权流转必须在坚持确保所有权、稳定承包权、搞活使用权的前提下，严格按照“依法、自愿、有偿”的原则，严格掌握政策界限，不能放任自流，乡镇政府要加强引导，不得用过硬的行政干预，强迫流转，切实维护效益与公平的原则，确保土地使用权流转规范、有序进行，保障农民的土地权益。
（五）建立健全土地流转申报、登记、鉴证制度。
进行土地流转时转入方和转出方应向村委会提出书面申请，经村委会或村民代表大会研究决定后，报乡镇承包合同管理机构登记。村委会应督促和指导双方签订土地流转合同，并报乡镇农业承包合同管理部门，土地流转合同应按统一的格式，如果发生合同纠纷，村委会和承包合同管理机构要及时调解。
（六）建立土地流转风险金制度。
土地流转合同签订后，业主每年应交纳一定数量的风险保证金，以防范业主因经营困难等原因无法履约的情况发生。如合同到期无纠纷发生，风险保证金如数退回。
（七）建立县级农村土地承包合同仲裁机构。
依托县农村经营管理机构建立县农村土地承包合同仲裁机构，依法对农村土地承包合同纠纷进行调解和仲裁。
（八）积极鼓励农村土地承包合同的流转，推进农村产业化发展。
各级农村土地承包合同管理机构应积极鼓励多样化的流转形式，积极引导多元化的流转主体参与，努力探XX县、乡、村建立土地承包经营权流转中介机构及土地信托服务中心（服务站），加速土地流转，推进农村产业化发展，促进农村剩余劳动力转移，提高农民收入。
（九）为切实搞好全县《农村土地承包法》的宣传贯彻，积极探索加强农村土地承包管理，促进农村土地承包经营权有序流转的经验和办法，建议县里搞一个乡镇的土地承包合同管理及土地流转管理的试点。试点内容包括：
1.加强《农村土地承包法》的宣传，使之家喻户晓；
2.建立健全乡镇农业承包合同管理委员会；
3.成立乡镇农村土地经营权流转指导办公室；
4.健全土地二轮承包档案资料；
5.规范土地经营权流转程序及手续；
6.统一土地经营流转合同文本；
7.探索引导农户搞好土地流转，促进农村劳动力转移的办法；
8.探索加强土地流转、实现土地规模化、集约化经营的办法，促进农业产业化发展；
9.探索建立土地流转中介机构及土地信托服务中心，加速土地流转，提高农民收入；
10.通过试点出台全县土地流转指导管理办法，推动全县农村土地经营权流转工作的顺利有序开展。
二00三年八月三十
土地调查报告3
农村土地承包合同，是指农村集体经济组织（或者村民委员会）作为发包方，与承包方之间就集体享有所有权或使用权的土地、山岭、草原、荒地、滩涂、水而等自然资源所订立的承包经营合同。农村土地承包经营合同制度大大提高了农业劳动者的生产积极性，从而使家庭承包责任制成为农业生产的基本经营方式，成为党在农村的一项基本经济制度。
因此，正确及时的审理各种农村承包合同纠纷案件的意义就非常重要。但是，在长期的司法实践中，土地承包纠纷案件无论在审理中还是执行中都感到比较棘手。原因在于，相关的法律法规规定的不够详尽，致使各法院在审理此类案件时作法不一，执行中判决内容不易执行，即使采取强制措施也无法达到最终目的。
土地承包案件的审理难、调解难、执行难己严重影响到了司法的统一和司法权威的树立。接上级法院通知后我院积极组织力量，对我院的土地承包纠纷案件进行了摸底调查，初步掌握了纠纷的基本情况，分析了原因，并提出了相应的建议和对策。
一、土地承包纠纷案件的类型
1、发包方提前终止合同，承包方起诉要求继续履行此类纠纷在村委换届后表现更为突出。
2、在承包合同履行过程中由于物价上涨，土地使用价值提升等原因，致使原承包费过低，发包方要求提高承包费，双方发生纠纷。
3、承包方因经营不善，没有取得预期利益，或取得利益过低，导致拖欠承包费。
4、因妇女离婚、出嫁等原因未能取得承包地，从而引发纠纷。
二、存在的问题及原因
1、法律规定过于原则，可操作性不强。虽然《中华人民共和国农村土地承包法》已颁布实施，但是由于实施时间较短，相关配套规定和司法解释较少，往往土地承包案件又非常复杂，涉及到许多民间习惯、村规民约，审理中法官感到很吃力。
2、诉讼中农民的证据意识差，诉讼知识贫乏。农民的文化素质法律意识整体偏低，在发生纠纷时不太懂得怎样进行维权，在诉讼中经常走弯路，无谓的增加诉讼成本。
3、合同形式不规范，在对外承包土地时，基本上都能签订书面合同，而在具体经济组织内部都很少签订书面合同，只是几个人用尺子一量，就算定下了。另外，土地管理部门很少颁发土地承包经营权证书，发生纠纷时，双方难以说清。
4、根据法律规定对外承包土地等重要事项需经过民主议定程序，即由村民大会或村民代表大会，进行公开决定，但实际上村民大会或村民代表大会很难召开，更不要说民主议定重要事项了。因此许多土地承包没有经过此程序，有的甚至只是几个主要的村干部决定后，就对外承包。
5、村委的换届选举引起承包合同纠纷普遍存在。现在农村选举制度在实行中不完善、不健全，竞争中混杂着家族势力等非正常因素。新一届村委上台后，或因承包方是竞选对手的人而进行打击报复，或对前任村委工作不满意，于是找种种理由，随意解除合同或干脆不经协商另行发包给他人，造成纠纷。
6、村组干部素质差，工作能力有限。在因人口变动需进行土地调调整时，不能正确理解政策规定，分地不均。并且，现行法律对村组干部制约过少。部分干部无所顾及，用手中的权力钳制农民，以此收受贿赂，索要钱财，或以权谋私搞暗箱操作，给自己的亲友多分地、分好地。
7、歧视妇女，损害妇女的承包权。《中华人民共和国妇女权益保障法》第三十条明确规定，“农村划分责任田、口粮田及批准宅基地，妇女与男子享有平等的权利，但有些地方在承包过程中明显歧视妇女，剥夺出嫁、离婚、妇女的土地承包经营权。妇女出嫁后发包方要求收回承包地，妇女离婚、丧偶时土地承包经营权得不到保障。特别是妇女离婚后，与原夫不在同一经济组织的`，土地承包经营权变更容易受到侵害。
三、对策及建议
1、建议司法机关和各级行政部门尽快作出相应的司法解释和与《中华人民共和国农村土地承包法》相配套的规章制度，完善土地承包的具体实施意见、细则。以便为人民法院及时妥善解决土地承包纠纷提供充足的法律依据。
2、在立案中应注意把好立案关。我们认为，对于土地纠纷案件，法院只能受理侵权纠纷，对于要求村民待遇的诉讼和要求调整土地的诉讼应慎重对待，我们认为该类纠纷不属法院主管的事项。村委委员会和村委小组是农村村民自治组织，它代表村委管理属于村民集体所有的土地，调整土地或要求分配土地属于村民自治的事项，法院不应当也没有权力去处理该类事项。目前，并不是所有矛盾纠纷法院均能行使审判权予以调整。
3、合理运用情事变更原则，由于土地承包合同成本回收期限较长，一般合同的期限都比较长，其间土地升值物价上涨等因素都可能出现，审理中应注意在保护双方合法权益的情况下，充分考虑各种因素运用情事变更原则。
4、农村土地纠纷，仍应当发挥政府的行政管理职能，乡、镇政府要加强对村基层干部行为的监督，对其不经民主议定程序的行为及时介入，给予纠正。
5、加大对村组干部的培训力度，提高其理解和执行国家政策的能力，强化其法制意识，履约意识，减少纠纷的发生。各级政府要定期对村组干部进行培训，聘请有关专家、学者授课。同时加大监督力度对工作能力低下，群众意见大的干部要坚决撤换。
6、进一步加强对农村妇女的保护，贯彻男女平等思想。彻底消除人们思想中，那种“嫁出去的闺女泼出去的水”等陈旧思想。
7、充分发挥法官的“释明权”，在诉讼中由于农民法律、文化素质较低，理解能力有限，这就需要法官在审理过程中，就相关法律的理解、可能出现的诉讼后果等对当事人予以详细的说明。
土地调查报告4
按照部党组的统一部署，我们先后对天津、河北、江苏、浙江、广东等五省市的城乡结合部土地市场问题进行了深入调研，同时委托中国土地勘测规划院赴江苏、浙江两省进行了重点调研，调研工作重点围绕城乡结合部土地利用和土地市场现状、存在问题、原因及对策进行了分析，现将调研情况汇报如下：
一、城乡结合部土地市场现状与问题
城乡结合部是土地交易最活跃的地区之一，具有隐形交易、非法交易量大、交易秩序混乱的基本特征。具体表现在：城乡结合部建设用地快速膨胀、建设用地总量失控，各类用地交错、市场交易主体复杂，隐形交易突出、交易秩序混乱，土地交易形式多、数量大，违法用地和违法交易大量存在等几方面。
(一)城乡结合部建设用地快速膨胀、建设用地总量失控
城乡结合部是城市建设快速扩张的重点地区，该区域土地利用结构中农用土地急剧减少，建设用地快速膨胀，建设用地已经成为城乡结合部的主要地类。杭州市城乡结合部约有70%的土地被农户个人建房占用，其中滨江区13平方公里的土地只剩1平方公里可用，而这1平方公里土地需安置农民建房的就占了近65%.温州市欧海区仅1998年，非农建设占用耕地就达5937亩，其中大部分为集体建设用地。苏州市城乡结合部耕地全部转为建设用地的"无地队"达58个，加上下属县市，"无地队"多达200多个。佛山市城区总面积为77.8公里，城乡结合部农村集体建设用地占近20平方公里，其中，顺德市大良镇城区总面积12.7平方公里，"城中村"占地就达4.3平方公里。
(二)各类用地交错、市场交易主体复杂
一是多头供地。土地供应的主体既有城市政府，也有乡(镇)、村、村民小组，甚至农民个人。二是土地利用状况复杂：国有土地、集体土地混杂，不同主体的集体所有土地(村集体、乡镇集体、村民小组)交错，农用地和建设用地插花，工业生产用地和居住用地互相渗透。城乡结合部土地使用者和土地利用结构变化速度快，杭州市近十年来，城乡结合部许多农户已经不止一次地经历征地拆迁，搬了建，建了搬，拆迁成本越来越高，政府、开发商和农户投入也越来越高。三是经济成分多元化。温州市瓯海区1998年工业生产总值中，国有、集体、城乡个体、其它经济成份所占比例分别为：0.07%、12.12%、33.32%和54.57%.该区辽东村，农户经商的比例为100%,有企业400多家，其中在自家宅基地上从事作坊生产的一、二百家。四是居民构成复杂。城乡结合部居住的既有城市居民，又有农村居民，还有大量流动人口。如苏州郊区，目前总人口为125895人，农业人口占总人口的65%.城乡结合部土地交易主体多元化的特征，极大地增加城乡结合部土地交易管理的复杂程度。
(三)土地交易形式多样，隐形交易突出、交易秩序混乱
城乡结合部既有国有土地交易，又有集体土地交易。集体土地交易形式多样：一是农村集体经济组织直接转让、出租土地使用权。江苏省1999年查出农村集体经济组织转让给开发商用于房地产开发土地478宗，1594亩，每宗地平均面积3.3亩。二是农村集体经济组织以转让、出租、抵押房产形式，连带转让、出租土地使用权。四川省内江市1992年以来，通过各类形式流转的集体土地14452宗，面积6483亩，平均每宗地0.4亩。三是农村集体以联营等方式转让、出租土地使用权，其实质是农民集体只出地，不参与经营，不负责盈亏，只按年收取地租。廊坊市由村集体以土地入股联办企业引起的非农集体建设用地流转有906.7亩。四是农村居民以转让房产形式，连带转让土地使用权。五是农村出租房屋，引起土地出租。合肥市黄山东西路南部各200米长度的范围内，分属常青乡曙光村和朝阳村民宅，其中曙光村出租房屋56间，朝阳村出租62间，平均月租金30—60元/平方米。两个行政村20xx多户村民，90%的居民户，每户有3—5间，约40—70平方米的私房出租。在各种交易形式形式中，隐型交易是其共同的特点。温州的辽东村，全村有10%的农户私自卖了住宅，而其中在本集体内流转的只有5%.廊坊市城乡结合部有70%的农户私下出租房屋，郑州市城乡结合部有90%的农户私下买卖或出租房屋。
(四)违法用地和违法交易大量存在
1999年辽宁省清理出各类违法用地8005宗，其中：农民集体土地使用权转让或出租用于非农业建设用地的20xx件;农民住宅向城市居民出售或城市居民占用集体土地建住宅的1475件;未经批准擅自将集体土地变为建设用地的1177件;乡镇企业因破产、兼并等，使土地使用权发生转移没有办理用地审批手续的744件，几项合计5413件，占违法用地总数的67.6%.
二、产生问题的原因分析
城乡结合部土地市场混乱的现状是长期以来城市建设自发扩展、城乡结合部土地产权不清、土地利用和管理政策不明、管理不到位造成的。
(一)工业化、城市化带动了城乡结合部建设用地快速膨胀，是城乡结合部土地市场混乱的外部推动力
工业的持续、稳定、快速发展，需要相应规模的土地作支撑。城乡结合部是受城市发展和农村工业化、城市化发展冲击最大的地区。随着城市化和工业的外移，民营经济和个体工商户的发展，对生产经营、生活场所提出了新的需求。一方面大量的国有企业、外资企业、乡镇企业、私营企业发展，加大了建设用地的需求，使城镇向外扩张的速度加快;另一方面也带动了城市第三产业的迅速发展，进一步加剧了建设用地需求。这些快速增长的建设用地需求迅速涌入城乡结合部，致使城乡结合部建设用地需求急剧增加，其用地特征呈现出：农业用地不断减少和非农建设用地快速增加，土地供应总量失控。其最根本的原因是，对于用地者而言，在城乡结合部取得土地和房屋的成本远远低于城区，带动了用地需求;而对于农村集体经济组织和农户而言，转让、出租土地、房屋获取的经济收益又远远高于农业收入，在比较利益的驱动下，农村集体经济组织和农户往往乐于把农用土地私自转为建设用地或建房出售、出租，牟取高额回报。同时，外来人口蜂拥而至，价格低廉的私宅成了他们的安居所在，在一定程度上使农村私宅租赁有愈演愈烈。
(二)集体土地产权不明，权益不清、多头代表，是城乡结合部土地市场混乱、违法交易和隐形交易的内因
当前，集体土地所有权权利设置不完整、权利内容不全以及国家对土地的管理权与土地所有权的界定不清，致使集体所有土地的产权代表不清，集体土地使用权权能与权益不明，从根本上限制了集体对其所拥有的土地所有权行使处分权和收益权。按照新法规定，农民集体所有的土地实际上存在三类形式：村农民集体所有、村内两个以上的集体经济组织和乡(镇)农民集体所有。实际上，农村集体所有土地的产权归属并不明确、清晰。由于任何一个农民都不是所有者，而集体经济组织并无专门机构也不具备独立的主体资格，村农民集体、农民集体经济组织就成为抽象的、空虚的概念。由于具体的土地所有人事实上很难落实，集体土地的权益如何得到保障?集体土地的收益应如何分配?集体成员行使土地所有、使用、经营、收益和处置等权利与责任如何体现?"集体"违法使用本集体所有的土地应该如何处罚?村长、村委能否代表集体土地的权益、产权?"三分之二以上村民会议成员或三分之二以上村民代表"如何保障和体现?村民个体对土地的权益如何确认?正是这些基本的问题没有得到明确，出现了农村集体土地的"多头"所有者代表，村书记、村长认为自己是代表，处置村集体土地理所当然，村民个人认为就是自己的土地，其他人管不着，甚至部分土地使用者认为自己用的地就是自己的。这种"多头"代表，又都不代表的状况，驱动利益各方私自建设、私自处置、隐形交易、违法交易，牟取私利。
(三)土地收益分配机制不合理，是产生城乡结合部土地问题的直接动因
在市场经济体制下，任何经营行为首先考虑到的步是经济利益问题。农民在集体土地上从种水稻到种菜，由种菜到建大量厂房、私宅，集体土地由合法到违法利用等，可以说根源就在于土地收益在其间起了决定性的作用，也就是地租的作用。农用土地收益除上交国家农业税外，农民实得收益较低，而非农用途收益远远高于农业用途收益，比较利益促使农民从心理上愿意变农地为非农地。另一方面，随着工业化程度越来越高，基础设施建设需要投入大量资金，仅靠镇级人民财政收入或有限的国有土地收益返还，完善镇现状用地的市政及公共设施，镇能级政府有相当大的困难。同时，国家建设征用农民集体土地的补偿办法是根据年产值核算，补偿标准低，而不是按价补偿，农民不愿意国家征地，因此，乡镇政府一方面鼓励农村集体经济组织大力发展工业，招商收资，从而通过增加税收、劳动力管理费等方式增加财政收入，对农村集体经济组织违法用地、隐形交易采取默认和纵恿，从而加剧了集体隐形市场的大量存在和违法用地的形成。
(四)政策不明，管理薄弱，加剧了城乡结合部土地市场的混乱和隐形交易
国家的有关法律法规对城市国有土地管理的规定及具体操作来说，已相对比较详尽和完善，但对于城乡结合部用地，尤其是集体建设用地和集体建设用地的流转缺乏明确的操作指导，管理力度十分薄弱。如《土地管理法》第六十二条规定："农村村民出卖、出租房屋后，再申请宅基地的，不予批准",但并未对农民房屋出售、出租的范围和宅基地的土地权利性质作出明确地界定，第六十三条规定"农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设;但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的'除外".但存量集体建设用地能否流转、如何流转，破产、兼并除外的该如何处理又缺乏明确规定。上述这些法律、法规规定的欠缺或不明确，为集体土地所有者、使用者、农户等各方违法用地、隐形交易、违法交易提供了借口;而对于土地行政主管部门而言，由于缺乏明确管理依据，往往采用全面禁止或放任自流，城乡结合部恰恰成了管理的禁区或灰色地带，进一步加剧了城乡结合部土地市场的混乱。
三、规范城乡结合部土地市场的对策与建议
随着新《土地管理法》的颁布实施，耕地保护国策得以法制化，建设占用农用地的成本和难度加大，各地开始注重城乡结合部土地利用的调整和管理，以此解决城市建设对土地的需求。
各地在城乡结合部土地利用和土地市场管理上进行多方面的探索，并取得了一定的进展：
开展城乡结合部集体建设用地整治和流转试点。杭州市以"两进"推进"一化",即"农户进公寓小区"(在土地利用规划确定的城市建设用地范围内取消农民个人建房，由政府主导，企业化运作，统一建住宅小区，城市用地范围外则取消单家独院建房，实行多家集中联建)，"乡镇企业进工业园区","推进城乡结合部城市化进程".苏州市出台了《苏州市农村集体存量建设用地使用权流转管理暂行办法》，对城市规划区、县城镇及省以上开发区范围外的集体建设用地使用权，经依法批准后，可以依法流转。湖州市结合乡镇企业转制，在明晰集体土地所有者的前提下，规范集体建设用地使用权流转。唐山市和秦皇岛市对"城中村"改造出台了一系列鼓励政策，鼓励集体土地所有者、农户和开发商三方面自愿组合，对"城中村"进行改造，按规划统一建设住宅小区。
强化城乡结合部建设用地总量控制和市场公开。杭州市对城乡结合部的国有划拨地入市实施了"政府土地收购储备制度",并探讨将政府收购储备范围扩展到城市内现有集体建设用地。广东、江苏等地设立了有形土地市场，要求包括城乡结合部在内的土地使用权交易进场公开挂牌交易，规范市场。
探讨城乡结合部集体建设用地向国有建设用地转化。浙江省对部分城市城乡结合部乡镇企业使用的集体建设用地，在土地补偿到位、使用者主动申请、所有者同意(村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表同意)，报经省国土资源厅批准后，不再办理征用手续，直接转为国有土地使用权。苏州市、杭州市等地探讨了调整现行征地补偿办法，采用按价征购的办法转为国有。
上述这些探索和实践，为进一步规范城乡结合部土地市场起到了很好的示范作用。
通过调研，我们认为，规范城乡结合部土地市场的根本出路是：在严格实行用途管制，控制新增建设用地扩张的前提下，进一步明晰城乡结合部现有建设用地的产权主体和土地权益(所有者、使用者之间的利益关系)，区分土地利用总体规划确定的城市建设用地规模范围内、外，制订相应的政策，明确管理者、所有者和用地者之间的利益关系，调动各方积极性，采用市场化运作方式，大力开展市地整理和市地置换，通过规范的土地市场实现城乡结合部现有建设用地的易主(改变所有者、使用者)、易位(改变位置、置换)、易用(改变用途)，解决城市建设用地需求。
(一)完善城市建设用地总量控制制度。要严格执行土地利用总体规划，科学圈定城市建设用地规模，城市规划必须与土地利用总体规划相衔接，严格控制城市发展跨过或绕过城乡结合部向外盲目扩张。运用年度土地利用计划和用途管制等手段，严格限制新增建设用地供应总量，并采用经济手段和政策调控措施，提高新增建设用地取得成本，鼓励用地者利用城乡结合部现有建设用地。
(二)加强土地登记工作，明晰城乡结合部土地产权。
加强城乡结合部土地产权制度建设，明确农村集体土地所有权代表和相应的权益，加快土地登记进度，通过确权和土地登记，分清国有土地和集体土地、建设用地和农用土地界限，集体建设用地要明确土地所有者主体及相应的土地使用者，同时结合土地证书年检，保持城乡结合部土地登记资料的现势性。
(三)制度创新，鼓励流转，规范管理。区分土地利用总体规划确定的城市建设用地规模范围内外，分别制订政策，规范城乡结合部建设用地管理。
城乡结合部是城市和相邻农区的结合部，横跨土地利用总体规划确定的城市建设用地规模范围内外，即城乡结合部按照土地利用总体规划可以分为"圈内""圈外"两部分。这两部分的土地利用方向是不一样的，"圈内"土地主要是作为城市建设用地;"圈外"土地主要是作为农用土地及少部分集体建设用地。因此，必须区分"圈内""圈外",制订不同的利用政策和管理对策：
1、对于城乡结合部属于"圈内"的部分，其土地利用和管理政策必须有利于向城市建设用地转化，即必须纳入城市用地统一管理、统一转用、统一开发、统一供应。
第一，对于已列入城市建设用地规模范围内的地区，取消农户个人建农民住宅和乡镇企业建设新占农用地，新增建设用地实行统一转用、统一开发、统一供应，推行农户进住宅小区和乡镇企业进工业园区。即："圈内" 农户申请新建住宅的，一律不再批准农户建住宅，一律进居住小区，符合宅基地申请条件的农户，其宅基地指标可折为相应的价款抵扣所购买的商品房价;"圈内"乡镇企业建设需要增加建设用地的，一律进工业园区使用国有土地，并在土地出让金等方面给予优惠。
第二，对于已列入城市建设用地规模范围内的存量集体建设用地(农民住宅和乡镇企业用地)，则应制订相应政策和措施，结合市地整理、政府收购储备等工作，采用"转权让利"的办法，鼓励其转为国有土地进入市场依法流转。其中，存量农民住宅用地可结合市地整理，由开发商、所有者、使用者三方面自由组合进行城中村改造，建商住小区，政府在出让金收取上给予一定的优惠;也可以由政府主导，企业化运作招标建设，对城中村进行改造建现代化小区，建设中各项规费按农村宅基地标准执行，农户原宅基地和农房折换为相应的价款，以调产权或货币安置的办法进行补偿，土地相应转为国有土地，农户以调产权方式取得或以成本价方式购买的小区房屋产权归农户所有，允许出租，也可比照经济适用住房上市交易。对于"圈内" 已有乡镇企业，鼓励其向工业小区转移，符合规划的，土地补偿到位、使用者自愿、所有者同意的，报经政府批准，也可转为(或征为)国有土地使用权后依法流转。
2、对于未列入土地利用总体规划确定的城市建设用地规模范围内的城乡结合部土地，即"圈外"土地，在土地利用上，要保证以农用地和少量集体建设用地为主导，即严格控制新增建设用地，盘活存量建设用地。
第一，严格控制增量建设用地。停止圈外城乡结合部农户单家独院式分散建房，实行多户连片的集中式建房;乡镇企业建设需要新用地的，一律进工业园区建设或利用现有存量建设用地。
第二，圈外符合规划且经依法批准取得的集体建设用地，在严格管理的条件下，应允许农村集体建设用地在不改变权利性质的情况下流转，即"保权让利促流转".具体而言，现有农民集体建设用地可以通过土地置换或建新拆旧等方式，迁村并点，向城镇和中心村或工业园区集中，建新拆旧中需要短期增加农用地转用指标的，经批准可以给予一定的周转指标，封闭运行，到期归还;农户向城镇和中心村集中过程中，原住宅符合规划的，允许其转让给本集体经济组织内符合宅基地申请条件的其他农户。对于符合规划且经依法批准取得的乡镇企业用地等其他集体建设用地，在明确所有者主体的前提下，所有者可将一定年期的集体建设用地使用权以让渡、租赁或以作价出资(入股)方式提供给使用者使用(类似国有土地出让、租赁、作价出资或入股)，在使用年期内，使用者在不改变用途的前提下，可以依法转让、出租、抵押;土地收益主要归土地所有者。集体建设用地不适用于举办娱乐或高档房地产开发项目;流转的最高年限不得突破国有土地的最高年限。
(四)完善相关配套措施，规范城乡结合部土地市场。城乡结合部非法土地交易和隐形土地交易大量存在，因此必须采取措施，提高土地市场的公开性。当前主要应抓好以下几项配套制度：
1、积极设立公开的土地市场，为城乡结合部的土地交易提供公开挂牌交易的场所，以提高交易机会，降低交易成本，规范交易行为;
2、建立和完善政府土地收购储备制度，将政府土地收购储备的范围扩大到城乡结合部的国有和集体建设用地;
3、建立土地登记可查询制度和信息公布制度，为使用者、投资者提供现势土地登记信息和土地市场信息资料;
4、完善土地证书查验制度，土地证书查验的重点地区是城乡结合部，重点查验各类非法交易、隐形交易和擅自改变用途的情况，发现问题，及时纠正处理。
(五)当前急需要做的几项工作
1、尽快研究明确集体土地权益，并结合土地变更登记和土地证书查验，摸清城乡结合部土地利用现状，对非法用地隐形交易和擅自改变用途的行为进行清理，明确城乡结合部的土地所有权和使用权。
2、总结各地集体建设用地流转的试点经验，抓紧出台《农村集体建设用地使用权流转办法》，规范集体建设用地流转行为。
3、抓紧研究出台市地整理、置换的政策，鼓励城乡结合部按规划调整用地结构和集约用地。
4、对城乡结合部农民建房问题进行专题研究，出台相应的规范和整治政策。
土地调查报告5
最近，我们深入到苏仙石、汪岗、河凤桥、鄢岗4个南中北不同类型乡镇，对社会普遍关注的土地撂荒和如何搞好土地流转、解决弃耕撂荒问题进行了专题调查研究。现将调研情况报告如下：
一、基本情况
苏仙石、汪岗、河凤桥、鄢岗4乡镇共有68个行政村，953个村民组，总人口122914人，总耕地面积111531亩。外出务工人员33452人，流转土地面积17140亩，占计税耕地面积15.4%，撂荒面积3500亩，占计税耕地面积3.14%。其中，走访的苏仙石乡苏仙石、汪岗乡汪岗、河凤桥乡赵棚、鄢岗镇汪寨4个行政村，总人口8314人，总耕地面积7917亩，外出务工人员2892人，举家外出人口500人，占外出务工总人口的17.3%。河凤桥乡赵棚村、苏仙石乡苏仙石村无撂荒面积，汪岗乡汪岗村撂荒面积60亩，占该村计税面积的6%；鄢岗镇汪寨村撂荒面积100余亩，占该村计税面积的3%。
二、土地流转遵循的原则和形式
㈠土地流转工作所遵循的原则
4乡镇4个行政村在土地流转过程中，主要依据《农村土地承包法》开展流转工作。
一是坚持自愿原则。以土地承包合同管理为抓手，明确承包土地方在土地流转中的主体地位，坚持平等协商、自愿、有偿的原则，乡村组织和个人不得强迫或阻碍承包方进行土地承包经营权流转。
二是坚持有偿原则。土地流转补偿采取三种计价方式，即现金、实物计价或代交农业税等，流转后收益归新承包方所有。
三是坚持乡村组织服务于土地流转工作的原则。在坚持自愿、有偿原则基础上，乡村组织积极做好土地流转中的服务工作，主动、公正、及时的调解土地流转中出现的矛盾和纠纷，为土地流转，充分发挥土地资源效益，搞好服务。
㈡土地流转的形式
1、代耕。主要是指土地承包经营权不变，把承包经营的土地自主流转给父母、兄弟姐妹、亲戚、朋友、邻居代耕，由流转方和代耕方议定双方的权利和义务，户族主事人为监证人，这种形式口头协议的居多。另一种代耕形式，流转期限较长，一般在1—3年，流转方和代耕方共同面议代耕期间双方各自的权利和义务，达成共识后，形成文字合同，由村委会或村民小组监督合同的实施，这种形式比较规范，很少引发矛盾和纠纷。再一种代耕形式是土地承包户外出一年以上较长时间未回，既没明确放弃土地经营权，又没请人代耕，土地撂荒。为解决撂荒问题，由村委会出面，在明确土地承包经营权不变的情况下，借鉴自主协商流转代耕的约定条件，明确代耕方的权利和义务，向本村村民发出代耕邀请，自愿应邀代耕者确定后，由村民小组与代耕方签订合同，村委会为鉴证单位。
2、重新发包。主要指在保持执行土地承包政策和稳定的前提下，对已农转非或到异地务工经商长期定居，举家户口迁移且自愿主动交回土地，以及自愿放弃土地经营权和“死亡户”无法定继承人的土地，由村委会、村民小组收回土地，按《农村土地承包法》的规定重新发包。侧重向种粮大户和种粮能手集中，向规模经营方向发展。
3、转包或租赁。户主无力经营或者不愿经营，将其承包的土地转包或租赁给他人经营，土地的经营权和承担的义务随之转移，流转后承包人给原土地户主一定的承包费，限定一定的承包期，双方签订正式书面合同或协议。
4、自愿捡种。土地承包户全家外出或异地定居，原土地承包没有履行任何流转手续，既没转包，也没有口头协议找人代耕，被其他群众捡种，捡种户自愿承担土地承包户的义务，替交农业税、水费等。
三、土地流转存在的主要问题和土地撂荒的主要原因
㈠土地流转存在的主要问题
1、土地流转的主要依据是《农村土地承包法》，政策范围宽，在土地流转中针对性、可操作性不强，缺乏具体办法和细则，导致土地流转形式多种多样，不规范，很容易引发矛盾。在我们调研的4乡镇4村的土地流转面积中，多数无正式文书字据，大多都是口头“君子协定”，有的甚至连见证人都没有，流转随意性较大，引起纠纷时有发生，遗留问题较多。
2、由于土地流转无实施细则，出现了有人种田无人承担税费、水费等现象。承包合同明确农业税是按面积计税由承包户上缴，流转后，有些户主之间没明确的义务，农业税、水费等上缴出现扯皮现象，捡种户的义务更为含糊。因而增加了乡村干部的工作量，也给村委会经济加大了负担。
3、土地流转多数期限较短，新承包户有的存在着短期行为，只顾流转期间的种天收成，不维护原承包户责任范围内农田水利设施维护和管理，造成农田水利设施疲劳使用，常年失修。有的原本是能灌能排、旱涝保收的高产基本农田，变成了靠天收的低产田。
4、由于流转随意性大，从一定意义上来讲，土地流转并没有转向种田能手和种田大户形成规模经营，机械耕作，农业技术难以推广，劳动生产率难以提高，经济效益仍很低下。
㈡土地撂荒的主要原因
1、市场因素。从目前的情况来看，仍存在着“谷贱伤农”潜在因素，主要表现在种籽、化肥、农药、农膜等生产资料涨幅过高，导致粮食生产成本过高，国家的直接补贴等优惠政策被农资涨价所挤占，种粮收益甚微。
2、水利设施不配套因素。随着农村税费改革的深入，农村两工至今年取消，乡村公共建设资金基本没有，加之去年的特大洪水灾害，水毁十分严重，一些水利设施无力修复，导致有些田块难以流转。
3、位置偏僻因素。部分“高膀田”、“脊背田”、“过水田”、“鸡叨畜害田”、“水打沙压田”等位置偏僻、自然条件较差田块，种植农作物收成较差而无人愿意接受流转承包，造成了土地撂荒。也有极少数“难缠户”外出务工，田地撂荒，无人敢接受流转耕种。
四、做好土地流转、解决撂荒问题的思考与建议
搞好土地流转，解决撂荒问题，是当前和今后一个时期农村的一项重要工作，也是发展农村经济保护农民利益的系统工程。
因此，要全面分析和认识土地流转工作的形势，在实践中认真剖析土地撂荒问题的关键所在，拿出针对性的解决办法，这是至关重要的。
第一，党中央、国务院和各级党委、政府十分重视“三农”工作，今年中央发了1号文件，制定了一系列让农民得实惠的政策措施，加上粮价回升，调动了农民种粮积极性，土地撂荒问题得到有效遏制，并呈现出不少农户竞争转包撂荒土地的'良好现象，这是主流。
第二，要正确看待撂荒现象。在推进劳务经济发展和加快农村非农化、城镇化的进程中，不可避免地出现少量土地撂荒现象，是事物发展客观规律的必然。大量农村剩余劳力向城镇集聚，有力的促进了工业化、城镇化水平的不断发展，这正是发展的方向。
第三，要发挥基层组织在土地流转工作中的重要作用。从我们调查的情况看，充分发挥和依靠基层组织在土地流转工作中的作用十分重要。在我们实地调查的4个行政村中，苏仙石和赵棚2个村通过深入细致工作和有序流转，无撂荒现象。事实说明，只要基层领导重视执行政策，联系实际，做深入细致工作，撂荒问题是一定能够解决好的。河凤桥乡赵棚村是产粮大村，年产粮食在100万公斤以上，20xx年出售商品粮23万公斤。这个村外出务工850人，占全村总人口的42。为了解决撂荒问题，村组干部带头接受种植流转土地，支书刘元州带头承接流转土地22亩，陈湾组组长李家扩承接流转土地40亩。目前该村承种流转土地20亩以上的大户有5户，10亩以上的20余户，10亩以下的90余户，正朝着土地规模化经营方向发展，在播种、收割季节，农业机械化也派上了用场。为了进一步搞好土地流转，切实解决土地撂荒问题，确保土地流转健康有序地开展，提高土地资源的开发效益，综合我们调查情况，特提出以下几点建议：
1、建立和完善土地流转机制。随着农村劳力外出的不断增加，土地流转的规模也不断扩大，正确、及时、具体地处理好流转中的新矛盾、新问题，促进土地资源得到有序合理开发利用，提高土地资源对社会的贡献率，建议上级政府，尽快出台“土地流转实施办法”或“细则”，规范流转程序，使土地流转有章可循，以利基层有序、合理、合规、依法做好土地流转工作。
2、加强农田水利设施建设，建立有效的国家、集体、个人对公共设施管护的联动投入机制。我县地处长江流域的过渡带，灾害性气候条件，对农业的增产增收有着直接的影响，从建国以来的历史资料看，旱涝灾害年年有，三年一大旱五年一洪灾，几乎已成规律。随着国家对农民减负增效和取消“两工”的政策落实，乡、村对农田水利设施管护和维修的调控能力减弱，国家虽然用了很大财力，加大对农业的投入，但投向主要用在重点工程和急需建设的大工程上，中小工程和配套工程一家一户难以办到。因此，建议建立县乡村三级农田水利建设公积金制度。县乡财政每年从年度预算中拿一定比例预算资金作为农田水利建设基金。村级农田水利基金来源：一是建议国家今后适当提高种粮直补标准，明确一定比例，作为农田水利建设基金；二是村有集体经济收入的，拿出一定比例，作为村级农田水利建设基金，取之于农用之于农，建立专帐和群众民主理财小组、基金使用监督小组，加上一事一议，保证现有水利设施的维修管护和永续使用。
3、我县境内鲇鱼山和铁佛寺两座大中型水库，原来对灌区实行收取基本水费和实用计量两种水费。根据这次调研基层干群的反映，建议降低或取消基本水费，只收取计量水费，实行计量计价用水制，谁用水谁付费，减少土地流转中基本水费难以收缴的实际困难，减轻灌区不用水也要按田亩交基本水费的负担。
4、整顿规范农资市场，稳定农资价格。建议政府的职能部门重点要对种籽、农药、化肥等主要农资生产厂家或企业严格价格控管或给予适当补贴，防止农资价格上涨，降低种粮成本，确保种粮农民的实际利益和效益。
5、采取切实有效措施，解决农民和基层组织“三角债”的历史问题。据我们调查，鄢岗镇22个行政村，只有3个村不负债，有19个村群众欠村的要不上来，村里欠贷款无力偿还。我们实地考察了汪寨村，群众欠村的农业税、水费等达70万元，村里欠贷款加利息达80万元。类似这样的情况在全县较为普遍。村级组织负债累累压力大影响正常工作，有的村为付欠贷利息，村干部连经乡镇批准的工资都领不到或领不全。
土地调查报告6
我国土地总面积占世界土地总面积的百分之二点二，居使劲儿第三位，由于我国人口众多，人均土地面积只有11.65亩，仅占世界品均水平的三分之一，我国人均耕地面积1.39亩，占世界耕地面积的百分之四十，因此，我国土地资源的基本特点是“一多三少”，即总量多，人均土地面积少，高质量的耕地面积少，可以开发的后背资源少。
我国农村的人口占世界人口的三分之二，我村人口大概800余人，在我县属于人口较少的村。由于地理条件的差异，我们与其他的大村相比，就经济，农业等个方面都有一定的差距，大部分人以外出务工为主，年收入不会超过五万，因为长年在外，家中的农田基本处于荒废状态，原本肥沃的土地现在变得异常的贫瘠，从生的杂草替换了作物，土壤也因年久未翻变得异常的坚固，杂树根紧紧的抓住土壤使有人结块，良土基本上不具备再肥沃的可能。
以上是土地利用不好的第一个原因。
其二，20xx年国家实行退耕还林，广大农村响应了国家的政策，纷纷开展了这项活动，然而有些见利忘本的人，歪曲了这一政策，吧自家大量的更多都拿出来变成林地，其目的就是为了那少量的钱，这样，又一批良土被占据，本来不多的耕地已经接近了“灭绝”的边缘。
其三，农村道路的修建，原有公路的硬化，拓宽，甚至，有些人为了新修的公路的美观，居然毫不吝惜的将大量的农田占据。然而这些土地却没有得到再生的可能，使整个农村的田地得到进一步的浪费，试想一下，在农村，新修一条那样美观的公路有什么意义，整个村名考的就是自己的一亩三分地，在天气不好的情况下，还有可能遭受挨饿，大面积的土地被占据，对村名有什么样的好处？
当然，我们不反对农村的基本住房用地，可是，仍然有大部分人不守规则，他们在原有的批地上随便的扩大自己的建房用地，将原本是80平方的变成120，或者是更大，调查了一户这样的村名，他回答得很简单，为了以后子孙不用再为住房发愁，其实，他们是否想过，自己的子孙以后靠什么生活，土地，外出务工？这个事暂时谁也说不清，可是，如果你的暂时在外工作，你盲目的扩大又有何用，倘若在家，没有土地他又怎样生存？
其四，我村地处海拔较高的山谷中，容易发生像泥石流，山体滑坡的事故，每到雨季，大量的土地将面临着被掩埋的处境，大雨一过，大块的石头覆盖了更耕地，使得可利用土地减少。
存在农村的最严重的问题可能是纠纷问题：
其一：乡镇没有起必要的指导作用 乡（镇）人民政府对农村工作起着重要的监督和指导作用，但是，近年来，随着村两委直选的展开，乡（镇）人民政府的监督指导能力弱化，不能及时对村委的工作进行监督指导。《农村土地承包法》第48条规定：“发包方将农村土地发包给本集体经济以外的单位或者个人承包，应当事先经本集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或者三分之二心上村民代表的同意，并报乡（镇）人民政府批准。”可以看出，乡（镇）人民政府对农村土地发包中的部分土地向外发包是有批准权的，通过批准行为来监督和指导农村发包土地的有序展开。同时，对于农村承包户依法承包土地的，《土地承包法》和农业部《农村土地承包经营权证管理办法》都规定县级以上地方人民政府应当向承包户发放土地承包经营权证，该证是确定承包户享有土地承包经营权的法律凭证。但是，通过所审理的土地纠纷案件可以看到，土地向外发包经乡（镇）人民政府批准的几乎占不到三分之一。很多承包户根本没有土地承包经营权证。这种情况下，有可能造成土地权属模糊，产生不必要的纠纷
其二：农民自身的土地法律意识不够 农民盲目的认为自己暂时承包的土地就是自己的，并没有形成土地是国家的这一意识，造成了土地纠纷问题中难以调节的问题，一次，我们在着力促进农民的收入提高的同时，也有必要提高一下农民的法律意识，我们可以通过以下方式教育农民 1.强法制宣传教育，特别是对村两委成员的法制宣传教育。
通过法制宣传教育，旨在提高村两委成员及村民的守法意识和合同意识，规范村两委的发包行为。严格执行《农村土地承包法》第19条规定，按5个程序签订承包合同：村民会议选举产生承包工作小组；承包小组依照法律、法规的规定拟定并公布承包方案；召开村民会议讨论通过承包方案；公开实施承包方案；签订承包合同。2.加强村民委员会的成员的教育，他们被民选，就得为民用，他们需要在村里宣传相关的土地法规，加强村民的守法思想，这样能有效的避免一些不必要的纠纷问题。
其三祖辈留下的老问题 我在村中暗暗的调查了两家因为土地纠纷而又矛盾的村民，他们各自说得的有理由，一个是这样说的，：“我们祖辈的地本来是平均分 的`，可是到了我们这一代，他拥有的地却比我家多得多，我觉得肯定不公平”，另外一个却这样说，：“在我祖辈的时候，我家的人口比他家多，得到的土地自然比他们家多，那是我们家6口人，他家才3口，按人口分配，这样有什么不对吗？”他们的话都很精辟，我翻译成普通话就这么个意思，用我家乡的方言内涵更深。
当然，问题的产生，我们不能让它一直妨碍我们耕地的开垦，我们急需一些解决的办法，让现有的耕地不再减少。
1、减少不必要的用地，比如：公路的美观化造成的大面积的土地浪费的现象，
2、加强对建房用地的督查，对那些随便扩大建房面积的农户采取一定的惩罚，
3、加强防范，对一些容易遭天灾的耕地实施一定的保护措施，比如提前了解耕种时天气情况，将损失降到最低
4、解决纠纷问题，这也是一个大问题，我们可以从以下的方面入手加以解决：
a、改变农业补贴方式
目前国家对农业补贴的依据是农地，有地的农民有补贴，没地的农民没补贴。这种补贴方式与国家补贴农业的初衷并不相符，也激发了由农地产生的矛盾。因此，可以将基于农地的补贴改为对农业经营者的补贴。
b、增加补偿的力度
这样可加大对懒惰农民的刺激，是他们重新拿起锄头，去开垦属于自己的土地，当然，国家在这个方面做得很好，国家早取消了对土地的交税，在一定程度上补助农民每亩地15块左右，对土地的重新利用起到了很大的作用。
c、发挥乡镇和村委会的作用
在村委会中，应该有一名懂法，维法的村官，这样，他能每隔一段时间宣传土地的基本法规，使每个村民做到心中有法的意识
当然，我作为土地资源管理专业的学生，有必要了解一些相关的信息，我市为既保障基础设施，民生工程等的大量要求，又守住耕地红线的目标，我市国土资源部局女里争取省重点项目耕地占补平衡，同时加大对土地开发整理力度，增加耕地储备，据去年的统计，我市增加耕地963.8公顷，这对当前农村耕地少的问题起到了相当大的作用，再者，国家两免一补的政策落实下来，极大程度上鼓励了农民中的的积极性。
这样下去，农村的耕地面积的大幅度增加指日可待。
土地调查报告7
经过改革开放二十余年的洗礼,目前农村经济已进入不断向市场经济迈进的实践阶段。分析这个阶段的新实践,农村经济已逐步出现这样一个明显特点:土地活则经济活,土地流转正成为推动农村经济实现新一轮发展的“兴奋点”。
我县作为一个欠发达的内陆山区农业县,如何紧紧把握农崐村经济发展的新趋势,积极探索农村土地流转的实现方式和途径,促进农村土地规范、高效流转,全面盘活、开发利用好土地这一与发展经济联系至关密切、潜能极为巨大的生产要素,对加快发展县域经济具有重大的现实意义。带着这一课题,我们对全县农村土地流转的情况的进行了一次认真的调查。
一、我县土地流转的基本特点和成效憗
据不完全统计,我县土地的流转面积达7.62万亩,其中耕地1.8万亩,山林3.5万亩,果园2.2万亩,水面0.12万亩。调查中,我们发现土地流转较好的主要.中在209国道沿线和靖洪国防公路沿线的坪村、堡子、连山、林城、团河、黄茅、若水等乡镇,这些乡镇土地流转的面积约占全县的54%,其中土地流转较好的坪村镇共流转土地1532亩(其中耕地816亩,山地400亩,水面316亩)。综观我县土地流转情况的,主要具有三个明显的特点:
1、流转的面积逐步扩大。从1995年实行第二轮土地承包责任制以来,我县土地流转的面积逐年增加。1995年全县土地流转面积不到2.1万亩,今年已达7.62万亩,增长了3.5倍。特别是近两年来,初步出现了由小块流转向成片规模流转的新变化。据不完全统计,全县一次性流转崐面积达20亩以上的就有370余宗。
2、流转的形式不断丰富。据调查,我县农村土地流转主要有五种形式:一是委托代管,即外出务工的农户委托亲戚、朋友、邻居耕种,税费负担与收益分配由代管人与委托人签订书面或口头协议商定,全县有80%以上的属崐于这种形式。二是反租倒包,即乡、村.体根据结构调.等需要将承包户的土地租过来,然后又转租给原承包户或其他农户。如堡子镇政府租赁该镇新店村、楼落村农户的200亩稻田,然后又转租给原来的农户或其他农户,用来.中连片开发无籽西瓜。三是股份合作,即.体或个人以土地入股,与他人或单位进行共同开发经营,分享效益。如林城镇大石板村粟多坤、粟多遇等人负责技术和资金,连山乡宋家洲村的9户农户以118亩稻田入股,实行股份合作,共同开发优质葡萄。这种分户管理的股份合作形式既解决了种田大户无田可种的矛盾,又解决了田主缺资金、缺技术搞开发的矛盾。四是.体重新发包或转包,即村组将.体“四荒地”、农户弃耕抛荒的土地重新发包或转包给农户。如团河镇向阳村以150元/亩的租金,承包了该村120亩土地(其中耕地80亩,河滩荒地40亩),经..后崐以2.5万元/年的租金,发包给本村3户农户,规划用于建崐立鸡、鸭、猪、羊、鱼综合养殖场。憘五是对外招租,憗即村崐组.体将.中连片的低产田,或将.体原来统一经营或承崐包的山林、果园、水面及荒地,以招标的形式租给大户经营。团河镇官舟村将两块分别为300亩和500亩的荒地发包崐给两名洪江籍的农户,承包期20年,承包者带资金和技术落户团河,发展板栗和脐橙等优质水果。此外,拍卖、以租抵债等形式在土地流转中也占有一定的比例。
3、土地跨区域流转逐渐增多。随着农村经济的发展,土地潜能的.不断释放,许多能人大户已不满足于本地有限的土地资源,从而使土地跨村、跨乡、跨县流转的面积逐步扩大,土地经营逐步打破了传统的区域界限。据初步统计,全县跨区域流转的土地已达1.9万亩,占全县流转土地的25.2%。仅团河镇就对外(外县)招租1100余亩。连山、坪村、林城镇等交通方便的乡镇,对外更具吸引力。地灵乡的草莓大户吴国华就到坪村承包了稻田20亩,在国道边发展草莓;若水镇的胡清在连山承包30多亩耕地,同时转战怀化鸭嘴岩租赁荒山发展脆蜜桃。
我县土地流转虽然起步较晚,但产生的效益和影响是十分明显和积极的。一是推动了农村产业结构调.。不少能人租赁.体或个人的土地,不再局限于耕种质次效低的农作物,而是逐步倾向于作物耕种的多样化、规模化,由耕种比较效益较低的油茶、水稻转向耕种优质水果、西瓜、大棚蔬菜、葡萄等比较效益较高的作物。目前全县在土地流转中已涌现出了一批调.结构的“排头兵”,为推动全县农村产业结构调.作出了示范。如坪村镇大顺村张光前崐等6户农户承包耕地84亩,全部改种水稻为种无籽西瓜、葡萄、草莓等,带动了当地农民调.产业结构,加快了全镇产业结构调.的步伐。在他们的带动下,全镇有120多户农崐户参与承包土地300多亩,用于种植无籽西瓜,获得了很好的收益。憘二是促进了农村剩余劳力的合.转移。土地流转一方面催放了土地的巨大潜能,同时又进一步解放了劳动力。据不完全统计,全县大约有2万余名农村劳动力将耕地崐以流转的形式处理后,纷纷外出经商、开店、打工,从而有效解决了目前农村劳力过剩、弃耕抛荒现象严重的问题。崐憘三是提高了土地使用价值。土地合.流转后,土地逐步向大户和能人.中,经营者实现了市场化、规模化的生产,崐改变了农村经济长期存在的品种老化、管理落后、经营小崐打小闹的不良布局,使土地的潜能得到了大幅度的释放。崐如坪村镇农户张崇华承包了32亩耕地,用来种植无籽西瓜,崐今年产值达2.8万元,而32亩耕地用于种植水稻总收入仅1.崐4万元,只有种植无籽西瓜的50%。
四是培植了一批农村崐大户。憗随着土地流转的推进,生产要素不断向生产大户和崐能人.中,实现了生产要素的优化配置,使生产大户和能人有了“用武之地”,一批发展农村经济的大户脱颖而出。目前,全县承包5亩土地以上的经营大户就有2100余户。黄茅乡白洋村陆明建等9户农民于1997年租赁本村300亩荒山,承包30年,至今已累计投入资金11万元,栽种优质板栗20xx株,优质梨树3000多株,杨梅、碰柑、脆蜜桃等崐1000多株,预计进入盛果期产值可达25万元以上,可以为15人以上提供劳动就业机会。
二、我县土地流转存在的问题憗
我县的土地流转经过几年的发展,取得了一定成效,推动了了农村经济的发展,但是由于思想意识、机制束缚崐等因素的影响,我县土地流转仍存在许多突出的问题,这些问题严重影响了我县土地合.、规范、高效流动。这些崐问题主要表现在:一是土地流转的组织引导乏力。憗我县土地流动主要是农户自发进行的,个体化倾向较重。各级党委、政府缺乏有效的组织和引导,至今没有规范的政策指导操作,没有明确具体的部门规范管理,致使我县农村土地难以实现规范、有序和高效流转。二是土地流转的市场培育滞后。全县干部群众“土地市场”的观念十分淡薄,县、乡、村三级都没有建立为土地流转服务的中介组织,崐市场培育严重滞后,从而导致土地流转的供求信息、交易管理都存在诸多问题。三是土地流转的档次不高。主要表现在两个方面:其一是流转的形式档次不高。我县土地流转绝大部分仍属最低层次的委托代管形式。在我县7.62万崐亩流转土地当中,委托代管形式占82.4%以上。堡子镇流崐转的1235亩土地当中,委托代管形式流转的就达1000余亩,占流转总面积的81%,其它形式流转的仅占19%。而实践崐证明,低层次的委托代管所产生的效益仍然是比较低的。其二是流转地的开发档次不高。许多流转地仍处于自发的、粗放的、低层次的经营状态,流转规模小、投入低、科技崐含量不高、抵制市场风险的能力不强。林城镇一户居民低崐价承包了8亩良田,但一年四季都是栽种一些“大路菜”,几分至2角钱一斤,效益很低,连上交那低得不能再低了的租金也成了问题。四是土地流转的管理欠规范。由于至今没有指导性文件,没有具体的部门组织管理,导致土地流转的管理欠规范。主要表现在:流转双方忽视必要的法律手续;交易监督滞后,.体“暗箱操作”仍有发生;流崐转服务体系欠完善,流转的档案、信息、价格都没有规范崐建立;利益保障还比较乏力,一些流转地的经营者反映要进一步宽松环境,支持他们生产发展。
三、促进我县土地合.有序流动的对策建议
根据我县土地流转的现状及存在的问题,我县要实现崐土地的规范高效流转,应从以下几个方面下功夫:
1、提高认识,将推进土地流转作为实现农村经济新崐一轮大发展的关键来抓。土地是最重要、也是最基本的生崐产要素,“土能生万物,地可发千祥”就高度概括了土地崐的巨大潜能。但从新的农村经济发展形势来看,离开了土崐地流转,土地的潜能发挥受到了极大的束缚。长期形成的崐土地平均拥有、所有权和经营权机械统一的模式已明显不崐适宜农村市场经济和现代农业的发展。要打破这一沉闷局崐面,就必须让土地流转活起来。因此,各级党委、政府和崐涉农部门要切实提高对土地流转的认识,要充分认识土地崐流转对合.配置农村土地资源,推动农村经济新一轮发展崐的重大意义的认识,充分认识土地流转是进一步深化和完崐善农村双层经营体制改革的需要,切实加强对土地流转的崐领导。要大力解放思想、转变观念,牢固树立“土地市场”崐的观念,转变领导方式和职能,利用市场引、政策推、行政促、典型带等方式,大力活化土地这一生产要素,积极崐加快土地流转的进程。
2、强化宣传和引导,使土地流转由自发逐步转向自土地是农民的命根子,群众是土地流转的主体。因此,崐要抓好土地流转,必须千方百计调动广大群众的积极性。崐憘一是要加强对土地流转现实意义的宣传。憗要充分利用电视、崐广播、墙报等多种形式加强对土地流转意义的宣传,通过崐宣传,让广大农民群众充分认识盘活农村土地对发展农村崐经济、增加农民收入的重要性。基层干部要深入村组,深崐入到土地流转过程当中,向群众讲清盘活土地与固守原有崐土地甚至弃耕抛荒的利弊,通过前后效益对比,提高农民崐对土地流转的重要性的认识。憘二是要加强对土地流转典型崐的宣传。憗对那些在土地流转过程中,观念较新,经营效益崐较好的经营大户要充分利用各种媒体进行大力宣传,切实崐发挥典型的带动作用。通过宣传,让更多农村或城镇的富崐余劳动力感到经营土地有利可图,从而自觉投入到土地流崐转当中,利用好土地资源,推动农村经济的发展。憘三是各崐级党委政府、基层干部要善于调动农户的积极性。
土地调查报告8
国家土地所有权和个人地上房屋所有权的矛盾决定了我国土地使用制度和房屋所有权制度之间必须建立有效的衔接机制。有学者希望通过改变土地所有制形式，依靠土地私有化来解决问题；一些学者希望通过将土地使用权永久化来解决国家土地所有权和个人房屋所有权之间的矛盾。我想在这里谈谈我自己的想法。
土地使用权和房屋所有权
土地所有权和土地使用制度是一个完整的法律体系。从根本上说，土地所有权的程度来源于宪法，而土地使用制度则是宪法授权下权利义务的具体安排。
根据我国现行《土地管理法》，土地使用权(居住用地)70年不变。但70年后，权利人必须将土地归还国家。如果地上房屋使用年限远远超过70年，业主必须交出土地和地上房屋吗？我国《城市国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定，土地使用权期满，使用者可以申请续期，缴纳出让金，重新登记。这样，房子的主人可能面临两种选择:要么交土地出让金，要么申请续租；或者放弃自己的房子，由国家行使土地所有权。无论什么选择，对消费者来说都是很痛苦的。但由于土地归国家所有，土地使用权不能永久化，房屋所有权必然受制于宪法规定的土地所有权。
还有一种情况是，当房屋使用年限比土地使用权期限短时，应该怎么办？中国居民的房屋折旧年限(不等于使用年限)一般为30至50年，使得房屋没有使用价值后，房屋所有人仍然有权使用土地。这个问题的解决办法比较简单，就是土地使用权期限尽量与房屋使用年限一致。土地使用权期满，房屋所有权自然丧失。我国现行的土地使用制度借鉴了其他国家的有益经验，兼顾了我国的实际情况，具有一定的合理性。但从长远来看，要逐步考虑将商品房的使用年限和土地使用权期限结合起来。通过适当延长土地使用权期限，可以延长房屋的使用寿命，解决可能出现的.矛盾。当然，如果房屋使用年限短于土地使用权期限，那么在房屋没有使用价值后，应允许原房屋所有人保留土地使用权，在法律规定的范围内充分行使土地使用权。只有这样，才能最大限度地保护原房屋所有人的利益。
土地使用权的续期与补偿
概念问题解决后，还必须考虑以下三个问题:
首先，土地使用权续期的土地出让金怎么交？在我国，土地出让金是一次性支付的，房地产开发商在取得土地使用权时，必须在土地使用权有效期内支付全部土地出让金。这项规定有利于保护房主的利益。但如果要求消费者一次性缴纳土地使用权续期费(土地出让金)，则会给消费者带来沉重的负担。根据土地的价值，根据不同的当地情况，可以制定计算标准，每年可以按标准征收土地出让金。房屋所有权人未及时缴纳土地出让金的，土地使用权随之丧失。这种做法的弊端在于，当小区内部分房屋业主未按时缴纳土地出让金时，政府有关部门是否有权收回某小区的土地使用权。在人口密集的商品住宅中，这种问题可能经常发生。可行的解决办法是建立集体谈判机制。土地使用权期满，政府按期收回土地使用权，然后根据法律授权，由政府和业主委员会集体协商，协商结果适用于所有房屋业主。部分房屋所有人未按照协商一致的协议履行土地使用权续期合同的，应当承担违约责任。这样可以把权属问题转化为债权问题，在小范围内维护房屋所有权人的利益，大范围内解决土地使用权续期问题。
其次，当政府有关部门提前收回土地使用权，对房屋所有权人的财产造成损害时，应该如何处理？一般情况下，政府不能违反合同擅自提前收回土地使用权。但出于公共利益的考虑，可以提前收回土地使用权，但应当给予房屋所有权人合理的补偿。
土地使用权续期的期限和费用
解决土地使用权续期期限和成本问题必须坚持以下三个原则:
一是统筹兼顾原则，充分考虑一级市场土地出让金的计算依据和土地保值增值情况，兼顾土地使用者的经济承受能力和前后法规的连续性；
二是有效利用原则，土地使用权续期期限和成本的确定必须有利于土地的充分利用，必须考虑土地的实际使用情况；
第三，可持续发展原则，制度设计必须有利于土地的不断增值和财政收入的不断增加。
现在很多人希望在内地建立类似香港的土地租赁制度。这是一个脱离实际的想法。香港作为典型的殖民地，在港英政府统治时期，为了从土地中获取财政收入，建立了独特的土地租赁制度。在强调政府拥有土地所有权的前提下，为了保证政府正常运转，解决公共设施建设问题，部分土地以名义地价的形式出租给一些机构。其他大量土地公开拍卖，拍卖所得作为政府收入来源。很明显，这是一个寄生的、权宜的土地使用制度，大陆一定不能完全盲目照搬。
没有GAI的制度设计可能会带来一系列问题，而中国的土地制度必须长期考虑。在不改变土地所有权的前提下，在土地流转过程中要充分考虑地上物体的使用寿命，努力实现土地使用权与地上物体使用寿命的统一。针对目前房地产开发中房屋使用年限与土地使用权期限不一致的问题，根据国务院《城市国有土地使用权出让和转让暂行条例》，土地使用权期限届满，土地使用权及地上建筑物、附着物所有权由国家无偿取得。土地再出租或土地使用权续期，土地使用权会受到房屋所有权的约束，使国家的土地所有权支离破碎，难以发挥土地的效用。
土地使用权期限确定后，具有长期价值的建筑物可以批准土地使用权续期。但是，为了获得新的土地使用权，必须支付土地出让金。否则对其他土地使用者不公平。土地出让金按土地的市场价值计算。房屋所有人不愿意缴纳土地出让金的，可以将地上建筑物捐赠给国家或者他人，由国家或者他人缴纳土地出让金。这一制度不是为了剥夺公民的财产权，而是为了防止土地使用权更新中出现新的不公正现象。如果土地使用权人只需要支付工作费用，就可以继续拥有土地使用权，那么国家的土地所有权就失效了；如果土地使用权续期的成本只是土地的增值部分(土地使用权成本=土地使用权市场价格-首次支付的土地出让金)，那么国家的土地所有权仍然处于虚拟状态。只有按照土地使用权的市场价格重新缴纳土地出让金，才能体现土地使用权的价值。土地使用权人未按合同规定缴纳土地出让金的，应当承担违约责任。
总之，公民只有在土地归国家所有的前提下，才能拥有土地使用权。如果土地使用权长期存在，不受土地所有权的约束，那么土地的国家所有权就没有实际意义。当然，在完善土地使用权的过程中，必须充分考虑房屋所有权人的切身利益，在制度设计中必须处理好各方面的关系。笔者认为，我国可以采取分期分批缴纳土地出让金的方式，随时提醒房屋所有权人其权利的期限和边界，国家通过及时、充分、有效的行使，使其土地所有权得到最佳利用。必要时，国家还可以征收房产税，防止部分公民购房、囤积居奇，从中牟利。
土地调查报告9
市人大常委会：
根据市人大常委会年初工作计划安排，我委在人大常委会分管领导带领下，于月日至日深入部分镇街和部门，对××年以来我市土地利用管理工作进行了调查。现将有关情况报告如下：
一、基本情况
三年来，根据国家有关宏观调控精神，深入开展土地市场治理整顿，规范土地市场秩序，为实施我市“一路三化战略”和经济社会发展提供了有力的保障。主要表现在以下几个方面：
（一）高度重视土地市场治理整顿工作。充分认识深入开展土地市场治理整顿的重要性、必要性和紧迫性，坚决彻党中央、国务院关于加强土地管理、规范土地市场的重大决策，各级成立了土地市场治理整顿领导机构和工作机构，制发了土地市场治理整顿系列文件，明确工作责任，落实工作任务，安排工作人员，保证工作经费，国土、财政、建设、农业、监察、审计等部门紧密配合，通过一段时间的集中整治保持高压态势，通过加大土地法律法规的学习教育，使各级干部的科学发展观和正确政绩观得到加强，依法行政意识得到增强，依法管理土地步入有序轨道。如××街道办事处成立以来重视历史遗留问题的解决，进一步规范土地市场秩序，相继制发了《关于××场控规控建情况的紧急报告》、〈〈关于严格控制建设及建设用地的通知〉〉、〈〈关于禁止土地非法转让的通知〉〉，××年来无新的违规建筑和违法占地。
（二）加大各种土地违法违规行为的查处。针对目前我市部分镇街违规越权办理城镇建设相关手续、违法收取土地出让金和建设配套费的较为普遍现象，近年来市政府多次部署、组织相关部门深入镇街调查摸底，出台了〈〈××市人民政府关于对部分镇街违规越权办理建设相关手续调查处理的通报〉〉（××府函【】号），深入查找存在问题，分析存在原因，提出了解决办法及今后工作的意见和要求，对于迅速遏止和纠正各种违法违规行为起到了良好的推动作用。
（三）规范、执行土地管理各项制度。通过国土资源管理体制改革，建立了集中统一的土地管理机构。建立了经营性用地公开出让、用地贮备收购制度，统一了建设用地审批、房地产权证的发放、征地补偿安置实施主体及相关政策，不断规范完善各项制度，适应经济社会发展的需要，确保经济社会的可持续发展。比如规范土地供应管理对所有建设用地实行集体会审和用地公示制度，符合招标拍卖条件的一律公开招标拍卖和挂牌出让并规定底价，××年共收取土地出让金万元××年达亿元今年月入库数万元有效地抑制了国有土地资产的流失增加了政府的土地收益。
（四）加强拆迁工作管理。坚持依法拆迁，坚持政策标准，坚持以人为本，情理法拆迁，坚持做深入细致的思想工作，完善政策，加大宣传，齐抓共管，公开阳光作业，确保了东部新城征地拆迁安置工作的`顺利推进，既保证了建设发展，又维护了社会稳定，取得了较好成效。
（五）狠抓遗留问题的解决。结合深入治理整顿土地市场秩序工作，狠抓了“两证”遗留问题办理，受到社会各界广泛好评，加大了对历年拖欠农民征地补偿安置费用清理兑现力度，为维护群众的合法权益作出了积极努力。
二、存在的问题和不足
（一）工业园区存量建设用地利用率不高。新增建设用地难和存量建设用地闲置的矛盾并存，据最新统计，个工业园区闲置一年的土地占供地总量的闲置一年以上未动工的占。××开发区个别单位用地闲置长达十年以上。
（二）正确处理保障经济社会发展与依法办事的关系各地实际运用中依然有差距，对贯彻法律法规严格土地管理防止新的遗留问题发生的政治敏锐性、警觉性在认识上依然有差距。个别地方认为按规定办手续，占用时间长，发展受到了影响。
（三）土地监管执法力度不够。发现土地违法行为、立案查处土地违法行为的手段薄弱，对如何预防构建防范体系研究不够。今年市政府通报××年以来部分镇街违规越权办理建设相关手续项目是个。
（四）对群众反映东部新城征地拆迁补偿后期工作的一些迹象应引起足够重视，防止新的不稳定因素的出现。对遗留的城镇、场镇国有公房“两证”的办理同样应引起重视，防止象××办事处、××场办公楼未完善手续的类似情况的发生。
三、几点建议
（一）统一思想，牢固树立和落实科学发展观。要从实践“
三个代表“重要思想的高度，把思想统一到科学发展观和正确政绩观上来，切实增强对严格土地管理、切实保护耕地极端重要性和紧迫性的认识，把落实好最严格的土地管理制度作为对政府执政能力的检验。必须正确处理保障经济社会发展与保护土地资源的关系，认真总结经验，积极推进土地管理各项改革，充分利用现代高新技术加强土地利用动态监测、档案建设和基层队伍建设，不断完善土地法制，建立严格、科学、有效的土地管理制度，维护好广大人民群众的根本利益，确保经济社会的可持续发展。
（二）进一步加强土地市场建设，规范土地市场运作。强化政府对土地的集中统一管理，垄断土地一级市场，放活土地二级市场，土地征用、划拨、出让、转让等工作，必须由政府土地行政主管部门统一负责；实行用地集中统一计划供应，经营性用地必须按“招拍挂”方式进行出让，严禁违规出让经营性土地使用权。要进一步加强和规范地价管理，及时调整更新和公布基准地价，健全地价体系；进一步加强土地出让金征收管理，严格实行土地出让金收支两条线管理制度，做到应收尽收。
（三）严格执行土地管理法律法规，加大土地管理执法力度。一是严格按出让合同约定加强建设用地跟踪管理。严禁闲置、囤积、炒卖土地。对用地单位闲置的土地，严格按照《中华人民共和国土地管理法》的有关规定处理。二是加大土地违法违规行为的查处。建立公开的土地违法立案标准，以利社会各界监督，建立国土资源与监察、审计等部门联合办案和案件移送制度，既查处土地违法行为，又查处违法责任人。典型案件要公开处理。防止有案不查、违法不纠、执法不严的现象发生。对历史遗留问题要妥善处理，总结经验教训。
（四）加强征地实施过程的监管，维护公开、公平、公正法制秩序。健全征地程序，完善征地补偿办法，妥善安置被征地农民，使被征地农民生活水平不因征地而降低，长远生计有保障。加强规划实施管理，土地利用总体规划凡涉及改变土地利用方向、规模、重大布局等原则性修改，必须报原批准机关批准。城市总体规划、村庄和集镇规划也不得擅自修改。维护规划的严肃性。加强土地利用计划管理、建设项目用地预审管理及村镇建设用地管理，严格控制建设用地增量，盘活土地存量，节约集约利用土地。
（五）牢固树立遵守土地法律法规的意识。各级政府、各有关部门要深入持久地开展土地法律法规的学习教育活动，深刻认识我国国情和保护耕地的极端重要性，本着对人民、对历史负责的精神，严格依法管理土地，积极推进经济增长方式的转变，实现土地利用方式的转变，走新型工业化、城市化道路。进一步提高依法管地用地的意识，要在法律法规允许的范围内合理用地。对违反法律法规批地、占地的，必须承担法律责任。
土地调查报告10
接到市政府研究室的通知后，我县高度重视，专门成立了由主管县长为组长，政府办、农委等相关部门参与的调查组，深入到各乡镇，通过召开乡村干部座谈会、走访农户、问卷调查等方式，对全县农村土地流转情况进行了全面认真的调查。现将有关情况作以简要汇报。
一、我县农村土地流转的现状
近年来，我县紧紧围绕农业增效和农民增收这个主题，切实把推动土地流转作为促进“三农”工作的重点来抓，强化引导，注重规范，使农村土地流转呈现出了较好的态势，有力地促进了农业结构调整，加快了农业产业化经营和农村经济的发展步伐。从调查的情况看，我县农村土地流转主要有五个特点：
1、流转规模日趋扩大化。我县耕地总面积＊＊万亩，其中水田＊＊万亩，旱田＊＊万亩，人均耕地面积6.15亩。家庭联产承包责任制实行以来，我县农村土地流转规模小，数量少，范围窄，并且多是一种零星、分散式的流转。但自20xx年以来，随着农村经济的不断发展，特别是劳务输出规模的不断壮大，农民的择业渠道日益拓宽，许多农民离开土地，走出家门寻找致富门路，加速了农村土地的流转。加之专业大户、农业龙头企业、下岗职工等纷纷进入农业领域创业开发，扩大了对流转土地的需求。20xx年我县土地流转面积达到15.1万亩，占总耕地面积的11.1%，20xx年全县土地流转面积达16.6万亩，占总耕地面积的12.2％，同比提高了1.1个百分点。
2、流转形式日趋多样化。从调查看，我县的土地流转主要有四种类型。一是转包型。指原承包方将部分或全部土地的经营权转移给其他农户，承包方与发包方原承包关系不变。目前这种形式是我县土地流转的主要形式。20xx年全县转包土地面积达x万亩，占土地流转总面积的x%。二是租赁型。就是农户将土地租赁给本集体经济组织以外的单位或个人。20xx年以这种形式流转土地的面积达x亩，占土地流转总面积的x%。三是互换型。为了耕种方便或发展规模经营的需要，农户之间或农户与集体经济按照自愿、互利的原则串换承包地，原承包关系不变。20xx年以互换的形式流转土地x亩，占土地流转总面积的x%。四是入股型。就是农民将土地以股份的形式参与公司经营，按照风险共担的原则，与公司结成共同体。目前全县有x亩土地以入股型进行流转，占土地流转总面积的x%。
3、流转主体日趋多元化。过去农村土地流转主要在农户间进行，参与的主体也主要是农户。现在，参与农村土地流转的主体除农户外，工商企业、科研机构、城镇居民等都纷纷下乡租地、包地开发农业。20xx年农户间的土地流转面积为13.7万亩。非农业户参与土地流转达到300多户，流转面积达x万亩。
4、流转用途仍呈单一化。从调查的情况看，流转后的土地用途基本都是用于种植业生产，搞其他行业的较少。20xx年土地流转后用于种植业生产的达x亩，占流转总面积的90.3%，20xx年土地流转后用于种植业生产的达x亩，占流转总面积的88.6%.
5、流转效益日趋综合化。从调查的情况看，土地流转对于农村经济发展，促进农民增收起到了积极的推动作用。一是提高了农产品品质。土地流转使土地向种田能手转移，形成规模经营，促进了农业机械化水平的提高，统一了粮食品种，提高农产品品质，增强市场竞争力。二是节约种粮成本。土地经过流转形成规模经营，生产者可以对规划决策、组织生产等各方面进行科学安排，合理配置，精确计算，从而实行科学种田，节约成本，提高效益。三是增加了农民收入。从调查的情况看，土地流转之后，对促进农民增收主要体现在三个方面：一方面转出方增加了地权收入。20xx年，农民人均转让承包土地土地经营权收入达x元。另一方面，转出方从事二、三产业或外出劳务获得新的收入。仅20xx年，我县外劳务输出实现总收入x万元，拉动农民人均增收650元。再一方面，转入方形成规模经营，增加收入。据统计，20xx年，土地流转的转入方平均增收x元。
二、存在的问题
从调查的情况看，我县的土地流转仍处于较低层次，流转范围较窄，流转的规模较小，流转的层次不规范。主要表现为“五多五少”。
一是农户间转包的多，租赁、转让、拍卖等流转形式少。全县转包土地x亩，占土地总流转面积的x%，其收益普遍偏低。土地租赁的收益较高，全县土地租赁总面积x亩，仅占总土地流转面积的x%。农村土地转让、拍卖等流转形式发展缓慢。
二是流转给一般农户的多，流转给专业大户的少。全县土地流转共涉及x户，其中流转给一般农户的达x户，而流转给专业大户的仅有x户，占总户数的x%，没有形成规模效应。
三是流转期短的多，期长的少。20xx年全县土地流转期5年以下的土地面积为x亩，占流转总面积的x%；流转期在5年以上的土地面积为x亩，仅占流转总面积的x%。这种情况容易出现短期行为，不利于土地的可持续利用。
四是口头流转的多，书面流转的少。调查中发现，多数农户在土地流转时，以口头协议进行流转的多，未签订书面协议或合同。即使有的签订了书面协议，内容也很简单，形式不规范不健全。由于落实“一免两补”政策使土地增值，部分转出土地农民借合同不规范的机会索要回土地经营权，引发了很多农村土地纠纷，给农村社会造成了不稳定因素。
五是农户间自发流转的多，经村集体组织流转的少。土地流转多以农户自发的流转为主，经过村集体统一组织或上报经村集体备案的很少。20xx年全县土地流转的x亩土地，经过村集体组织或报村委会备案的只有x亩，仅占x%。
三、几点建议
加快农村土地流转是提高土地集约化使用、推进农业产业化经营、加快小城镇建设、增加农民收入的有效途径，是解决“三农”问题的现实选择。结合＊＊的实际，我们认为要加快土地流转进程，提高土地流转质量，需抓好以下四项工作。
1、要把转变农民的思想观念放在首位，不断提高农民流转土地的积极性。让农民意识到土地流转的重要性，是加快土地流转的前提。因此，要充分利用各种行之有效的形式，广泛宣传土地流转的意义，引导农民增强流转土地的自觉性。要大力宣传政策法规。要大力宣传《土地承包法》、《合同法》以及中共中央《关于做好农户承包地使用权流转工作的通知》精神以及相关的'政策法规，教育广大农民和基层干部知法、懂法、用法。要加大典型引导力度。乡镇和涉农部门要充分发挥外出创业有成人员和种田大户的典型示范作用，用身边的事教育身边的人，使农民看到实实在在的效果，从而转变思想观念，投身非农产业，加快土地流转。
2、要把加强管理作为根本，不断规范农村土地流转行为。一方面，要加强土地转出方的管理。对农户自发的土地流转行为，教育引导农户签订流转协议，并报所属村集体经济组织备案。要规范乡村集体经济组织参与土地流转的行为，不得以任何名义强迫农户流转土地，也不得阻挠农户自愿合理地流转土地。另一方面，要加强土地转入方的管理。为防止土地投机行为，已流转的农村土地，受让方不得进行再流转。土地流转年限不能超过农户家庭承包土地的剩余承包期。流转期满后，经双方协商，可续签土地流转协议。应引导有条件的地方探索组织以股份制为基础的农业公司，农户间以土地使用权为股权，本着自愿、互利的原则，发展土地股份合作制。
3、要把加快劳务经济发展作为重中之重，不断拓宽农村土地流转的空间。要拓宽劳务输出渠道，为农民外出就业创造条件。要加强对农村劳动力的技术、技能培训，搞好信息服务、政策服务、法律服务和组织管理，为农村劳动力永久性、实质性向二、三产业转移提供条件，让大量的农村劳动力能够出得去，挣到钱，留得住，使大量的农村人口离开土地，离开农村，向城市转移，为农村土地流转创造必然条件和有效空间。
4、要把提供优质服务突出出来抓，为农村土地流转营造良好的环境。一要建立健全组织体系。要把土地流转工作纳入县、乡两级政府的重要议事日程，成立由主要领导负责的组织机构，综合、协调、统一领导当地的土地流转工作。二要积极发展市场中介组织。要注意发展农村土地流转的中介组织，使土地流转进入市场，依靠市场调节完善流转机制，推动土地流转的健康运行。三要认真解决土地纠纷。土地纠纷是农民土地流转后的遗留问题，如果解决不到位，势必影响农民的积极性，从而影响整个土地流转工作。针对农村土地纠纷的实际，县、乡两级应建立强有力的专门仲裁机构，着力解决土地纠纷工作，化解矛盾，理顺情绪，排除隐患。从绥棱的实际看，应该抽调农委、信访办的人员和公、检、法部门的退休人员，组成土地仲裁委员会，专门研究解决土地纠纷问题。四要健全农村社会保障机制。要加强以养老保险为主的农村社会保障体系建设，把长期以来农民主要依靠土地作为唯一社会保障的现象转向依靠基金式的社会保险和保障上来，解除农民的后顾之忧，使农民放心走出去，进而为土地流转创造良好的条件。
土地调查报告11
**县**镇**农机专业合作社位于**镇**村，XX年8月成立，现有社员69户，带动农户1000余户，在各级领导大力支持扶持下，流转土地1400余亩。
一、土地流转模式
合作社成立之初主要是解决村民耕作难，随着外出务工人员增多，应广大村民强烈要求，成立土地流转办公室。XX-XX年，承包土地200余亩，托管部分外出人员土地300余亩（100-200元/亩），流转土地900余亩，流转形式有合作社向农户每年支付750-1800元，有合作社向农户每年支付200-1900斤粮食，有部分农户只种一块，有合作社无偿提供耕作收获，下余土地交合作社经营。
二、主要成效
1、机械化率提高，促进了农业生产结构调整，提高了农业的市场竞争能力，利用合作社优势，改变单一耕作方式，从化肥种子使用到土地深松。
2、解放劳动力，促进了农村劳动力转移，提高了土地利用率。通过土地流转和合作社服务模式，农民不需要参与劳动，彻底从繁忙的耕作、劳务中解脱出来，从事效率更高的工作，解除了农民离土离乡的后顾之忧。农忙时空巢老人不用愁了，年轻人在外务工不用请假了，农民真正做到了省心省力。同时，有效减少了土地撂荒的现象，提高了土地利用率。
3、促进了农村社会分工，提高了农民的素质。先进的理念、生产技术，为使合作社发展壮大成立了农业新产品、新技术推广中心。XX-XX年，在省、市、县农机、农业部门支持下，为我县选定优良小麦品种2个，水稻品种6个，花生品种2个，玉米品种3个。通过合作社工厂化育秧、机械化插秧、花生机械化种植、机械化收获、示范带动，有效地促进了农村劳动力、土地等社会资源重组，进一步优化了农村社会分工。
4、降低成本、提高效益，拓宽了农民增收渠道，提高了农业经营效益、土地收入、就业、土地流转，每年每亩可为农户增加直接和间接性收入600余元。一是统一经营带来成本降低。由于合作社统一采购农资，统一使用机械，生产资料价格大幅下降，原农户亩成本需700元，现为500元，亩节约成本200元。二是节省劳动力，增加务工性收入，土地流转可为农户增加10个外出务工工作日，按每天60元计算，可增加600元工资性收入。如果常年在外收入更高，如**组***等在外月工资平均4500元，年每人增收5万元以上。三是粮食增产带来增收。流转土地比分散经营土地每亩每年可增加产量180斤，按市场价格折算，可增加200余元收入。
5、推进了农业组织创新，有利于国家扶持政策的落实。XX-XX年，合作社在各级领导大力支持扶持下，进行土地深松、土壤测肥、水稻工厂化育秧、机械化插秧、先进优良品种推广等，有效地解决了劳动力紧张、农业产业化、规模化经营，合作社自身得到发展壮大，社会效益显著增加，新农机、新技术得到较快推广，农机、农艺完美结合。
农业的根本出路在于机械化，农机合作社通过机具、资金、技术等资源的整合，合理地调剂了农机具的有偿使用，解决了农机部门包不了、村级集体统不了、一家一户干不了的问题。既满足了合作社自身的发展，及广大农户对农业机械不同的需求，提高了农业机械化的使用率，又带动了农业机械化的发展。农机合作社把分散的'农业机械与分散的农户紧密结合起来，通过土地流转、托管、代管，有效破解了集约化、规模化经营与分散型、消耗型、传统农业之间矛盾，在农业生产发展、农民增收致富、农村经济发展和新农村社区建设中发挥了积极作用。当前制约合作社发展、土地流转主要因素：
1、推动土地流转困难。一是农民对土地固有情节，旧习惯根深蒂固，外出务工经营的农民大多对土地眷恋很深，宁愿土地撂荒，也不愿转让土地，制约土地流转规模。
2、不连片、不集中。合作社所流转土地，分布在各组，有些连生产路都没有，致使规模成本增高，出现土地经营亏本。
3、风险大、效益低。农业是自然和市场双重影响的弱势产业，效益比较低，农产品卖难、自然灾害突出、水利设施跟不上。XX-XX年，合作社工厂化育秧总计5000亩，本来是丰收年景，因天旱无雨或水利设施不到位，实际机插面积3000余亩，造成亏本经营。
4、金融部门支持力度不够，合作社资金短缺，严重制约土地流转规模。
如何发挥农机合作社土地流转，实现土地集约化、规模化经营，实现农业现代化作用，提一下几条发展建议：
1、拓宽土地流转的服务主体。目前，土地流转面积较少的原因是有实力的农机合作社比较少，要拓宽服务主体，争取大户领办，农民专业合作社创办，龙头企业联办，外来工商资本协办的方式，拓宽服务主体，形成市场化多方联动的格局。
土地调查报告12
根据市、县《关于做好全市规模经营情况调研的通知》的要求，我镇认真组织对全镇目前土地规模经营性情况进行了全面的调查，现将调查情况简单地汇报如下：
一、当前土地规模经营的概况
我镇地处县城东部，与盐城、泰州、淮安三市交界，先后由原射阳、天平、水泗三个乡镇合并，现有版图面积194平方公里，34个行政村（含3个居委会），全镇农业人口8.21人口万人，劳动力4.98万人，从事第一产业的劳动力2.05万人，外出务工劳动力2.95万人。20xx年全镇农业总产值59807万元，农民人均纯收入5022元。全镇现有耕地总面积8.53万亩，土地集中经营面积5.89万亩，其中经营30亩以上的有60个，50亩以上的55个，100亩以上的有40个，200亩以上的有37个，500亩以上的38个。集中经营的土地常年用工577人，人均年工资8500元，季节性用工134198个，发放工资总额174.6万元。土地集中的主要途径是转包、租赁、入股等形式。逐步将土地向种田大户集中，便于耕种。
二、促进土地规模经营采取的措施
1、推进成立《土地股份合作社》。
随着农村城市化、城乡一体化的步伐加快，随着农村生产力的发展和人们对物质、文化生活需求的提高，农村剩余劳动力逐步由一产向二、三产业转化，劳动力的变化和转移，土地流转已成为今后发展的必然趋势。为了保护农民的合法权益，确保流转后的土地承包经营权和收益权不受侵占，成立土地股份合作社是当前稳定家庭承包经营的一种完善措施。我们镇于今年七月在戴庄村成立了“戴庄村土地股份合作社”，成立之后我们认为有两方面的优势，一方面从效益的`角度看，可以确保土地有充分的使用，对原有多户所有，过于零碎的土地集中起来，由合作社组织经营或向社会招标，让有经济实力、有经营头脑、有对路项目者应标经营，可以推动规模种植，实现科技兴农，实现农业可持续发展，不断开拓新的农产品项目，逐步向市场化转化，最终还可以提高经济效益，让原承包户，也就是股东，从收益上得到更多的实惠。另一方面，从土地经营和管理权的角度看，目前通过股份合作形式，使每个村民变股民，股份合作制集中股民的意愿进行运作，这样农民都能真正当家作主，切实维护好自身的权益。
2、充分发挥资源优势，大做生态旅游文章。
近年来，我镇政府租赁了冲林村1200亩土地，充分利用“中国荷藕之乡”的无形资产，在该区域建设了荷藕生态旅游观光，该区域周围无任何污染，空气新鲜、水质清晰。每年都吸引了不少中外游客，为招商大造平台。
3、加快扩大劳务，是缓解土地资源矛盾，逐步实现土地规模经营的有效途径。
我镇水面资源比较丰富，但人均耕地只有1亩左右。随着农业生产技术含量提高，农村剩余劳动力不断增多，人地矛盾日益突出，农民隐性失业的问题比较严重。事实证明，凡是劳务输出人数较多的村，老百姓都忙着外出挣钱，相互“攀富”，村里闲杂人员少，资源纠纷少，家庭和睦，干群关系融洽，社会安定。近几年来，我镇农村基层干部克服了劳务输出是个人行为与集体无关的片面认识，克服畏难情绪，从农村发展和稳定大局出发，解放思想，转变观念，增强劳务输出工作的主动性，帮助农民消除思想顾虑，努力疏通劳务输出渠道。制定了激励措施，促进农民尽快走出家门勤劳致富。各村支部书记亲自负责劳务输出，并指派一名主要干部具体抓，做到有人管事、有人办事，从根本上解决了劳务输出一盘散沙的现状。同时还根据市场的需求及本地传统特色，由镇劳动部门选择一些工种作为重点，开展技能培训，坚持先培训，后输出，根据采集的岗位信息，组织输出人员有针对性地进行就业培训。全镇目前在外务工人员为2.95万人，占总劳力的59%绝大多数人员都将承包田转包给亲戚、朋友代种，还有的通过流转的形式，交给了村集体统一发包，全镇规模经营流转面积为56348亩，占总面积的65.8%。
三、存在问题
前几年，农民由于税费上交负担重，农副产品的价格低，种田几乎年年亏本，有一部分农户不要承包田，有的自己转包，有的直接丢下承包外出务工，因此，由村集体进行对外招标发包。近年来国家减轻了农民负担，免交农业税，同时还对种粮田户给予补助，目前农民都要田，造成与村集体争资源，由于通过招标已签订承包合同，目前无法终止，造成上访率上升。
四、建议
1、继续鼓励农户从事二、三产业，将土地向种田大户集中。
2、土地是农民的生活来源，通过流转的方式由村集体统一发包，将发包所得分配给农民，让农民收益。
3、继续推进发展土地股份合作社，让所有农民参与入股，共同管理。
20xx年九月十三日
土地调查报告13
作为教育部人文社科“十五”第一批规划研究课题―――“农村土地法律制度研究”的基础工作是田野调查。在课题组项目主持人―――中南财经政法大学副校长、博士生导师陈小君教授的筹划下，中南财经政法大学民商法学科中青年师生共五十多位，分成14个小组，从20xx年9月下旬开始，以我国中部省份湖北省为重点，对包括湖北省的10个市、县、区和山西、江苏、山东、广东等省份的4个地区进行了实地调查。调查农户达406家，访谈农民计五百余人。
课题组主要围绕农地的权属状况、使用状况、流转状况、税费负担、征用状况以及纠纷状况这六个方面与各地的农民、基层干部和相关部门的领导进行座谈和个别访谈，并向农户发放了问卷。此外，课题组还从各地收集了大量有价值的资料，内容涉及地方性法规、地方性规章、地方性政策、统计数据、法院典型案件判决、土地权证、各地农地运作的试点办法等等。本报记者在对课题组报告认真整理后，将其主要部分节选刊登，希望对相关人员有所帮助。
一.权属状况
问题：土地归属一向为法律制度设计的重心。为反映出农民本身对当下土地权属的认识，课题组提的第一个问题是“你耕种的土地是谁的”。作出有效选择的问卷430份，选“国家的”占60%，“村集体的”占27%，“生产队(小组)的”占7%，“个人的”占5%，“其他人的”占0.4%。
结论：认为土地属于国家的占有绝对优势。
解读：一个从法学视角令人感兴趣的问题是，即为何大多数受访者都认为土地是国家的。虽然同为公有制的具体形式，国有与集体所有的制度旨趣仍是大有不同，而这种不同却被受访者所普遍忽视。相当一部分的受访者还认为，两者的边界是模糊的。然而，这样的模糊或许不能简单的归结于农民法律意识的淡薄。譬如，作为农村社区精英的村支书、村主任、村会计都持相类似观点。课题组认为，影响集体成为适格私权主体的因素一是集体所有权所承载的公法义务淡化了其私权属性；二是集体所有权本身是不完整的；三是集体所有权主体的“缺位”。
二.使用状况
问题：在农民对现行土地承包政策是否满意的问卷调查中，共有404份有效问卷对此作出了选择，其中266份选择“满意”，占总数的64%；只有70份选择“不满意”，占总数的18%。在农民是否愿意种地的问卷调查中，共有413人对此问题作出了有效回答。其中198人表示“愿意”，占总数的48%；而有130人表示“如果税费负担减轻就愿意”，占总数的31%；而72人明确表示“不愿意”，占总数的17%。虽然愿种地者为多数，但仍不足50%。
结论：我国现行的农地承包政策在总体上虽然受到了农民的拥护，但农民种地的积极性普遍不高。
解读：一些地区的调查结果反映，农民对现行承包政策普遍持“无所谓”甚至“不满意”的态度，主要原因一是由于农地上负担的`税费过重，加之农产品价格(尤其为粮价)上不去，所以种田几乎无利可图，在有些地区，甚至种田还要倒贴。这自然削弱了农民对土地的感情，也影响了土地承包政策的声誉；二是由于承包到户的政策与某些地区的情况不符，所以实施效果不理想，从而影响了当地农民现行土地承包政策的满意度。比如，山东平度地区一直在实行“两田制”，而中央的现行政策是统一实行“均田制”模式的土地承包，这样的政策调整，在基层牵涉面很大，影响了土地使用模式推行的连续性和稳定性，所以很难推行开来。
三.承包经营权的流转状况
问题：在实行流转是否自愿的问卷调查中，课题组设计了“如何取得他人土地承包经营权”这个问题，回答“通过村委联系取得”的有29人，占选取总次数的8%；回答“直接与别人联系取得”的有258人，占选取总次数的70%；选择“上述两种方法都可以”的有84人，占选取总数的20%；选择“不知道”的有8人，占选取总数的2%。在回答“如果把地给别人种，你是否会向他收取一定费用”问题时，回答“会”的有153人，占选取总次数的38%；回答“不会”的有157人，占选取总次数的39%；回答“不但不会，还要贴钱”的有40人，占选取总数的10%；回答“视双方关系而定”的有37人，占选取总次数的9%。
结论：在土地承包经营权的流转时，绝大部分农民可以自愿选择流转对象，但38%的有偿流转率反映了有偿流转在农村中并不占十足的主导地位。
解读：承包经营权流转程序的这种现状是由我国现有土地制度及中国的乡土社会所决定的。我国农地为集体所有，而农民为集体中的成员，集体内部成员间土地承包经营权的流转就像“鸡蛋从左手滚到右手”一样，并不会对原土地所有人在集体土地上所享有的权利产生什么影响，因此集体对承包经营权集体内部流转的管理与约束极为放松；而中国农村乡土生活、熟人社会的现状，使土地承包经营权集体内部流转(包括与集体外的亲友之间的流转)双方对流转契约的态度也颇为随意。对集体外部人员而言，上述两种特点均已不再占有优势，因而此时集体与被流转人、流转人之间的权利义务关系、流转的程序与集体内部的流转相比有很大区别。
四.农村税费、农民负担状况
问题：调查的地区在税费改革上进度不一，有的尚在进行有的已近尾声。总的来讲，改革成果不小，但仍存在着一些问题。具体可归为以下两点：一是税改后，农民负担得到不同程度的减轻，但在个别地区、个别时段也出现了“增负”现象；二是费税改革后，基层政府叫苦，公共事业与基础设施难以维持。
结论：农民与政府关系的税款征收程序趋于规范、明确；农村理解、支持税费改革政策的是主流，但对未来持怀疑和较悲观无奈的态度，对“负担反弹”仍有顾虑。
解读：在全国不少地方，税改前的农户负担是以田亩与劳力结合的方式确定的，在改革后，农业税则全部摊在田亩上，这样使无劳力或少劳动力的农户负担增加；同样的原因，种田大户的负担也因此增加；在税改前，农村中的救济户、五保户的各种费用由村集体组织予以减免，在费改税后，村委会的减免决定权被取消，他们的负担因此而增加。为维系公共事业运作而巧设名目、收派各种费用的现象有所抬头,像学校的教育集资、学杂费等，使农民的实际负担增加的远不止统计表所显示的那些项目。
这主要反映了几方面的问题：(1)农村税费改革与公共支出、社会救济优抚的社会保障政策的冲突；(2)农村税费改革结果与扶持农村适度规模经营的政策相抵触；(3)基层政府机构改革人员精简仍做得很不够，不少地方的乡镇政府机构还是叠床架屋。
课题组调查时发现，有些农村道路坑洼不平，水渠断破；在山西吕梁与乡村教师的访谈中得知，学校破败，老师的办公条件更是简陋的可怜，工资低又不能按月定额发放，这当然也有历史的因素，而上级地方政府和中央也是心有余而力不足，说得多，做得少，财政转移支出力度确实是个问题。
五.农地征用状况
问题：在我们402份的问卷调查中，有56.30%的人选择“发生过土地征用”，还有32.80%的人不知道有没有发生过征用。土地征用补偿费发放率低，问卷调查的结果显示：发放率仅为49.8%，其中约11.40%为部分发放，没有发放的比例为16.30%；土地征用补偿费数额低，被征用地方的农户对补偿费的发放标准也不清楚，在149份问卷中，有41.60%的人都不清楚，知道按田亩数发放补偿费的仅为39.6%。
结论：在经济发展程度不同的地区，土地征用情况发生率也不同；但随着我国城镇化水平的进一步提高，土地征用现象将越来越普遍，将日益成为农村的一个基本问题。
解读：土地征用已经成为农村，尤其是城市郊区农村中的一个焦点和难点问题。从调查各地的土地征用补偿情况看，在征用土地后，国家的收益是村集体和农户的好几倍。土地的所有升值，甚至土地被征用前的价值一部分也被征去了。作为对土地所有者的补偿，却由政府拿走了一块，同时资金使用权又统归政府。这样，土地所有者(从土地的收益归属的角度看)的角色就模糊了起来。
六.农地纠纷调处状况
问题：对广东、湖北、山东等地进行问卷调查的结果显示，在335个选择中，有64.2%的人面对土地纠纷选择由村干部解决，有4.2%的人选择由乡镇干部解决，有2.7%的人认为由法院解决；而除此之外的其他解决途径也占不小比例，为19.1%，这其中还有9.9%的人根据纠纷的不同情况采取不同的解决方式。
结论：农村对土地纠纷的解决途径，选择呈多元化特点，农地纠纷交由法院解决的比例过小。
解读：农地纠纷一段时间里在部分地方不被法院受理。某省高级人民法院曾内部规定，对于大面积的农地税费纠纷、土地承包合同纠纷、征地补偿纠纷，法院不予受理。正常解决纠纷途径的不通畅也进一步造成农民诉诸非正常方式解决纠纷，调查问卷的统计数据表明，有超过19%的农民选择了村、乡镇干部调解和诉讼以外的方式进行，这是一个值得注意的动向。
七.规制农村土地制度九条建议
第一、对《土地管理法》第10条进行调整。修改为：农地所有权主体应明确为村一级集体经济组织，但于土地发包与调整时应尊重历史性形成的土地边界。第二、村集体经济组织的民事主体资格作出确认，并澄清其功能。法律可规定：村集体经济组织为法人，承担法律所规定的权利义务。
第三、关于土地权属登记，可做出如下适当超前的规定：农地所有权由县级土地管理部门负责登记发证；土地承包使用权由农业主管部门登记造册，土地管理部门核实后发放使用权证。
第四、探索农业的产业化经营路径，改变目前农村以一家一户分散经营为主的小农经济状态，建立以农村集体经济组织为基本单位的农业经济联合体，使其逐步走上合作经营的道路。
第五、落实和完善农村集体经济自主权。一是修改《农地承包法》第3条，将农地实行单一的家庭承包经营制度修改为“以家庭承包经营为主体，多种经营方式相结合的农地使用体制”；二是修改《农地承包法》第20条，将该法规定的30年、50年及70年的期限确定为农地使用的最长期限，而具体每一块土地的使用期限应由集体经济组织和使用权人于签订承包合同(或其他形式的使用权合同)时在法定最长期限内协商确定；三是转变政府职能。
第六、对于土地承包经营权流转制度进行完善。
第七、切实减轻农民负担。
第八、对农地征用问题，一是把发放对象直接指向被征地农户；二是为落实土地所有者权利，可以考虑在国家统一的监管体系下，由集体组织直接向市场供应土地；三是遏制地方政府圈占农地的冲动。
第九、对农村错综复杂的土地纠纷，应尊重传统的争议解决模式，并在此基础上逐渐增强人民法院在纠纷解决中的作用。
土地调查报告14
20xx年黑龙江省农业税免征、取消特产税、粮食直补等政策的出台大大激发了农民耕种土地的积极性，同时土地承包问题所形成的纠纷也大幅度增加。1998年二轮土地承包以来，黑龙江省桦南县人民法院受理农村土地承包纠纷案件达100余件。如何化解这些纠纷，对更好地保护农民的合法权益，贯彻实施《农村土地承包法》，促进农村经济发展，维护农村稳定具有重要意义，笔者结合审判实践对这些土地承包纠纷的特点及原因进行调查分析。
一、农村土地承包纠纷的基本类型及特点
1、农村基层干部违约引起的土地承包纠纷案件多，这类纠纷占受理案件的20%。在农村土地承包中突出地表现在农民的土地承包经营权益在一些地方不断受到侵害。主要表现为：随意缩短承包期、收回承包地和随意调整承包地，多留机动地。有的地方乡村干部有一种错误的看法，认为农村土地实行集体所有制，而自己是集体的代表，只要是为集体办好事，自己就可以调整土地承包，一些乡村干部刻意歪曲土地承包制30年不变的含义，农民俗称“三年一小调，五年一大调”形成纠纷，使土地承包权难以“永久化”。而丝毫不顾及法律，法规和农民的感受，使土地承包权无法稳定。
2、土地互换引起的纠纷案件多，这类案件占受理案件的19%。在农村土地分配过程中，由于各村、屯土地状况存在着区别，土地所在的位置和自然状况影响着土地耕种质量，收益好和收益差的地块存在着很大的差别，并且农村联产承包责任制主要是按人口和劳动力进行分配土地，这样村集体就要考虑各种实际情况统一分配土地。使得农民个人耕种的地块不易集中，相对显得分散。有的农民为了便于耕作和其它的一些原因就要进行互换，互换耕作后，有的互换双方对土地的自然状况、肥沃程度以及自己对农作物种植的调整，发现互换的土地同自己原来耕种的土地有很多不适宜的地方，甚至有的投入大、产出少，这样有的农民就会要求重新调整双方互换的土地关系，因此在互换土地的农民之间极易产生纠纷。
3、土地转包引起的纠纷多，这类纠纷占受理案件的17%。随着社会经济的发展，农民土地的收入已经不是其经济的唯一来源，很多农民将土地转包他人后自己外出务工、经商。在转包土地的时候，缺乏全面考虑，转包的期限一般约定的都很长。将土地转包他人自己外出务工的农民所从事的工作很多都具有季节性，在务工休闲的季节完全可以回乡耕种土地；经商的农民在经商过程中有的遇到了挫折，加之中央惠农政策的吸引，这样这些农民也要回乡，重新耕种赖以生存的土地。在这些情况下，返乡农民要求重新耕种土地，必然与其土地的承包者之间形成纠纷。
4、机动地处理不公正，引发的纠纷案件多，这类纠纷占受理案件的23%。个别乡、村干部忽视有关土地承包经营的法律规定，在机动田承包中，搞“关系地”、“人情地”，因此引起纠纷。“人情地”、“关系地”使众多农民不满，有些农民要求重新发包，联名上告，甚至用毁坏秧苗等手段进行报复引起纠纷。在机动田承包中由于没有完善的制度，一些基层干部利用制度缺陷发包“人情地”“关系地”，侵占农民利益。在机动地发包过程中，有的农村干部对土地承包合同标的物缺乏正确的认识和评估，承包基数过低，期限过长，因而引发经济利益分配纠纷。
5、用土地承包经营权折抵村集体所负债务的纠纷多，这类纠纷占受理案件的21%。有些村屯为了改善乡村学校、道路、水利、广播、卫生、通讯等公共设施举债建设；甚至为了完成税收任务，一些村集体领导个人借钱垫税。农村集体的债务，很少是按国家规定的金融利率借款，基本上是高息借贷。这些欠债合在一起，债务面广，数量大，利息负担高。由于农村集体经济基础薄弱，除了土地根本没有其他的债务偿还能力，只好将土地的承包经营权折抵集体的债务发包给债权人。“三农”优惠政策的出台，农村土地越来越俏。人多地少的农户以及新增人口的农户纷纷要求村集体合理分配耕地；得到土地承包权的债权人又不愿退出耕地，而村集体又没有土地调剂，因此形成纠纷，以至形成集体上访。
二、农村承包土地合同纠纷产生的主要原因
1、法律意识淡薄，行政干预使土地承包合同签订带有较多的强制性。譬如，一些乡村干部对耕地搞强制发包，对合同随意变更，对签订的合同想变就变，使承包方的合法经营权落空。少数农村基层干部用不正当手段进行承包以权谋私，擅自发包，自发自包。有的农村基层干部对农民的土地承包经营权的认识存在偏差，把家庭承包仅仅看作是集体经营的一个环节，没有认识到这种承包关系是党在农村的一项基本政策的体现。还有的把农民与集体签订的土地承包合同视为一般的合同，没有看到这种合同的特殊性。如某村有农户132户，在20xx年2月份，该村因为土地承包合同的签定、发包、变更等问题，36户村民联名起诉该村，要求确认该村与他人所签订的土地承包合同无效。该村对土地的承包有意见的农户占全村农户的27%。在纠纷处理过程中，这36户村民多次到有关部门上访。农民承包集体的土地，其承包期、承包方式基本由国家确定。农民作为农村土地承包的当事人，当土地承包经营权益受到侵害寻求保护时，常常遇到权利义务界限不清，保护手段不够有力等问题。
2、合同不规范、权利义务不明确缺乏必要的书面形式。有的土地承包多是发包方“画地为牢”或“指山定界”，条款不完善，表述不准确。如某村集体作为发包方，实行指定地片进行发包。也就是给这块地按照习惯起一个简单的地名，如“村南岗东地”、“道西洼地”等，然后把承包户叫到该地确认一下就直接签订合同。在该村76份土地承包合同中，其中29份是采用这种方法发包的。占承包合同的38%。这些合同中，没有确切的亩数，对土地的四至也仅能说出大体方位，致使许多情况下双方产生纠纷案件事实很难以查明。还有的合同中没有保证合同履行的规定，造成合同履行过程中缺乏制约机制，影响承包效果。出现了随意缩短承包期、收回承包地和提高承包费；随意调整承包地，多留机动地；不尊重农民的生产经营自主权，强迫种植、强迫流转承包地等。给发包方和具有农村土地资源管护责任的村民委员会、乡镇政府等侵害农民承包经营权益制造了条件。
3、现行法律对农村集体土地所有权主体的设定概念模糊。"农民集体"没有明确的.法人代表，在行使具体权力时，作为所有权人的农民集体的真实意愿难以得到真正体现，使一些农村干部利用其地位，充当所有权代言人，为自己牟取利益，使农村土地承包关系以法律形式规定下来存在现实困难，农民长期而有保障的土地承包经营权得不到实现。
4、没有在法律理念上把土地承包权当作农民神圣不可侵犯的财产权利，对农民权益的保护现行法律中缺少最直接、最具体的规定。农民的积极性能不能得到很好的发挥。农民的土地承包权能不能得到很好落实，归根结底还要落实到法律在农村土地承包权的规定上。
5、缺乏必要的矛盾调处机制。农村土地承包纠纷的诉讼、调解、和仲裁制度不完善，矛盾发生时没有相应的机构及时调处，有个别纠纷案件已经上升为刑事案件。由土地侵权引发的村民集体上访案时有发生。大量纠纷直接到法院起诉，而法院审理案件受相应程序法律的限制，不能及时审结，往往造成延误农时，使农村土地承包合同纠纷和农民权益得不到及时处理和保护。
三、对完善农村土地承包经营制度的几点建议
1、提高对以法律形式确认和保护的农村土地承包户的市场主体地位的认识。保持农村土地承包关系的长期稳定，为农业发展和农村稳定提供基本的制度保证。在依法保障农民土地承包经营权的前提下，依法、规范、有序地推进土地承包经营权多种形式的流转，稳步实现社会化服务与家庭承包经营的紧密结合。
2、保持与时俱进的精神状态，更新理念和观念，对农村集体土地推行自主承包。规范农村土地承包经营，缓解因为土地承包经营带来的社会矛盾和社会问题，使农民的现实利益和长远利益在土地承包经营中得到保障。正视农民对土地的承包使用权，保护农民的土地经营权，保护农民的物质利益。
3、加大对土地承包合同履行的保护力度，杜绝土地承包合同履行过程中的违法现象。“契约必须被遵守”，这是自罗马法起就已确立的古老法则，在当代，仍有其意义。土地承包合同的实质是一个物权契约，合同一旦生效，契约一方的承包经营人便取得了土地的部分物权权能，由于物权的位阶高，效力强，权利人具有追及力，请求力，排他力和优先力，这都是土地承包权利人权利受侵害时可以依据要求保护的法律理由，解决农村中的土地承包合同纠纷问题应特别注重调解工作。
4、把农民的土地承包权视为农民的财产权，并予以严格的法律保护。稳定农民对土地收益的预期。将土地承包权通过法律硬化为一种财产权，有利于土地承包权的商品化，促进土地流转市场的形成。承认农民的土地财产权，将提高农民的社会归属感，有利于乡村社会的稳定。农民的土地财产权越是得到尊重，就越有利于农村社会的稳定。由于土地不同于一般财产，它具有明显的区位性，所以明确农民的土地所有权，也不能一概而论。
5、规范土地承包合同，明晰权利义务，健全土地流转条件。在适当时机，将已经夫去实际意义的现行土地承包合同，通过民主程序予以解除。吸取先进地区土地承包的经验，将土地所有权、承包权、经营权三权分离，明晰土地产权关系。从而达到明确集体土地所有权，稳定农民土地承包权，放活生产者土地经营权的目的。在土地承包合同中设立土地承包权的流转条件。农民土地承包权按照承包合同的约定可以采取不同形式进行流转。流转年限必须在二轮承包期内，即可以在土地承包权持有者之间流转；也可以由集体经济组织按经济和社会发展需要，通过一定民主程序，有计划、有组织地进行流转。无论是土地在承包权持有者之间进行流转还是向其它的社会主体流转，都必须履行土地承包权流转手续，签订合同。集体经济组织要对土地承包权流转实施有效管理。
土地调查报告15
经过改革开放二十余年的洗礼，目前农村经济已进入不断向市场经济迈进的实践阶段。分析这个阶段的新实践，农村经济已逐步出现这样一个明显特点：土地活则经济活，土地流转正成为推动农村经济实现新一轮发展的“兴奋点”。
我县作为一个欠发达的内陆山区农业县，如何紧紧把握农村经济发展的新趋势，积极探索农村土地流转的实现方式和途径，促进农村土地规范、高效流转，全面盘活、开发利用好土地这一与发展经济联系至关密切、潜能极为巨大的生产要素，对加快发展县域经济具有重大的现实意义。带着这一课题，我们对全县农村土地流转的情况进行了一次认真的调查。
一、我县土地流转的基本特点和成效
据不完全统计，我县土地的流转面积达7。62万亩，其中耕地1。8万亩，山林3。5万亩，果园2。2万亩，水面0。12万亩。调查中，我们发现土地流转较好的主要集中在209国道沿线和靖洪国防公路沿线的坪村、堡子、连山、林城、团河、黄茅、若水等乡镇，这些乡镇土地流转的面积约占全县的54%，其中土地流转较好的坪村镇共流转土地1532亩（其中耕地816亩，山地400亩，水面316亩）。综观我县土地流转情况，主要具有三个明显的特点：
1、流转的面积逐步扩大。
从1995年实行第二轮土地承包责任制以来，我县土地流转的面积逐年增加。1995年全县土地流转面积不到2。1万亩，今年已达7。62万亩，增长了3。5倍。特别是近两年来，初步出现了由小块流转向成片规模流转的新变化。据不完全统计，全县一次性流转面积达20亩以上的就有370余宗。
2、流转的形式不断丰富。
据调查，我县农村土地流转主要有五种形式：一是委托代管，即外出务工的农户委托亲戚、朋友、邻居耕种，税费负担与收益分配由代管人与委托人签订书面或口头协议商定，全县有80%以上的属于这种形式。二是反租倒包，即乡、村集体根据结构调整等需要将承包户的土地租过来，然后又转租给原承包户或其他农户。如堡子镇政府租赁该镇新店村、楼落村农户的200亩稻田，然后又转租给原来的农户或其他农户，用来集中连片开发无籽西瓜。三是股份合作，即集体或个人以土地入股，与他人或单位进行共同开发经营，分享效益。如林城镇大石板村粟多坤、粟多遇等人负责技术和资金，连山乡宋家洲村的9户农户以118亩稻田入股，实行股份合作，共同开发优质葡萄。这种分户管理的股份合作形式既解决了种田大户无田可种的矛盾，又解决了田主缺资金、缺技术搞开发的矛盾。四是集体重新发包或转包，即村组将集体“四荒地”、农户弃耕抛荒的土地重新发包或转包给农户。如团河镇向阳村以150元/亩的租金，承包了该村120亩土地（其中耕地80亩，河滩荒地40亩），经整理后以2。5万元/年的租金，发包给本村3户农户，规划用于建立鸡、鸭、猪、羊、鱼综合养殖场。憘五是对外招租，即村组集体将集中连片的低产田，或将集体原来统一经营或承包的山林、果园、水面及荒地，以招标的形式租给大户经营。团河镇官舟村将两块分别为300亩和500亩的荒地发包给两名洪江籍的农户，承包期20年，承包者带资金和技术落户团河，发展板栗和脐橙等优质水果。此外，拍卖、以租抵债等形式在土地流转中也占有一定的比例。
3、土地跨区域流转逐渐增多。
随着农村经济的发展，土地潜能的不断释放，许多能人大户已不满足于本地有限的土地资源，从而使土地跨村、跨乡、跨县流转的面积逐步扩大，土地经营逐步打破了传统的区域界限。据初步统计，全县跨区域流转的土地已达1。9万亩，占全县流转土地的25。2%。仅团河镇就对外（外县）招租1100余亩。连山、坪村、林城镇等交通方便的乡镇，对外更具吸引力。地灵乡的草莓大户吴国华就到坪村承包了稻田20亩，在国道边发展草莓；若水镇的胡清在连山承包30多亩耕地，同时转战怀化鸭嘴岩租赁荒山发展脆蜜桃。
我县土地流转虽然起步较晚，但产生的效益和影响是十分明显和积极的。
一是推动了农村产业结构调整。不少能人租赁集体或个人的土地，不再局限于耕种质次效低的农作物，而是逐步倾向于作物耕种的多样化、规模化，由耕种比较效益较低的油茶、水稻转向耕种优质水果、西瓜、大棚蔬菜、葡萄等比较效益较高的作物。目前全县在土地流转中已涌现出了一批调整结构的“排头兵”，为推动全县农村产业结构调整作出了示范。如坪村镇大顺村张光前等6户农户承包耕地84亩，全部改种水稻为种无籽西瓜、葡萄、草莓等，带动了当地农民调整产业结构，加快了全镇产业结构调整的步伐。在他们的带动下，全镇有120多户农户参与承包土地300多亩，用于种植无籽西瓜，获得了很好的收益。
二是促进了农村剩余劳力的合理转移。土地流转一方面催放了土地的巨大潜能，同时又进一步解放了劳动力。据不完全统计，全县大约有2万余名农村劳动力将耕地以流转的形式处理后，纷纷外出经商、开店、打工，从而有效解决了目前农村劳力过剩、弃耕抛荒现象严重的问题。
三是提高了土地使用价值。土地合理流转后，土地逐步向大户和能人集中，经营者实现了市场化、规模化的生产，改变了农村经济长期存在的品种老化、管理落后、经营小打小闹的不良布局，使土地的潜能得到了大幅度的释放。如坪村镇农户张崇华承包了32亩耕地，用来种植无籽西瓜，今年产值达2。8万元，而32亩耕地用于种植水稻总收入仅1。4万元，只有种植无籽西瓜的50%。
四是培植了一批农村大户。憗随着土地流转的推进，生产要素不断向生产大户和能人集中，实现了生产要素的优化配置，使生产大户和能人有了“用武之地”，一批发展农村经济的大户脱颖而出。目前，全县承包5亩土地以上的经营大户就有2100余户。黄茅乡白洋村陆明建等9户农民于1997年租赁本村300亩荒山，承包30年，至今已累计投入资金11万元，栽种优质板栗XX株，优质梨树3000多株，杨梅、碰柑、脆蜜桃等1000多株，预计进入盛果期产值可达25万元以上，可以为15人以上提供劳动就业机会。
二、我县土地流转存在的'问题
我县的土地流转经过几年的发展，取得了一定成效，推动了了农村经济的发展，但是由于思想意识、机制束缚等因素的影响，我县土地流转仍存在许多突出的问题，这些问题严重影响了我县土地合理、规范、高效流动。这些问题主要表现在：一是土地流转的组织引导乏力。我县土地流动主要是农户自发进行的，个体化倾向较重。各级党委、政府缺乏有效的组织和引导，至今没有规范的政策指导操作，没有明确具体的部门规范管理，致使我县农村土地难以实现规范、有序和高效流转。二是土地流转的市场培育滞后。全县干部群众“土地市场”的观念十分淡薄，县、乡、村三级都没有建立为土地流转服务的中介组织，市场培育严重滞后，从而导致土地流转的供求信息、交易管理都存在诸多问题。三是土地流转的档次不高。主要表现在两个方面：其一是流转的形式档次不高。我县土地流转绝大部分仍属最低层次的委托代管形式。在我县7。62万亩流转土地当中，委托代管形式占82。4%以上。堡子镇流转的1235亩土地当中，委托代管形式流转的就达1000余亩，占流转总面积的81%，其它形式流转的仅占19%。而实践证明，低层次的委托代管所产生的效益仍然是比较低的。其二是流转地的开发档次不高。许多流转地仍处于自发的、粗放的、低层次的经营状态，流转规模小、投入低、科技含量不高、抵制市场风险的能力不强。林城镇一户居民低价承包了8亩良田，但一年四季都是栽种一些“大路菜”，几分至2角钱一斤，效益很低，连上交那低得不能再低了的租金也成了问题。四是土地流转的管理欠规范。由于至今没有指导性文件，没有具体的部门组织管理，导致土地流转的管理欠规范。主要表现在：流转双方忽视必要的法律手续；交易监督滞后，集体“暗箱操作”仍有发生；流转服务体系欠完善，流转的档案、信息、价格都没有规范建立；利益保障还比较乏力，一些流转地的经营者反映要进一步宽松环境，支持他们生产发展。
三、促进我县土地合理有序流动的对策建议
根据我县土地流转的现状及存在的问题，我县要实现土地的规范高效流转，应从以下几个方面下功夫：
1、提高认识，将推进土地流转作为实现农村经济新一轮大发展的关键来抓。
土地是最重要、也是最基本的生产要素，“土能生万物，地可发千祥”就高度概括了土地的巨大潜能。但从新的农村经济发展形势来看，离开了土地流转，土地的潜能发挥受到了极大的束缚。长期形成的土地平均拥有、所有权和经营权机械统一的模式已明显不适宜农村市场经济和现代农业的发展。要打破这一沉闷局面，就必须让土地流转活起来。因此，各级党委、政府和涉农部门要切实提高对土地流转的认识，要充分认识土地流转对合理配置农村土地资源，推动农村经济新一轮发展的重大意义的认识，充分认识土地流转是进一步深化和完善农村双层经营体制改革的需要，切实加强对土地流转的领导。要大力解放思想、转变观念，牢固树立“土地市场”的观念，转变领导方式和职能，利用市场引、政策推、行政促、典型带等方式，大力活化土地这一生产要素，积极加快土地流转的进程。
2、强化宣传和引导，使土地流转由自发逐步转向自土地是农民的命根子，群众是土地流转的主体。
因此，要抓好土地流转，必须千方百计调动广大群众的积极性。
一是要加强对土地流转现实意义的宣传。要充分利用电视、广播、墙报等多种形式加强对土地流转意义的宣传，通过宣传，让广大农民群众充分认识盘活农村土地对发展农村经济、增加农民收入的重要性。基层干部要深入村组，深入到土地流转过程当中，向群众讲清盘活土地与固守原有土地甚至弃耕抛荒的利弊，通过前后效益对比，提高农民对土地流转的重要性的认识。
二是要加强对土地流转典型的宣传。对那些在土地流转过程中，观念较新，经营效益较好的经营大户要充分利用各种媒体进行大力宣传，切实发挥典型的带动作用。通过宣传，让更多农村或城镇的富余劳动力感到经营土地有利可图，从而自觉投入到土地流转当中，利用好土地资源，推动农村经济的发展。
三是各级党委政府、基层干部要善于调动农户的积极性。在土地流转过程中，各级党委、政府要充分发挥党。
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